Купи/продай квартиру по кусочкам

Совсем не обязательно покупать квартиру или дом целиком. Можно приобрести лишь часть, определенную долю. Сегодня на рынке недвижимости таких предложений более чем достаточно. Как и зачем покупать и продавать жилплощадь по частям – тема сегодняшнего выпуска «СБ».

Доля – понятие абстрактное

У жилья может быть не один, а несколько хозяев. Собственность же – совместной или долевой. Совместная – это когда доли каждого сособственника не определены. Если определены – долевая. Так, участниками совместной собственности на имущество являются супруги, если они приобрели его во время брака (когда брачным договором не предусмотрено иное). Квартира, купленная ими до брака, относилась бы к долевой собственности.

Что такое доля? Это понятие скорее правовое и не привязано к квадратным метрам. Ее нельзя огородить забором и повесить табличку «посторонним вход воспрещен».

Собственнику может принадлежать какая-то часть, допустим, 1/8 или 1/16 общей собственности. Но нельзя определить, где конкретно она находится – в ванной, туалете или в каком-то другом месте квартиры. Несмотря на то, что долю нельзя «потрогать», собственник вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог либо распорядиться иным образом. Выделить же конкретную долю было бы возможно только в том случае, если квартиру разделить в натуре. Но в квартире, как правило, невозможно сделать два отдельных входа, два сан-узла, две кухни и т.д.

Важно!

Невозможно иметь долю в неприватизированном жилье.

Преимущественное право

При продаже доли в квартире (на юридическом языке – доли в праве) главный принцип – соблюсти правило преимущественной покупки. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, такое право имеют другие сособственники квартиры. По закону продавец должен сначала им предложить купить свою долю. Для этого он направляет уведомление о продаже в письменной форме с указанием цены и других условий продажи.

Другие собственники могут согласиться или отказаться от покупки доли. Для отказа необходимо оформить заявление:

– у любого нотариуса,

– либо в Росрегистрации.

А могут не покупать долю и не оформлять отказ.

Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, тогда продавец по истечении 30 дней вправе продать свой «кусок пирога» кому захочет – по цене, указанной в уведомлении.

Для подстраховки продавцу следует направлять письма собственникам по почте с требованием уведомления о вручении. В этом случае другие сособственники не смогут его обвинить в том, что им не предлагалось купить долю.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если претендентов на покупку несколько, то продавец сам выбирает, кому из них продать свою долю. При возникновении спора между ними суд не вправе обязать продавца изменить свой выбор.

О регистрации

Сделка по купле-продаже доли подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе. При подаче документов на государственную регистрацию продавец должен приложить к обычному пакету документов еще и подтверждение, что он не нарушил правила преимущественной покупки доли другими сособственниками.

Таким подтверждением может быть их отказ от покупки доли или доказательство, что другие сособственники получили уведомление 30 дней назад. В этом случае государственная регистрация будет проводиться независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных дольщиков.

Если такой документ отсутствует, то регистраторы обязаны приостановить регистрацию сделки, пока не пройдет месяц со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.

В случае, когда продавец нарушил правило, другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Для этого ему необходимо обратиться в суд.

Продажа под маской дарения

Нередки ситуации, когда продавец доли, чтобы не связываться с другими сособственниками, заключает договор дарения. Ведь при дарении извещать и предлагать приобрести долю другим сособственникам не нужно.

Но хочется все же предостеречь продавцов. Как известно, договор дарения безвозмездный. В нем не должно быть упоминания о деньгах, которые одаряемый должен заплатить за долю. В противном случае это уже не дарение. Но если в сделке что-то пойдет не так, продавец рискует остаться без доли и без денег.

Кроме того, по закону такая сделка будет считаться ничтожной, поскольку является мнимой – то есть совершенной с целью прикрыть другую сделку. И будет расторгнута.

Важно!

И еще: если доля дарится, одаряемому необходимо заплатить налог! Если только одаряемый – не член семьи и не близкий родственник своему «благодетелю».

О компенсации

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Но на практике сделать это затруднительно, а порой и невозможно (о чем уже говорилось выше).

Но есть другой вариант. По общему правилу, участнику долевой собственности может быть выплачена остальными собственниками компенсация вместо выдела его доли в натуре. Допускается это только с его согласия.

В некоторых случаях согласие собственника может не браться в расчет. Такое возможно, когда доля незначительна, не может быть реально выделена и ее владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. В этом случае суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных дольщиков выплатить ему компенсацию.

Раздел общего имущества или выдел доли осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности. Если такое согласие не достигнуто, то любой сособственник вправе обратиться за разрешением спора в суд.

За долги – с торгов!

В некоторых случаях выдела доли может требовать не только ее собственник, но и другие лица.

Например, собственник доли задолжал по какому-либо обязательству и не погашает долги. В таком случае кредитор при недостаточности у должника другого имущества вправе предъявить требование о выделе его доли в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Но если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности, то кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене. А с вырученных от продажи средств погасить задолженность.

При отказе других дольщиков от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду продажи этой доли с публичных торгов. Правила о преимущественной покупке в этой ситуации не берутся в расчет.

Ах ты, доля... коммунальная

В обычной квартире все является общей долевой собственностью – и комнаты, и коридор, и кухня, и санузел. Отличие доли в коммунальной квартире состоит в том, что комната является единоличной собственностью человека. А коридор, санузел, кухня, кладовки относятся к общей долевой собственности. При продаже комнаты в коммуналке вместе с комнатой продается и часть (доля) общего имущества.

Комнаты в коммунальной квартире также продаются с оформлением преимущественного права покупки. Поэтому нужно в письменной форме известить других сособственников о продаже. Причем если кто-то из них согласился купить комнату, но с условием, которое не было предусмотрено в извещении, то хозяин вправе продавать ее любому лицу. Например, если собственник комнаты в коммуналке предупредил соседей о продаже на условиях ее полной оплаты без рассрочек, а один из них дал свое согласие на покупку, но с условием оплаты по частям в течение года, то продавец вправе продать комнату «посторонним» лицам. Такое поведение не будет расцениваться как нарушение правил о преимущественной покупке.

Кстати, если в коммунальной квартире одна из комнат не приватизирована и не находится в собственности у жильцов, то необходимо известить город о предстоящей продаже.

Дата публикации: 12:34 26 декабря 2007

Источник: bpn.ru