Вся правда о квартирах с детьми

Отношения детей с недвижимостью — вопрос сложный и неоднозначный. "Собственник" расскажет об основных трудностях и подводных камнях, связанных с собственностью на недвижимость несовершеннолетних.

Как и любой взрослый человек, несовершеннолетние дети могут стать собственниками жилья в нескольких случаях: в результате приватизации муниципальной собственности, покупки или дарения, а также при передаче по наследству. Однако в отличие от взрослого гражданина России, дети не могут так просто от своей собственности избавиться: любые операции с жильем ребенка-собственника жестко контролируются органами опеки и попечительства.

Наиболее сложным – в первую очередь с точки зрения последствий – является приобретение ребенком жилья в собственность в результате приватизации. Согласно действующему законодательству, все зарегистрированные, а также фактически проживающие на приватизируемой жилплощади несовершеннолетние граждане в обязательном порядке и в равных долях участвуют в приватизации.

Если в квартире проживает двое родителей и двое детей, то каждому члену семьи будет принадлежать ¼ общей площади жилого помещения. Взрослый гражданин может нотариально отказаться от своего права участвовать в бесплатной приватизации, но никак не в пользу кого-то из членов семьи. Его доля равномерно разделится на всех других участников. Если, скажем, отец в указанном примере откажется от своего права участия в бесплатной приватизации, то каждый из участвующих в приватизации – мать и дети – станут собственниками 1/3 части квартиры. В любом случае ребенок не вправе отказаться от участия в приватизации, зато он сохраняет за собой право на бесплатную приватизацию по достижении совершеннолетия.

Таким образом, по закону ребенок может дважды участвовать в приватизации – один (и только один) раз до достижения совершеннолетия и один раз после. Не пройдет также и фокус со снятием ребенка с регистрационного учета из квартиры перед осуществлением приватизации: можно легко доказать фактическое проживания ребенка на жилплощади в момент ее приватизации и, следовательно, нарушение прав ребенка.

На данный момент основные проблемы в сделках с жильем и детьми-собственниками связаны с правовым вакуумом начала 90-х годов, когда происходило становление российской законодательной базы. В частности, в 1991 году был принят основной закон о приватизации – «О приватизации жилищного фонда в РСФСР от 04 июля 1991 года». И лишь 11 августа 1994 года вышла поправка, обязывающая включать в число собственников приватизируемого помещения всех прописанных там несовершеннолетних граждан (что было необязательным в предыдущей редакции).

Таким образом, за период с 1991 по 1994 годы появилось большое количество приватизированных жилых помещений, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников. Продажа приватизированной таким образом квартиры без предоставления несовершеннолетнему равноценного возмещения – реальная причина возникновения судебных споров.

Становясь совершеннолетними, эти дети имеют право подать в суд с требованием признания приватизации недействительной и включения их в число собственников. Как рассказывает Наталья Титкова, руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Статус»: «Судебная практика показывает, что суд признает требования детей законными, а сделки недействительными с выселением добросовестных покупателей». В риелторской практике, правда, выработаны законные пути решения данной проблемы.

Вариант 1. При продаже жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, на его имя одновременно приобретается другое жилое помещение либо доля в праве собственности на другое жилое помещение, которая должна быть не менее той, которую он имел бы в продаваемом помещении. На проведение такой сделки должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.

Вариант 2. При продаже жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, родители несовершеннолетнего или другие близкие родственники дарят ему свое жилое помещение или долю в жилом помещении, которая должна быть не менее той, которую он имел бы в продаваемом помещении. На проведение такой сделки должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.

Вариант 3. Если к моменту продажи жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, этот ребенок стал совершеннолетним, то ему достаточно подать заявление о том, что ему известно о нарушении его прав при приватизации жилого помещения, ему известно о продаже данного помещения, и он не имеет ни к кому никаких материальных претензий по данному поводу. «Бывали случаи, когда при продаже жилого помещения лица, чьи права были нарушены при приватизации, получали денежную компенсацию, соответствующую причитающейся им доле в праве собственности на жилое помещение, – говорит Наталья Титкова. – Мой совет: если невозможно совершение сделки одним из трех способов риелторской практики, то от приобретения такого помещения лучше отказаться вообще, какой бы выгодной и нужной сделка ни казалась».

Другой вариант, по которому ребенок может стать собственником жилья, – это покупка квартиры на ребенка. В этом случае платят налоги и коммунальные платежи законные представители ребенка (родители, опекуны), а распоряжаться жильем ребенка – продавать, сдавать внаем, передавать в доверительное управление и так далее – родители могут только с разрешения органов опеки и попечительства.

Оформляя квартиру в 100% собственность несовершеннолетнего, нужно иметь четкое представление о плюсах и минусах такого варианта.

Плюсы: на квартиру нельзя наложить взыскание, ее нельзя заложить, нельзя принудить продать, одним словом, с этой квартирой практически ничего сделать нельзя.

Минусы: квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, которым могут показаться неубедительными даже очень серьезные с точки зрения родителей доводы. Например, если потребуются деньги на лечение близких, учебу, пропитание, и родители готовы купить меньшую квартиру, а разницу потратить на нужды, то получить разрешение органов опеки и попечительства будет практически невозможно. Любое действие родителей с жилой собственностью ребенка подконтрольно органам опеки и попечительства.

«В моей практике был такой случай, когда мать и сын, собственники квартиры в Москве, выписались из нее и эмигрировали в США. Они получили американское гражданство, прожили счастливо там несколько лет на съемной квартире и приступили к постройке собственного жилья, – рассказывает Андрей Ломакин, риелтор агентства недвижимости «Вавилон».

Квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, которым могут показаться неубедительными даже очень серьезные с точки зрения родителей доводы В определенный момент они решили, что для нужд стройки хорошо было бы продать московскую квартиру».

Ну, а поскольку ребенок числится собственником жилья, то потребовалось разрешение от органов опеки, даже несмотря на то что этот ребенок в настоящее время является гражданином США… Органы опеки в свою очередь потребовали доказать, что у ребенка есть не меньшая доля собственности, пусть в той же Америке. «К счастью, строительство собственного дома было на той стадии, когда можно было выделить долю ребенка, о чем в Москву с курьером поступили соответствующие бумаги на английском языке, – говорит Ломакин. – Их официально перевели и передали в органы опеки и попечительства. Наконец, матери с сыном повезло, что покупатель московской квартиры был предупрежден о вынужденной заминке с оформлением и согласился подождать».

Этот пример как нельзя лучше демонстрирует, насколько непросты вопросы собственности на недвижимость для несовершеннолетних. Поэтому логичным будет посвятить этой проблеме не одну публикацию. Продолжение статьи читайте здесь.

Дата публикации: 13:45 11 января 2008

Источник: bpn.ru