Купить и не дать отобрать

Для большинства покупателей основной проблемой является само приобретение недвижимости. Но все тревоги проходят, как только сделка зарегистрирована и у покупателя на руках оказалось свидетельство о праве собственности на помещение (квартиру, офис, здание). А зря.

Купить и не дать отобрать

Есть множество охотников поживиться за чужой счет. Случается, что владелец недвижимости после покупки оказывается втянут в конфликт, связанный с его собственностью.

Великие комбинаторы

Первый распространенный вариант — незаконная продажа. В этом случае человек, который ранее владел недвижимостью (назовем его первым собственником), в силу каких-либо причин ее теряет, и права переходят к другим лицам, которые реализуют спорное имущество. Иногда первый собственник сознательно продает свою недвижимость таким образом, чтобы потом оспорить сделку. Не имеет значения, успеет ли покупатель перепродать объект. Первый собственник изначально нацелен на оспаривание.

Другой часто встречающийся вариант — мошенничество. Это заранее спланированная акция, когда первый собственник в сговоре с первым покупателем. Тот в итоге окажется банкротом либо просто перестанет существовать еще до того, как второй покупатель успеет предъявить какие-нибудь претензии.

Это наиболее распространенные случаи. Практически всегда один из участников сделок со спорной недвижимостью — мошенник. Крайне редко все стороны сделки добросовестно заблуждаются.

Защити себя сам

Казалось бы, интересы добросовестного приобретателя надежно защищены законодательством. Действительно, чисто теоретически у него нельзя отобрать имущество, которое он приобрел по сделке. Но вот незадача: доказывать, что вы являетесь добросовестным приобретателем, придется самостоятельно. Для этого недостаточно просто заявить, что при покупке недвижимости вы не знали, что ее нельзя приобретать. При рассмотрении дела в суде каждая из сторон обязана доказать факты, на которые ссылается.

В случае если недвижимость утрачена первым собственником вопреки его воле или сделка по отчуждению недействительна, он имеет право обратиться в суд. По логике, он должен судиться с первым покупателем. Однако, поскольку конечной целью является возврат утраченного имущества, придется оспорить все сделки по цепочке.

Некоторые предпочитают сначала оспаривать сделку, по которой имущество получено добросовестным приобретателем. При этом добросовестный приобретатель имеет все шансы сохранить свою недвижимость, поскольку на момент подачи иска первый собственник уже утратил какие-либо права на спорное имущество.

Новый хозяин имущества может утверждать в суде, что истец (первый собственник) не имеет никаких прав на спорное имущество. Кроме того, к участию в процессе целесообразно привлечь в качестве третьего лица тех, кто реализовал недвижимость новому собственнику. Они подтвердят, что на момент реализации спорного имущества оно принадлежало истцу и никаких препятствий (обременений) для продажи не существовало.

Гораздо логичнее и проще сначала первому собственнику оспорить сделку, по которой его имущество перешло к первому покупателю. Когда это удастся сделать, последует оспаривание всех остальных сделок. Правда, как только в суде выяснится, что имущество уже перепродано, всех его промежуточных собственников, включая последнего, привлекут к участию в процессе: принятое решение затронет интересы каждого из них.

Кошелек или недвижимость

Как правило, суд старается не только уточнить детали первой сделки, но и выяснить обстоятельства всех последующих. Правда, если подан иск об оспаривании только одной из них, первой, суд не вправе выйти за пределы исковых требований и признать недействительными все совершенные сделки. Гражданский кодекс предусматривает, что, если невозможно вернуть имущество, утраченное по сделке, другая сторона должна компенсировать стоимость этого имущества. В этом случае недвижимость остается у добросовестного приобретателя, а первый владелец получает деньги.

Он может пойти и по более простому пути: обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Но и здесь практика решения подобных споров весьма неоднозначна. Некоторые судьи рассматривают иск по существу. Другие, отказывая в иске, указывают истцу на то, что сделка, по которой имущество перешло к нынешнему собственнику, не оспорена. Таким образом, он владеет имуществом на законных основаниях. Именно поэтому первому хозяину придется сначала оспорить сделку, по которой он утратил свое имущество, а затем уже предъявить иск о его истребовании.

Видит око

Чтобы сохранить саму вероятность получения недвижимости, первый собственник в процессе разбирательства вправе ходатайствовать о применении обеспечительных мер (аресте недвижимости или запрете на совершение сделок с нею). Формально процессуальное законодательство разделяет эти меры, но по сути это одно и то же.

Цель таких действий — зафиксировать имущество, не допустив его дальнейшей перепродажи. В том случае, если суд применит обеспечительные меры, новому владельцу недвижимости не позволят ею распоряжаться (даже если он действительно добросовестный приобретатель). Убедить суд в том, что такие меры необходимы, очень просто: недвижимость уже несколько раз меняла хозяев. Никто не гарантирует, что спорное имущество не перейдет в очередной раз к новому хозяину. А это нарушает права истца.

Обеспечительные меры налагаются и снимаются судебным актом (определением). Если сам суд после принятия решения не вспомнит о том, что надо отменить обеспечительные меры, имущество так и останется под запретом. Это позволит первому собственнику продолжить череду судебных тяжб.

