Закон рынка: больше снега — больше сделок

Каким был 2007 год на рынке загородной недвижимости? Кто-то из экспертов в сердцах бросил: «Никаким!» Но это слишком. Если городской рынок отдыхал после потрясений предыдущего года, то загородный мягко и равномерно преодолевал последствия 2006-го.

Закон рынка: больше снега — больше сделок

Взлет цен, нехватка строительных площадок в столице, политика московских властей, окончательно перетекшая из протекционистской в монополистскую, вынуждают девелоперов развернуть строительство эконом-класса по всем подмосковным направлениям, включая Ярославское, Щелковское, Рязанское, Горьковское. И до самых границ области: 2007 год заявил, что «изгоев» больше нет.

Аналитики рулят!

Более дорогие проекты предъявили права на Киевское и Калужское шоссе, присматриваются к Ярославке, Каширке, Симферопольскому шоссе. На высоком государственном уровне были поддержаны еще недавно спорные мегапроекты.

«Большая Москва» становится реальностью. Впрочем, тезис о спокойном развитии загородного сегмента справедлив, только если помнить о росте цен на столичную недвижимость в 2006 году. За лето 2007-го подмосковные коттеджи подорожали на четверть, а то и на треть — это не стало шоком только потому, что участники рынка были к нему морально готовы.

«Для начала обратимся к прогнозам, которые давали эксперты год назад, — предлагает генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. — Тогда говорилось об увеличении числа поселков эконом-класса и таунхаусов, доля ипотечных сделок росла, прибавлялись коттеджные поселки на основных направлениях: Новорижском, Киевском, Дмитровском, Калужском, Минском, Ильинском. По оценкам игроков рынка, рост цен в 2007 году должен был составить 20–30%».Посмотрим, какие из прогнозов оправдались на практике.

В этом году, по мнению Т. Сайфутдинова, первичное предложение в коттеджных поселках сформировано тремя основными направлениями: Новорижским, Калужским и Дмитровским. Они выступают в качестве флагманов рынка, занимая в общей структуре предложения 57%. При этом рост стоимости по Дмитровке составил в среднем 28%, по Новорижскому — 25% (в некоторых поселках — 35–45%), по Калужскому — 27% (по ряду объектов — до 45%).

По расчетам руководителя направления загородной недвижимости «МИАН–агентства недвижимости» Светланы Кондачковой, к концу года на рынке ожидается повышение цен не менее 25–30% по отношению к ценам в декабре 2006 года.

30%-ное подорожание подмосковных домовладений, причем только за лето, отметил генеральный директор компании «Моспромстрой» Борис Гурецкий. По крайней мере в отношении ценовых показателей прогнозы на 2007 год оправдались. Как дела с географией?

Земля и воля — успех поселка

«В 2007 году игроки рынка все активнее застраивали дальние земли по всем направлениям, в том числе по ранее не востребованным, — говорит генеральный директор компании «Элит-Строй» Сергей Гоз. — Это Ярославское, Щелковское, Рязанское, Горьковское, Носовихинское шоссе. Дополнительный стимул застройке дают работы по реконструкции Дмитровского, Ярославского, Симферопольского и Новорижского шоссе. При этом работы на Ярославке закончатся уже в следующем году. Начинают осваиваться Киевское, Каширское и Симферопольское шоссе. Они имеют хорошую пропускную способность, здесь есть и приличные, пока не освоенные участки».

С. Гоз приводит в пример несколько поселков, которые заявлены в 2007 году. На Новой Риге продажи начались в поселках «Витро Кантри» (60 км), «Высокий берег» (55 км), Троица (60 км) и Звенигорье (50 км). На Дмитровском направлении интересны поселки «Живописный» (33 км), «Лесная усадьба» (30 км). Один из любопытных проектов на Симферопольском шоссе — дачный поселок «Велегож Парк» в 100 км от Москвы.

По словам Т. Сайфутдинова, нынешний год вывел Дмитровское шоссе в четверку лидеров по объему заключенных сделок (10%). Его опережают Новорижское и Калужское, имея доли по 28 и 14% соответственно. Рублево-Успенское шоссе до сих пор стоит особняком, несмотря на то, что на первичном рынке оно теряет свои позиции, а на вторичном занимает второе место.

Нарушенное равновесие

Специалисты отмечают сохраняющиеся диспропорции в распределении загородного жилья по сегментам. «В настоящее время структура предложения коттеджных поселков выглядит следующим образом: порядка 16% приходится на эконом-класс, 67% — на бизнес-класс и около 17% — на элитные объекты, — отмечает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев. — В дальнейшем доля дорогих поселков сохранится на том же уровне, поскольку этот сектор не может быть массовым. Кроме того, уже практически не осталось свободных участков для реализации подобных проектов».

Что касается объектов бизнес-класса, то их доля, по мнению эксперта, станет сокращаться в пользу поселков эконом-класса, которые пользуются наибольшим спросом. Но в целом развитие нижнего ценового сегмента продвигается достаточно медленно. Инвесторы не спешат вкладывать средства в доступные поселки, так как в отличие от «элитки», которая способна принести доход свыше 60%, проекты эконом-класса гарантируют не более 25–30%.

