Прогноз-2008: подорожает ли загородка?

В отличие от квартирного рынка московской недвижимости, в 2007 году переживавшего длительную стагнацию и более-менее ожившего осенью, его загородный «собрат» вел себя куда активнее. На протяжении всего истекшего года уровень объема предложения на рынке коттеджей и таунхаусов Московской области оставался стабильным. Соответственно, цены продолжали расти. Что будет с этим рынком в 2008 году? Продолжит ли «загородка» дорожать, как поведут себя ее разные сегменты, - своим мнением с Интернет-журналом о недвижимости Metrinfo.Ru, поделились эксперты рынка.

Наши постоянные читатели уже в курсе основных тенденций, царивших на рынке жилья в 2007 году «Предварительные итоги-2007: эконом-класс — чемпион продаж». Познакомились они и с пророчествами экспертов на год нынешний на рынке городского жилья: «Прогноз-2008: ценам предсказали скромный рост», в офисном сегменте «Прогноз-2008: бизнес растет быстрее офисов» и на рынке аренды: «Прогноз-2008: куда направятся арендные ставки». Сегодня мы с помощью наших экспертов попытаемся угадать развитие событий на рынке загородного жилья.

Год станет «пиковым» по числу новых проектов

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости:

В случае стабильности макроэкономических факторов и достаточного объема предложения качественных земель, прогнозный сценарий развития рынка в ближайшие два-три года будет определяться такими факторами спроса, как:

– намечающаяся тенденция отказа от городского жилья в пользу загородного среди представителей «верхней» доходной группы;

– постепенным выравниванием стоимости среднего коттеджа и двухкомнатной квартиры эконом-класса: сокращение разницы с 35-40% до 25%,

– ростом популярности загородного жилья в новом сегменте — дальних дач и усадеб;

– ростом благосостояния населения в целом и платежеспособного спроса, поддерживаемого механизмами ипотечного кредитования;

– улучшением транспортной доступности по ряду «проблемных» направлений.

Учитывая заявленные проекты и проекты, находящиеся в стадии согласования, 2008 год должен стать пиковым относительно последних нескольких лет по числу новых поселков. Прогнозируемый рост цен в целом по рынку загородной недвижимости Подмосковья в 2008-2009 гг. составит порядка 10-17% в год в зависимости от класса объекта, направления и удаленности.

Основываясь на собственных оценках потенциального спроса на загородную недвижимость в ближайшие два года, мы ожидаем, что в 2008-2009 годах ежегодный рост продаж составит уже порядка 20-30%.

Элитные коттеджи станет трудно продать

Ольга Билялова, директор по развитию Независимого Бюро Ипотечного Кредитования:

Сюрпризов в 2008 году не ожидается. Наибольшие трудности ожидают тех, кто будет пытаться продавать элитное жильё – из всех категорий подмосковного жилья оно будет наименее востребованным.

Снизится и спрос на жильё бизнес-класса, поскольку потенциальные клиенты будут искать жилье классом ниже – стандарт или даже эконом. Разобравшись в ситуации, люди больше не хотят платить по полтора миллиона долларов за жильё, не обеспеченное при этом необходимой инфраструктурой. Поэтому строители будут упрощать возводимые объекты, снижая их себестоимость, а сами стройки будут всё больше удаляться от границ города Москвы – в те места, где потенциальных площадок для строительства больше, а цена земли ниже.

Однако существуют и факторы, препятствующие расширению спроса на дальнее Подмосковье. Главный из них это, конечно же, транспортная доступность. В то же время «дикость» некоторых районов может обернуться и положительным фактором – многих привлекают нетронутые лесные массивы, чистые реки и прозрачные озера.

У загородного рынка хороший потенциал

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индиаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:

В отличие от квартирного рынка, который вверх движется скачками, прирост на загородном рынке довольно стабилен — от 20% до 40%, в среднем, рынок растет на 30 % в год. За 2006 год, когда на квартирном рынке Москвы царил ажиотаж, цены на загородное жилье существенно отстали от цен на квартиры. В 2007-м загородный рынок вырос примерно на 30%. В 2008 году прирост будет примерно таким же. И еще остается потенциал на пару лет роста, чтобы догнать квартирные цены.

Подмосковные коттеджи и столичные квартиры, по сути, — объекты одного и того же регионального рынка недвижимости, который развивается по единым законам, и их стоимость относительно друг друга будет выравниваться.

Конечно, загородный рынок более дифференцирован, по сравнению с городским. Поэтому средняя величина здесь менее показательна, поскольку наблюдается гораздо больший разброс при средних темпах роста 30%: какие-то объекты могут вырасти на 60 %, а какие-то — не вырасти вообще, если это «неликвид» или участок неким дефектом.

Безусловно, «загородка» — это сегмент, в котором рост продолжится. Сюда перетечет часть покупателей с московского рынка, которые предпочтут городской квартире загородный дом по той же цене.