Смотрите в оба

Как же защитить свою новую собственность от посягательств бывших хозяев? Единственный способ — внимательно изучать документы при покупке недвижимости. Если речь идет о здании или крупном офисном помещении, серьезный продавец скорее всего согласится предоставить все документы, которые подтвердят его права на недвижимость.Имеется в виду не только свидетельство о праве собственности на покупаемый объект. Покупателю следует попросить и копию договора, по которому недвижимость приобретена у предыдущего собственника, выписку из реестра (в ней содержится информация о статусе имущества и сделках с ним) и документы БТИ. Эти документы требуют самого пристального внимания. Только изучение их в совокупности позволяет сделать вывод о юридической чистоте имущества.

Кроме того, если речь идет о дорогостоящей покупке, нелишним будет навести справки о самой организации-продавце. Для этого достаточно знать ее точное наименование. Сегодня на вполне законных основаниях данные о юридических лицах выдают Федеральная налоговая служба и фирма «Бизнессофт». Разница заключается в том, что фирма предоставляет сведения всем желающим на платной основе и в более короткие сроки, нежели ФНС. Кроме того, сведения об организациях опубликованы на сайте ФНС (www.nalog.ru). Там содержится информация, которая обычно указывается в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Если из полученных документов следует, что организация существует менее года или вообще создана за несколько месяцев до покупки недвижимости, это должно насторожить. Такие действия характерны для фирм-однодневок, которые учреждаются под конкретную сделку. Разумеется, бывают и исключения, но они крайне редки.

Продавец отказывается предоставить вам все документы? Это явно причина для беспокойства. Однако и тут не следует забывать о человеческом факторе. Иногда рядовые исполнители или руководители среднего звена просто не считают необходимым выдавать покупателю всю затребованную документацию. Мотивация простая: это не нужно для заключения сделки. Хотя при регистрации сделки в ФРС все равно придется предоставить и документы на продаваемое имущество, и документы на свою компанию (в том числе выписку из ЕГРЮЛ).

Директор директору рознь

Нелишне обратить внимание на полномочия лица, заключающего договор. Если его подписывает, например, исполнительный или коммерческий директор, действующий на основании устава, стоит уточнить, действительно ли эти лица имеют право подписи документов. В некоторых организациях создана довольно сложная структура управления. Скажем, есть президент и исполнительный директор. В уставе указано, что первый имеет право подписывать любые документы, кроме финансовых, а второй, напротив — только финансовые. В этом случае при подписании договора купли–продажи исполнительный директор обязан иметь доверенность, выданную президентом.

Если договор подписывает лицо, действующее по доверенности, до подписания договора следует ознакомиться с ее содержанием. Помните, что доверенности, выданные в порядке передоверия (т. е. когда их выдает лицо, само действующее по доверенности), обязательно удостоверяются нотариусом. Причем в первой доверенности должно быть прямо указано, что поверенный имеет право передавать свои полномочия другим лицам.

Тяжелая артиллерия

Даже если битва за имущество проиграна в суде первой инстанции, решение суда можно обжаловать. Кроме того, если вы уверены, что стали жертвой мошенничества, обратитесь с заявлением в компетентные органы. Но в этом случае нужно верно оценить ситуацию. Допустим, вы полагаете, что мошенники не сумеют быстро скрыться. Попытайтесь объяснить им, что в случае продолжения охоты за чужим добром их накажут по всей строгости уголовного законодательства. В некоторых случаях прозрачного намека достаточно, чтобы покушения на ваше имущество прекратились.

При покупке недвижимости разумно внести в договор пункт, согласно которому продавец подтверждает, что на момент продажи имущество не является объектом спора, на него не наложены обременения и нет прав третьих лиц. Отсутствие обременений подтвердят документы из ФРС, а отсутствие споров вы в состоянии проверить сами.

Для этого достаточно зайти на сайт арбитражного суда того региона, в котором находится недвижимость. Практически все такие сайты оснащены системой поиска. Найдя наименование продавца, вы узнаете, рассматривает ли суд данного региона какие-либо дела с его участием. В карточке дела есть информация о предмете иска, связанном с покупаемой недвижимостью.

Помимо этого в договоре следует указать, что в случае возникновения претензий на имущество со стороны третьих лиц продавец обязуется подтвердить права покупателя на недвижимость, предоставив все необходимые документы органам власти, а также обеспечит присутствие своего представителя в случае судебного разбирательства.

При неисполнении этих обязательств или в случае утраты имущества покупателем (в связи с оспариванием ранее заключенных сделок либо по иным причинам, не связанным с действиями нового собственника) продавец обязуется вернуть покупателю все суммы, полученные по сделке, и компенсировать затраты покупателя в отношении недвижимости с момента ее покупки и до утраты прав на нее.

Все предложенные варианты защиты имеет смысл использовать в комплексе. Только так вы сумеете защитить себя от мошенников и сберечь если не недвижимость, то хотя бы ваши деньги.

Дата публикации: 13:40 26 декабря 2007

Источник: bpn.ru