Кто на новенького?

На рынке новостроек — как на свадьбе: все красивые, жизнерадостные, кто-то в дорогом наряде, кто-то в смокинге, взятом напрокат, но все одинаково счастливые — наливают хорошо, кормят вкусно, и, похоже, этот праздник жизни не закончится никогда. За прошлый год было сдано свыше 6 млн кв. м жилья — панельного и монолитного, со свободной планировкой и без нее, подключенного к цифровым АТС, обогреваемого современными плоскими радиаторами, с ванными комнатами, вмещающими не только стиральные машины, но и душевые кабинки… Раскупили практически все. И по мнению аналитиков, это только начало.

Что строят?

Самые популярные дома на рынке - панельные:

• серии П-44Т и П-3М - 30% и 38% покупателей соответственно.

В них самые маленькие по площади и оттого самые дешевые одно- и двухкомнатные квартиры.

Вариантов три: панельный дом, монолитно-кирпичный и монолитный. Кирпичных домов строят мало - около 5%. Основных застройщиков пять: СУ-155, ДСК-1, ГК «ПИК», «Главстрой» и МФС-6. А тенденция всего одна: монолитные дома постепенно вытесняют панельные, на которых до недавнего времени держался весь новострой. Основной объем панельных новостроек сегодня - муниципальные заказы, а частные покупатели, по мнению экспертов, становятся более требовательными к качеству жилья. Их не устраивает, что во многих «панелях» зимой от стен дует, а соседи снизу вздрагивают от каждого вашего чиха.

Конкуренция заставила застройщиков, специализирующихся на панельных домах, улучшить планировку, усилить тепло- и звукоизоляцию, «навести красоту», наконец, украсить фасады зданий отделкой, кирпичной например. Панельные дома прошли эволюцию от трехслойных коробок до современной сложной конструкции: в основные панели нынче вставляют утеплитель из специальной пленки, стык между наружными плитами закрывают. Для экономкласса вполне. Одно плохо: если мысль архитектора проложила дорогу в спальню через столовую, придется с этим жить. Можно решиться на перепланировку, но велик риск поднять руку на несущую стену: стандартные панельные серии перепланировку не подразумевают (в отличие от монолитных домов).

Новостройки

Плюс:

• квартира «из первых рук», гарантированно юридически чистая;
• новые инженерные сети;
• чаще всего свободная планировка;
• вы окружены соседями равного социального статуса.

Минус:

• невозможность въехать в квартиру сразу после покупки (большая часть квартир в новостройках продается на стадии строительства дома);
• вы вкладываете деньги в продукт, которого пока не существует. Есть риск, что он так и не появится на свет. Прежде чем решиться на сделку, изучите застройщика: какие дома он уже построил, участвовал ли в правительственных программах, не был ли замечен в задержке строительства.

Монолитный дом может иметь любую форму, которая вписывается в ландшафт. А квартиры поддаются перепланировке. Вы можете купить однокомнатную квартиру 60 кв. м вообще без стен, отделить нишами обеденную зону от спальной (а в ниши поставить книги, цветы, раскидать, как опять же рекомендуют рекламные каталоги, ракушки и стеклярус) - и жить в студии.

Когда решитесь пополнить семейство, разделите это же пространство на две комнаты и сделаете из одной детскую. Монолитные дома теплее панельных: в основе - железобетонный каркас, а стены выкладывают кирпичом, керамогранитом или металлом. Нет ни швов, ни пустот, поэтому вам вряд ли потребуется специальная тепло- и звукоизоляция. Цена за квадратный метр, например, в монолитно-кирпичном доме не намного выше, чем в панельных домах («панель» выходит дешевле главным образом за счет малометражности квартир). Но (без «но» не бывает) у монолитных домов есть существенный минус: они строятся долго. Панельные дома - это эдакий строительный «фаст-фуд»: купив квартиру в панельной новостройке на стадии строительства, вы уже через два года сможете в нее вселиться. Кроме того, затраты на ремонт в монолитном доме намного выше, чем в панельном (муниципальные панельные дома вообще сдаются с отделкой).

Как строят?