Об активном строительстве говорит все возрастающее количество операторов (агентств, застройщиков) на этом рынке, которые начинают конкурировать между собой. География этого строительства будет расширяться, более активно будут осваиваться менее престижные направления: Ярославское, Симферопольское, Каширское, Щелковское.

Требуется эконом-класс

Алла Аксёнова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI:

По всей вероятности, произойдет дальнейшая переориентация потенциального покупателя жилья бизнес-класса на жильё класса «эконом». В последнее время появился даже так называемый класс «стандарт», занимающий промежуточное положение между бизнес- и эконом-классом.

Ни для кого не секрет, что спрос в сегменте бизнес-класса отстает от предложения, а в сегменте эконом-класса опережает его. Те девелоперы, которые это поняли, наверняка постараются скорректировать свои планы.Что касается территориального аспекта, то здесь произойдет переориентация покупателя на те направления, которые еще в самом недавнем прошлом считались аутсайдерами. Бóльшим спросом, по сравнению с уходящим годом будут пользоваться объекты, расположенные на Горьковском, Новорязанском, Варшавском и Каширском шоссе.

Особые надежды риэлторы возлагают на южное направление, где строятся Большое Домодедово и Асто-1. Поселки эти первоначально задумывались как поселки бизнес-класса, однако в ходе строительства, за счет некоторого упрощения инфраструктуры и упразднения самых дорогостоящих «наворотов», строящиеся объекты были переориентированы на менее притязательного покупателя. Правда, огорчает то обстоятельство, что ввод в строй вышеназванных поселков ожидается не ранее 2013 года.

Однако, возможно, столь долгие сроки ввода в строй сыграют и положительную роль, поскольку дорожная сеть в этих местах совершенно неподготовлена к увеличению количества населения. В самом же недалеком будущем ожидается модернизация автодорог и строительство шоссе-дублёров.

Ближнее Подмосковье девелоперам неинтересно

Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель»:

Районы Ближнего Подмосковья в определенной степени уже потеряли свою привлекательность для девелоперов. Основная проблема — в остром недостатке качественных площадок под строительство. Другая же проблема Ближнего Подмосковья состоит в насыщении локального рынка жилой недвижимости.

Поэтому девелоперы все больше обращают внимание на среднее и дальнее Подмосковье. Рынок недвижимости здесь только формируется, и впереди здесь в будущем году непременно окажутся крупные подмосковные города, так как они уже имеют развитую инфраструктуру.

«Подмосквичи» пополнят ряды покупателей

Виктория Гагарина, ведущий специалист компании «Перевал»:

Потенциальные покупатели бизнес-класса постепенно перетекают в число покупателей жилья класса «эконом». В связи с этим те, кого раньше считали потенциальными покупателями западных и северо-западных секторов Подмосковья, пополняют число покупателей восточного и юго-восточного направлений, а многие из тех, кто еще недавно считался претендентом на жилье в ближнем Подмосковье, теперь стали претендовать на дальнее. Рост цен всё равно опережает рост доходов, что и переводит покупателей из высшей и средней категории в низшие.

Сюрпризом следующего года станет то, что к покупателям-москвичам прибавится и большое число подмосковных покупателей, поскольку их доходы тоже растут. А вот многие москвичи, сунувшись в Подмосковье и испугавшись зубастых цен, могут податься в соседние области.

Покупателей эконом-класса интересует не только качество покрытия асфальтовых дорог, но и расписание электричек. Поэтому при выборе места они будут ориентироваться на близость железнодорожной станции.

Запад останется популярным

Полина Лебедева, PR-менеджер компании Delta Realty:

Рынок подмосковной недвижимости в следующем году, по всей видимости, будет испытывать некоторую стагнацию, и многие риэлторы планируют в ближайшем будущем вообще уйти с этого рынка. Несмотря на то, что эксперты предрекают ускоренное развитие восточного, юго-восточного и южного секторов, наиболее популярным, на мой взгляд, всё равно останется западный сектор и, в частности, Можайское шоссе.

Думаю, что следует ожидать минимизации спроса на элитное жилье и снижения такового на жилье бизнес-класса. В следующем году также ожидается активная децентрализация нежилого строительства за пределы МКАД, соответственно, следует ожидать формирования локальных центров инфраструктуры.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Спасибо всем участникам опроса. На основании их высказываний можно сделать три фундаментальных вывода о тенденциях развития рынка загородной недвижимости в 2008 году.

1. Снизится спрос на дорогое жильё и увеличится на дешевое

2. Центр активности рынка переместится в ранее невостребованные сектора – на юг, восток и юго-восток, а местоположение строительных объектов будет всё больше удаляться от МКАД.

3. Цены на «загородку» продолжат плавный рост.

Дата публикации: 11:01 14 января 2008

Источник: bpn.ru