Поселков эконом-класса относительно мало, особенно в ближайшей к Москве зоне. Так происходит в силу того, что земля и подключение коммуникаций довольно дороги, а рентабельность подобных проектов невысока. Поэтому застройщикам выгоднее выводить на рынок загородные поселки, в рамках которых предлагается жилье различных типов и классов. Вместе с тем в настоящий момент наметилась тенденция смещения поселков эконом-класса на большее расстояние от МКАД (за 50 км и более), поскольку проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств.

«При благоприятном для застройщика стечении обстоятельств (получение дешевой земли при государственной поддержке, улучшение инженерной подготовки участков, увеличение масштабов) предложение может перераспределиться в сторону жилья эконом-класса весьма существенно, — предполагает Ю. Синяев, — тем более что спрос в этом сегменте очень высок: поселок на 200 домов продается за один–два года».

А есть ли диспропорции?

Впрочем, о несбалансированности предложения справедливо говорить лишь в том случае, если имеются в виду организованные поселки. Если же принимать во внимание все малоэтажное жилье, представленное на рынке, то «деревенский эконом» побеждает за явным большинством.

«В структуре предложения по ценовым категориям основная доля принадлежит домам стоимостью до $200 тыс. (около 13 тыс. объектов — 63%), — утверждает С. Кондачкова. — Правда, в октябре их доля снизилась на 3% по сравнению с сентябрем, на 8% — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Около половины объектов стоимостью до $200 тыс. располагается на расстоянии 20–60 км от Москвы».

На втором месте по количеству предложений, согласно данным эксперта, стоит загородное жилье стоимостью $200–400 тыс. В октябре 2007 года таких объектов насчитывалось около 3,5 тыс. Их доля в общем объеме как по сравнению с сентябрем этого года, так и по сравнению с октябрем прошлого изменилась незначительно (увеличилась на 1–2%) и составила около 17%.

Наибольшая часть предложений данной ценовой категории расположена на расстоянии 20–40 км от Москвы, в основном по Киевскому и Новорижскому шоссе.

Третье место занимают коттеджи бизнес-класса стоимостью $400–800 тыс., доля которых продолжает постепенно увеличиваться (в отличие от эконом-класса). В октябре предлагалось около 2,5 тыс. объектов данной категории, что почти на 25% больше, чем в предыдущем месяце, и на 80% — по сравнению с аналогичным периодом 2006 года. Более половины из них (51%) расположено на расстоянии до 20 км от МКАД. Четверть объектов бизнес-класса сосредоточена на Киевском и Новорижском шоссе.

Как посмотреть

Наконец, существование диспропорции по классности даже в среде организованных поселков ставят под сомнение данные специалистов компании Villagio Estate (см. диаграмму на с. 7). «В действительности сегодня все сегменты загородного жилья занимают фактически равновеликие доли, — утверждает исполнительный директор по продажам компании Villagio Estate Алексей Коротких, — от 18% в классе «премиум» до 22%, относящихся к таунхаусам».

Понятно, что при таком разделении, когда максимальная доля, приходящаяся на один сегмент, составляет 22%, эксперт использует не привычное сегментирование на эконом-, бизнес-класс и «элиту», а более дробное деление. Но это решение не отменяет главного вывода: пять этих разных по цене, но равных по объему секторов составляют «каравай» организованного загородного рынка, который и можно каким-то образом классифицировать и анализировать.

Пожалуй, наибольшие возражения вызывает прямое сравнение с коттеджами формата таунхаусов, который многие специалисты считают совершенно особым явлением на рынке недвижимости. Давайте рассуждать справедливо: по-своему уникальны каждый город, поселок, деревня, при учете всего комплекса различий классификация вообще станет невозможной.

Вряд ли когда-либо будет построен поселок таунхаусов, сравнимый по цене с «диким» деревенским рынком, либо, наоборот, с коттеджами по $40 млн. Таунхаусы заняли свою нишу, по уровню цен и набора услуг она находится где-то на границе «эконома» и «бизнеса». То есть составляет отдельный сектор.

По мнению С. Гоза, сектор во многом компромиссный: «С ростом рынка загородного жилья в 2003–2006 годах в данный момент средняя стоимость таунхаусов достигла $2,5 тыс. за 1 кв. м. С учетом того, что самая востребованная площадь квартиры в таунхаусе — примерно 250 кв. м, нижняя планка объекта находится на уровне $375 тыс. С привлечением ипотеки и при продаже квартиры в городе это вполне приемлемый вариант. Конечно, квартиру в городе можно разменять и на дачу за 60 км от столицы, но на такой удаленности едва ли удобно жить постоянно: городская инфраструктура (школы, детские сады, больницы, супермаркеты, службы быта) здесь практически отсутствует.

Но без фанатизма

Начальник группы вторичного жилья отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Татьяна Майорова уверена, что тенденции 2007 года еще слишком слабы, чтобы влиять на общую картину: «Сотка на Новорижском направлении в зоне до 25 км стоит от $25 тыс. Одно из самых дешевых предложений на восточном направлении на том же расстоянии (дачный участок без коммуникаций) — $400 за сотку».