Точечная застройка выходит из строительной «моды». Прежде всего из-за дефицита строительных площадок. Единичные «башни» и домики с резными балконами, появляющиеся в пределах Садового кольца, - элитное жилье. То есть для избранных. Массовый продукт сегодня строится комплексно. При этом застройщик чаще всего обеспечивает клиентов не только квадратными метрами, но и инфраструктурой: проводит инженерные сети, строит детские площадки, школы, разбивает клумбы и открывает парки. Все это создает некую гармоничную среду для жизни и превращает комплексные застройки в автономные мини-города. Минус у комплексного строительства, по сути, один (если, конечно, вы не переживаете, что не получится заселиться в квартиру на Котельнической набережной, с видом на Библиотеку иностранной литературы им. Рудомино): оно затягивается. Меньше четырех лет комплексные сооружения не строятся. Если вы хотите сэкономить и покупаете квартиру на стадии строительства, придется запастись терпением.

Где строят?

Подмосковье

Не Москва, а именно Подмосковье - впереди планеты всей по объемам строительства. В прошлом году в Подмосковье было сдано 6, 485 млн кв. м жилья - это 12,8% от общего жилого строительства по всей России.

В блогах часто задают вопрос: где брать квартиру - в Москве, но поменьше или в Подмосковье, но приемлемых для жизни размеров? В пользу Москвы, пожалуй, только один фактор - метро. Задержавшись на работе до полуночи, вы успеваете на метро и не успеваете на электричку. (Если вы на машине, то и этот «плюс» не принципиален.) По всем остальным параметрам Подмосковье не уступает столице: воздух чище, дома современные, инфраструктура налажена (не во всех районах, само собой, но процесс идет), проблем с ЖКХ становится все меньше. Большинство новостроек возведено столичными застройщиками, поэтому качество домов ничуть не хуже, чем в Москве. И, главное, цены на жилье ниже столичных.

Если встает выбор между московской окраиной и ближайшим подмосковным городом, все больше покупателей склоняются к последнему варианту. Почти треть, 30%, - доля москвичей среди покупателей подмосковных новостроек (данные Министерства строительства Московской области). Среди них немало молодых семей, взявших ипотеку. За $120 000 реально найти «однушку» в новостройке в Королеве, Мытищах, Видном, Балашихе, Железнодорожном и даже, если постараться, в Реутове - самом близком к центру Москвы подмосковном городе. На расстоянии 40-50 км от МКАДа на эти деньги можно купить небольшой дом с яблоневым садом на участке.

Сочи

Сочи строится с олимпийским рвением. Кажется, застройщики только и ждали что подведения итогов голосования. И едва президент МОК произнес: «Sochi!» - принялись изо всех сил корчевать и перекапывать. До Олимпиады еще дожить надо, а Сочи уже превратился в город контрастов. Стоит сделать пару шагов от парка «Ривьера», напротив которого стоят в ряд почти готовые жилые новостройки, подняться по крутой улочке - и вы попадете в обычный южный городок: песчаные дорожки, чугунные ограды, виноград, вьющийся по стенам одноэтажных домиков. Говорят, скоро здесь построят город-сад. Но всем, кто в Сочи не ограничивался прогулками от «Жемчужины» до Морпорта и обратно, будет не хватать скромного обаяния старого города.

Местные жители в большинстве своем не разделяют патриотического ажиотажа по поводу 2014 г. Усатый таксист подвозит из аэропорта и по дороге вздыхает: «А чему радоваться? Над Красной поляной круглые сутки вертолеты летают с цементом». И правда летают, каждые 15 минут, а один из горных маршрутов попросту закрыли для туристов - олимпийская стройка. Впрочем, бабушка одного московского журналиста, проживающая в Сочи, у самого Черного моря, Олимпиаде рада: на следующий день после вынесения «вердикта» ей позвонил агент по недвижимости и сказал, что за одну ночь ее квартира выросла в цене вдвое.

Федеральную целевую программу развития Сочи как горноклиматического курорта сменила программа строительства олимпийских объектов. В переводе на общечеловеческий - цены будут расти и дальше. Следующий резкий подъем аналитики прогнозируют на 2012-2013 г. А стагнация, по оценкам экспертов, наступит не раньше 2020 г. Сегодня двухкомнатная квартира 60 кв. м в новостройке у береговой линии продается за $ 900 000. В панельном доме на окраине (метраж тот же) - за $ 120 000.

Санкт-петербург

Почетное третье место по числу новостроек после Подмосковья и Сочи принадлежит городу на Неве. В прошлом году здесь, как и в Москве, произошел резкий скачок цен: «однушка» в новостройке в Светлановском районе подорожала с $75 000 до $90 000.

