«Элита» vs «эконом». граница прошла по мкад

В конце 2007 года специалисты одной риэлторской компании вслух сказали то, что все и так понимали: доступного жилья в Москве не будет. Высокая стоимость столичной земли вынуждает застройщиков возводить дома, уровень которых не ниже бизнес-класса. Доля панельного жилья в Москве сокращалась давно, только за последние четыре года она опустилась с 65 до 30%. По сути риэлторы в мягкой форме озвучили то, о чем московские власти говорят предельно откровенно: переселенцам из пятиэтажек место за МКАД, а очередникам — в области.

«Элита» vs «эконом». граница прошла по мкад

Пока футурологи от градостроительства рассуждали о том, какие округа в будущем станут элитными, а какие — общенародными, мэр провел свою линию раздела — МКАД. Внутри — бизнес-класс и «элита», снаружи — все остальное. Таковы законы рынка. Так ли это?

Маклеры с Тверской

«Прекрасная экология», «удобная инфраструктура», «удачные планировочные решения» — это не выдержки из рекламных буклетов агентств недвижимости. Такими словами столичные чиновники объясняют выгоды выбора подмосковной прописки московскими очередниками.

Казалось бы, к чему нам эти сложности? Выполняйте обязательства, которые сами на себя взвалили, которыми гордитесь, под которые забираете половину возводимого жилья — дайте очереднику квартиру. А он сам решит: страдать ли дальше в Москве или продать это жилье и подыскать что-то попросторнее и поэкологичнее в Подмосковье. С чего это Тверская, 13, занялась риэлторским промыслом?

Отсюда и всякие недоразумения. Чиновники не упустят случая рассказать представителям СМИ, как хорошо будет очередникам в Дмитрове: экология, горнолыжные склоны, кстати, и технопарки рядом строятся — значит, не будет проблем с работой.

Дальше больше: рассказывают, что московское правительство уже подбирает земельные участки в Калужской, Рязанской, Тверской и Ярославской областях. И заключают: «Другого пути, как идти в соседние регионы для решения социальных задач, у правительства Москвы не остается». На следующий день приходится объяснять, что журналисты все поняли превратно, что на самом деле чиновник говорил о технопарках, и только о технопарках. А о жилье упомянул мимоходом: мол, если кто-то из очередников выскажет желание поселиться рядом с технопарком, то почему бы для него не построить жилье. Заранее.

И вообще не далее как в мае 2007 года, обсуждая стратегию развития города до 2025 года, мэр сказал, что в Москве необходимо сократить объемы строительства элитных домов, возводить больше доступных квартир и отказаться от уплотнительной застройки, чтобы «добиться улучшения уровня жизни москвичей и повышения комфортабельности». Мэр добавил, что Москве нужно жилье, которое возводится по городскому заказу «для молодых семей, малообеспеченных категорий, очередников и некоторых других категорий, а не жилье, которое строит инвестор и продает потом по бешеным ценам».

Раздвоение целей

Все же некоторые действия властей выглядят диаметрально противоположными заявленным целям. С одной стороны, доля новостроек, идущих на «социальные нужды», постоянно увеличивается и в 2007 году превысила 50%-ную отметку, с другой — все чаще происходят оговорки и «неверное толкование отдельными СМИ» слов чиновников. И не только оговорки, но и описки. Как, например, в распоряжении столичного правительства № 1859-РП от 29 августа, согласно которому уже в 2008 году часть жилья очередникам правительство приобретет за пределами столицы. Кстати, выкупать это панельное жилье в области (у московских компаний, оптом) столичный бюджет собирается не «по бешеным ценам», а всего-то по 85 тыс. руб., или по $3,5 тыс. за 1 кв. м. Не сочтите за рекламу (объект распродан), но столько же на этапе строительства стоил 1 кв. м в комплексе бизнес-класса «Аэробус» (монолитный дом, район Сокол).

Есть единственный способ объяснить противоречие между одновременным увеличением доли социального жилья в Москве и выдворением «социальщиков» из Москвы: власти стремятся свести социальные нужды к расселению сносимых домов.

Стремление увеличить долю таких переселенцев также вполне понятно. Очевидно, недавнее замечание мэра о предстоящем сносе «брежневок» — это все-таки не оговорка и не вольное толкование СМИ, а просчитанное решение. Но для обитателей 9–12-этажек требуется вдвое больше нового жилья. Иной способ разрешить противоречие — удвоить объемы ввода до 8–10 млн кв. м ежегодно — кажется маловероятным.

