Из заводских помещений – в комфортные офисы

В Северной столице минувший год оказался годом невыполненных обещаний и роста цен. Люди купили себе хорошие квартиры, пошли в хорошие магазины – им стало неудобно сидеть в плохих офисах в заводских помещениях. И они готовы платить за комфорт и качество.

В 2007 году питерский офисный рынок явно не дотянул до заявленных объемов. В минувшем году в Петербурге было введено 300 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В против заявленных к вводу 500 тыс. кв. м. Общий объем качественных офисных площадей в Петербурге на конец 2007 года оценивается в 1,1-1,2 млн кв. м. В 2008 году ожидается появление на рынке еще 500 тыс. кв. м офисов. Такие темпы не позволяют насытить рынок.

44,63 КБ«Пока все, что строится в Петербурге в офисном сегменте, – капля в море. Предложение в разы отстает от спроса», – говорит Александр Шарапов, президент Becar Realty Group.

По обеспеченности на душу населения качественными офисами Петербург почти в два раза отстает от Москвы и в несколько раз от городов Европы. Однако не все участники рынка считают целесообразным сопоставлять «офисо-метры» с числом населения.

«Потребность в офисах нужно соотносить с внутренним валовым продуктом города, оборотами бизнеса в нем, – считает Алексей Федоров, консультант по недвижимости компании «Марис Пропертиз». – По этому показателю в Петербурге на $1000 ВВП приходится 23 кв. м офисов (в Москве – 40 кв. м)».

Отставание от Москвы все равно есть, но необходимо учитывать и ряд других факторов. Так, экономика Петербурга, по мнению участников рынка, растет лишь на 7% в год, т. е. темпы ввода новых офисов намного опережают рост экономики.

«Главные игроки, формирующие сегодня спрос на офисы в Петербурге, – это компании-мегамонополисты и Управделами Президента РФ, – замечает Юрий Борисов, управляющий партнер компании «АйБи Групп». – В город нужно привлекать новые деньги, но и поддерживать динамику развитием инфраструктуры. И с точки зрения инфраструктуры 2007-й год стал знаковым: в Петербурге наступил транспортный коллапс – и наступил раньше, чем его ждали». Транспортная недоступность, пробки, дефицит парковок грозят оказать самое существенное влияние на перераспределение спроса на офисном рынке Петербурга.

49,80 КБ«В 2010-12 годах на рынок выходит много крупных МФК с офисной составляющей, расположенных близко к центру города, однако исторический центр не приспособлен у нас для масштабных проектов, особенно с точки зрения движения автомобилей, – предостерегает Борис Юшенков, генеральный директор Colliers International, Санкт-Петербург. – Улицы нашего города не так широки, как в Москве, а станции метро не так близко расположены, как в Лондоне». Юшенков предполагает, что Западный скоростной диаметр (ЗСД) и Кольцевая автодорога (КАД) через несколько лет станут хорошими внутренними городскими магистралями, и бизнес-центры будут развиваться вдоль них.

Действительно, если прежде подавляющее большинство бизнес-центров высокого класса в Петербурге традиционно строилось в историческом центре города, то в последнее время набирает обороты процесс децентрализации. Бизнес-центры вышли на набережные и постепенно смещаются к окраинам.

«Девелоперы начали осваивать под бизнес-центры такие районы города, как Приморский, Фрунзенский, район у аэропорта Пулково», – отмечает Юшенков. «Девелоперы сегодня исповедуют подход: "Не место красит бизнес-центр, а бизнес-центр – место"», – добавляет Александр Шарапов.

39,18 КБПроникнутся ли такой постановкой вопроса арендаторы, пока непонятно. Это отчасти покажет ввод новых офисных объектов в 2008 году. «Хотя год не стал знаковым и новых тенденций не возникло, лейтмотивом 2007 года оказалось само количество заявленных офисных проектов и особенно мегапроектов, – продолжает Алексей Федоров. – Только официально было объявлено о 32 офисных проектах площадью свыше 100 тыс. кв. м. Возможно, уже 2008 год покажет, когда начнется реальная конкуренция».

Пока же арендные ставки продолжают взбираться все выше. Цена «поглощения» офисного пространства в $800 за кв. м в год уже не кажется заоблачной. Уникальные объекты смело называют и более высокую планку (например, офисы в «Доме Зингера» в центре Невского проспекта предлагаются по $900-1100 за кв. м).

«Люди купили себе хорошие квартиры, пошли в хорошие магазины – им стало неудобно сидеть в плохих офисах в заводских помещениях», – комментирует Александр Шарапов.

Рост рынка подталкивает и то, что объект сегодня после заполнения можно выгодно продать, инвестиционные фонды жадно покупают готовые офисные объекты. Через 4-5 лет могут оправдаться прогнозы о взрывном насыщении офисного рынка.

«Прямо на глазах создается огромный задел для мощнейшего выброса на рынок новых офисов в течение 2009-2010 годов, что сопоставимо с фантастическими результатами по ретейлу за 2006 год, когда было достигнуто удвоение рынка за год», – говорит Юрий Борисов.

Как отмечает эксперт, на ближайшие 5 лет заявлен ввод 3 млн кв. м офисных площадей класса А и В, это в 5 раз больше, чем сейчас. Самый активный ввод придется на 2010-2012 годы.

К тому времени, возможно, пальма первенства перейдет от офисных центров к бизнес-паркам с индустриальной составляющей. И наделы вдоль КАД – наиболее вероятные «полигонали» для их размещения.

Дата публикации: 17:13 14 января 2008

Источник: bpn.ru