Но при этом спрос остается стабильным. Все объяснимо: Петербург по-прежнему город коммунальных квартир, которые методично расселяются. Здесь, в отличие от Москвы, квартира в первую очередь - место, где человек собирается реально жить, а не инвестиционный инструмент, один из способов приумножить личный капитал.

Самый дорогой новострой в районе «золотого треугольника» (Невский проспект и Литейная улица до площади Восстания). Дома на набережных соблазняют проносящихся мимо автомобилистов рекламными растяжками - это элитное жилье, построенное по индивидуальным проектам, и цена за квадратный метр достигает 120 000 руб. Спрос на квартиры в Приморском, Выборгском, Калининском районе не ослабевает по понятным причинам - это и есть тот самый Петербург, где ощущаешь дыхание старой Европы, а в магазине за углом встречаешь потомков сказочницы Нины Гернет. Южные Московский и Невский районы, традиционные лидеры рынка, сильны инфраструктурой: здесь «гнездятся» всевозможные торговые центры. В списке аутсайдеров - Сосновая поляна, Колпинский и промышленные районы.

Как и в Москве, спрос на панельные дома самый высокий, но постепенно снижается. При имеющемся дефиците площадей под застройку, постоянно меняющейся процедуре согласования проектов с местными властями застройщики могут позволить себе «обходиться» дорогим жильем - монолитно-кирпичным и монолитным. Все равно раскупят: в 2007 г. в эксплуатацию было введено всего 2,4 млн кв. м жилья (это примерно 150 домов, если за образ универсального дома принимать 20-этажное здание с четырьмя подъездами, по четыре квартиры на эта же), в 2008 г. - 2,5 млн. Эти объемы не покрывают спрос на квартиры.

Регионы

Новая однокомнатная квартира в Костроме, выданная семье геологов за выслугу лет на Севере, за два года выросла в цене в два с половиной раза. Семья обосновалась в Москве и костромскую квартиру считает за дачу. Сдавать ее не выгодно: 2 000 руб. в месяц - максимум, на что можно рассчитывать. Иногда эти деньги не покрывают даже коммунальные платежи, не говоря о ремонте, который, возможно, придется делать после недобросовестных квартирантов. Два года назад средств, полученных от продажи этой квартиры, не набиралось даже на первоначальный взнос по ипотеке в Москве. Сегодня квартира стоит почти $35 000 - и этого хватит и на первоначальный взнос, и на услуги агентства недвижимости, и на дополнительные расходы по оформлению кредита.

В центре Твери на улице Лидии Базановой строят дома бизнес-класса: невысокие, с красными крышами под черепицу, европейского совершенно вида - человеку, остановленному милицией на одной из тверских улиц, бывает достаточно сказать: «Я живу на Базановой», чтобы его немедленно отпустили. Полтора года назад однокомнатную квартиру в этом районе можно было купить за $50 000, сегодня ее рыночная цена возросла до $70 000. 40% за полтора года. И это не исключительный случай, такова тенденция на провинциальном рынке недвижимости.

В отличие от столицы, в регионах не исчерпан лимит роста цен. Ценовая стагнация провинцию не затронула, жилье дорожает на 20-60% в год. В этом смысле регионы привлекательны для инвестиций - но только города с населением не меньше 300 000 жителей.

Консультанты:

Наталья Саакянц, заместитель генерального директора «МИАН-Девелопмент»;

Сергей Канаев, генеральный директор компании «ПИК-Регион»;

Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки»;

специалисты компании «СУ-155»

Сериал

У панельных домов масса недостатков: они и холоднее монолитных, планировка в большинстве серий стандартная, и выглядят «совково». Преимущество одно, зато неоспоримое, - цена. Спрос рождает предложение. Панельные дома самые востребованные, поэтому появились различные варианты «панели».

П-44Т. Основные преимущества: большие кухни, несмежные комнаты, достаточно удобные ванные, в которых помещается стиральная машина, широкие прихожие и балконы в каждой комнате. Плюс планировки - с кухни убрали вентиляционные люки, за счет этого увеличилась площадь. Внешне дом похож на кирпичный, фасад облицован оранжевым кирпичом, балконы и эркеры белые.

И-155. Это дом-трансформер: бывает разной конфигурации («башенной», многосекционной), разной этажности (24 - максимум). Соответственно, квартиры тоже не похожи одна на другую. Это нельзя назвать индивидуальной планировкой, но все же здесь больше простора для фантазии. Цветовая гамма фасадов - бежевая, белая, голубая.