Жесткое разделение направлений на престижные и не очень «портят» только стародачные поселки. Они продолжают пользоваться большим спросом при низком уровне предложений: дома в них редко выставляются на продажу.

Среди стародачных поселков, уникальных своим местоположением, историческим духом, преемственностью поколений, Т. Майорова называет не только Барвиху, Жуковку, Николину Гору на Рублевке и Немчиновку, Баковку, Переделкино на Минском шоссе, но и поселки на других направлениях, цены в которых различаются не слишком сильно. Это Кокошкино, Крекшино, Апрелевка на Киевском шоссе, Ватутинки на Калужском, Челюскинский, Тарасовка, Клязьма, Мамонтовская на Ярославке и Малаховка, Кратово, Быково на Рязанке.

В целом на конец 2007 года ценовой рейтинг направлений, по словам Т. Майоровой, выглядит так: средняя стоимость сотки в организованных и стародачных поселках на Рублево-Успенском шоссе превышает $100 тыс. и достигает $150–200 тыс.

Остальные направления характеризуются более умеренными ценами: Минское направление — $30–50 тыс. за сотку, Киевское — $20–40 тыс., все восточные направления — $15–30 тыс.

Т. Сайфутдинов дополняет картину: «Стоимость домовладений в организованных коттеджных поселках колеблется от $3 млн до $75 млн, а стоимость сотки земли варьируется от $7 тыс. до $350 тыс. В 2006 году максимальная стоимость земли равнялась $300 тыс. за сотку, домовладения — $45 млн».

Правильный прогноз — всему голова

С. Гоз обращает внимание на рост в 2007 году ипотеки загородной недвижимости и считает, что эта тенденция и в дальнейшем будет способствовать развитию рынка, особенно в наиболее востребованном сегменте эконом-класса. Сейчас кредиты на покупку дома в Подмосковье выдают Абсолютбанк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, Сосьете Женераль Восток, Банк Москвы, ВТБ 24, Райффайзенбанк, Промсвязьбанк, Москоммерцбанк, ММБ, Росбанк, Уралсиб. А. Коротких считает, что в 2008 году рост цен останется на том же уровне (25–30%), что и в 2007 году, или незначительно снизится в связи с укреплением экономики страны и снижением уровня инфляции: «Наибольший рост цен ожидается на престижных и набирающих популярность направлениях — к первым традиционно относятся западные: Рублево-Успенское, Новорижское и Минское с Киевским, а ко вторым — Дмитровское и Калужское. Наименьший рост цен будет отмечен на восточных и юго-восточных направлениях Подмосковья».

С. Кондачкова полагает, что в связи с оживлением предновогоднего спроса в последние месяцы отмечен устойчивый рост цен на загородную недвижимость на 2–4% в месяц. Тем не менее эксперт делает утешительный для покупателей вывод: «В 2008–2009 годах темпы повышения цен в целом по рынку загородной недвижимости Подмосковья могут снизиться вдвое и составить порядка 10–17% в год в зависимости от класса объекта, направления и удаленности».

Сергей Гоз, генеральный директор компании «Элит-Строй»:

Ситуация на загородном рынке постепенно меняется: предложение начинает перераспределяться, догоняя спрос. В первую очередь такую динамику диктует потребность покупателей в недорогом загородном жилье. Спрос на дома эконом-класса составляет 70%, бизнес-класса — 25%, на элитное жилье — 5%. Предложение — 15, 70 и 17% соответственно.

Но рынок перестраивается: сейчас предложение в эконом-классе равняется 17%, в «элите» — 13%, бизнес-класс пока остается стабильным. Конкуренция в других сегментах загородного рынка и отсутствие строительных площадок в городе заставляют все большее количество девелоперов обращать пристальное внимание на эконом-класс.

Дополнительным стимулом к их развитию станет реализации мегапроектов: А101 на Калужском шоссе и строительство 900 тыс. кв. м жилья на Киевском направлении. Они обеспечат прилегающие районы современной инфраструктурой, что позволит нишевым девелоперам активно выводить на рынок более мелкие поселки. Проекты комплексного освоения территорий значительно оживят рынок и за счет масштабов еще больше насытят его недорогими предложениями.

Алексей Коротких, исполнительный директор по продажам Villagio Estate:

Основных тенденций 2007 года несколько:

— увеличение количества смешанных поселков по типу или сегменту;

— рост числа инвесторов, желающих вложить денежные средства в загородную недвижимость;

— старт освоения более удаленных территорий от Москвы (все больше коттеджных поселков появляется в зоне 40–60 км и далее);

— большое количество мегапроектов (поселки, территории которых занимают от нескольких сотен до нескольких тысяч гектаров, а площади жилых объектов начинаются от нескольких сотен тысяч квадратных метров);

— активное развитие инфраструктуры, в частности возведение на наиболее активно развивающемся Новорижском шоссе крупнейшего на этом направлении инфраструктурного центра NovaRiga, услугами которого смогут пользоваться все желающие.

Дата публикации: 13:14 26 декабря 2007

Источник: bpn.ru