КОПЭ. Промежуточный этап эволюции между панелью и монолитом. Квартиры легко объединяются и поддаются перепланировке. Есть возможность совмещать кухню и столовую, расширять гостиные и ванные комнаты. Фасады узнаваемы - белые балконы чередуются с окнами, «утопленными» в оранжевых или голубых панелях, торцы облицованы белой плиткой.

П-3М. Один из самых недорогих вариантов. Фасад «безликий», 1- и 2-комнатные квартиры меньше по площади, чем в других сериях, выше 17 этажей здания не строят, причем первый этаж часто нежилой. В домах этой серии хороши 3- и 4-комнатные квартиры: большие площади, эркеры, кладовые, гостевой санузел. Большой плюс домов П-3М - пандусы для инвалидов.

В объективе

Наиболее перспективные новостройки Москвы и ближнего Подмосковья, в которых на момент подписания номера в печать еще остались свободные квартиры.

Балашиха, Щелковское шоссе, 19-Й КМ, Восточное Щитниково

Застройщик - ДСК-1

Ближайшее метро - Щелковская

Тип дома - панель, серия П-44Т

Срок сдачи - декабрь 2008 г.

Цена за кв. м - от 53 000 руб.

Москва, Солнцево, мкр. 2, ул. Главмосстроя, корп. 43

Застройщик - ДСК-1

Ближайшее метро - Юго-Западная

Тип дома - панель, серия П-44ТМ/25, П-44Т

Срок сдачи - 2007 г.

Цена за кв. м - ОТ 61 500 руб.

Москва, ул. Б. Жигуленкова, вл. 7/9, стр. 1

Застройщик - ДСК-1

Ближайшее метро - Семеновская

Тип дома - монолит-кирпич, индивидуальный проект

Срок сдачи - 2009 г.

Цена за кв. м - от 98 850 руб.

ЖК «Волгоградский», Москва, Волжский б-р, корп. 22

Застройщик - ПИК

Ближайшее метро - Текстильщики

Тип дома - панель, серия П-3М

Срок сдачи - 2008 г.

Цена за кв. м - от 68 600 руб.

Москва, просп. Буденного, вл. 29

Застройщик - ПИК

Ближайшее метро - Семеновская

Тип дома - монолит-кирпич, индивидуальный проект с подземным паркингом

Срок сдачи - 2008 г.

Цена за кв. м - от 89 500 руб.

Химки, мкр. Юбилейный

Застройщик - ПИК

Ближайшее метро - Речной вокзал

Тип дома - панель, серии П-3М, П3/23, КОПЭ-М-Парус

Срок сдачи - 2008 г.

Цена за кв. м - от 60 500 руб.

Москва, Нагатинский затон, мкр. 3, 4

Застройщик - СУ-155

Ближайшее метро - Коломенская

Тип дома - панель, серия И-155

Срок сдачи - 2007 г.

Цена за кв. м - от 115 500 руб.

ЖК «Красногорье», Красногорский р-н, Павшинская пойма

Застройщик - СУ-155

Ближайшее метро - Выхино

Тип дома - панель, серия ИП-46С, И-155

Срок сдачи - 2007 г.

цена за кв. м - от 47 500 руб.

Москва, Мичуринский просп., мкр. 5, 6

Застройщик - Главстрой

Ближайшее метро - Университет

Тип дома - монолит, индивидуальная планировка

Срок сдачи - 2009 г.

Цена за кв. м - от 107 000 руб.

Железнодорожный, мкр. Ольгино, кор. 56, 61

Застройщик - Главстрой

Ближайшее метро - Выхино

Тип дома - панель, серия ГМС-1

Срок сдачи - 2007 г.

Цена за кв. м - от 52 000 руб.

ЖК «Гранд-парк», Москва, Хорошевское шоссе, вл. 38а

Застройщик - МФС-6

Ближайшее метро - Полежаевская

Тип дома - монолит

Срок сдачи - 2007 г.

Цена за кв. м - от 115 000 руб.

Москва, ул. Петрозаводская, д. 28, стр. 1

Застройщик - МФС-6

Ближайшее метро - Речной вокзал

Тип дома - монолит

Срок сдачи - 2007 г.

Цена за кв. м - от 89 000 руб.

Дата публикации: 13:21 28 декабря 2007

Источник: bpn.ru