Столичные власти могут позволить себе «простые» решения. Конкуренция, всегда носившая в столичном стройкомплексе несколько абстрактный характер, в ушедшем году была отброшена окончательно. С 2008 года почти все жилье в столице станет возводиться по горзаказу. Частным застройщикам оставлены почти только промзоны по формуле: «покупай–выводи–строй» (не забывая, впрочем, о «доле города» — компенсации за развитие инфраструктуры).

Надежды на промзоны обоснованы, но только в долгосрочной перспективе. Да, из 17–18 тыс. га московских промзон в конечном счете планируется оставить 7,5 тыс. Но для этого придется вывести из столицы десятки предприятий. Сегодняшние прогнозы растягивают этот процесс почти на два десятилетия — до 2025 года. Пока же предпроектная документация готова менее чем на 5% освобождаемых территорий. По словам первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики Москвы Константина Королевского, на 450 га нынешних промзон в 2008–2010 годах появится до 4,2 млн кв. м жилья и сопутствующей инфраструктуры.

Кстати, такая плотность застройки подтверждает прогноз заместителя генерального директора НИиПИ Генплана Москвы Олега Баевского, по которому к 2025 году территории бывших промзон могут дать 85 млн кв. м жилья. Напомним, весь объем жилищного фонда столицы в 2007 году составил 207 млн кв. м. Из чего следует, что причитания о нехватке земли в Москве несколько преувеличены.

Всепоглощающий бизнес-класс

«Действительно, мы полагаем, что эконом-класс постепенно перемещается за пределы столицы, в Подмосковье, уступая место монолитным домам с более высокими потребительскими характеристиками, — говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ–Новостройки» Оксана Каарма. — С конца 2004 года доля панельного жилья на первичном рынке Москвы упала с 46 до 17%. Его место занимает «средний» класс — пограничный сегмент между эконом- и бизнес-классом».

Вместе с уходом из столицы эконом-класса специалисты компании «МИЭЛЬ» прогнозируют существенное изменение структуры рынка новостроек Москвы. Доля среднего класса, которая на сегодня занимает порядка 25%, увеличится. Бизнес-класс, который ныне представлен проектами разного качества, будет структурирован по-новому.

Или все-таки «эконом+»?

В настоящее время существует следующая пропорция между сегментами на рынке жилья: 11% — эконом-класс, 25% — средний класс, 52% — бизнес-класс и 13% — элитный сегмент. На протяжении последующих двух лет это соотношение должно измениться в пользу бизнес-класса: его доля достигнет 85%. Оставшиеся 15% займет элитное жилье, а эконом-класс будет вытеснен за пределы Москвы.

«Пограничный» сегмент по своим потребительским характеристикам перейдет в сегмент бизнес-класса, сформировав нижнюю границу ценового предложения на рынке новостроек. Таким образом, ядро предложения, по словам О. Каармы, образует бизнес-класс, который со временем будет сегментирован следующим образом: «нижний» ($5–6 тыс. за 1 кв. м), «средний» ($6–7,5 тыс.) и «бизнес-премиум» ($7,5–14 тыс.).

Игроки рынка с мнением коллег из компании «МИЭЛЬ» в целом согласны. «Очевидно, что такая тенденция прослеживается в Москве уже давно, — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Это связано как с проблемами застройщиков при работе в Москве (дефицит площадок, сложности при получении документации, запрет на точечное строительство, высокая стоимость земли и т. д.), так и с перемещением спроса в сегменте эконом-класса в Московскую область. По официальным данным, уже около 30% москвичей предпочитают приобретать квартиры в Подмосковье. Кроме того, большая часть возводимого в столице панельного жилья на рынок не попадает вовсе, так как отдается под социальные нужды. Таким образом, найти квартиру в панельной новостройке в ближайшие годы будет проще за пределами МКАД».

К. Ковалев также отмечает образование нового класса жилья в нише между «экономом» и «бизнесом»: «Говорить о том, что эконом-класс полностью исчезнет с рынка Москвы, некорректно. Скорее стоит ожидать выделения подклассов, например «эконом+». Можно рассматривать это как изменение классификации».

Сегмент же, в котором действительно происходит изменение классификации, по мнению специалистов компании Blackwood, — это элитное жилье. В частности, местоположение уже перестает играть такую критическую роль, как раньше: все больше элитных комплексов возводится за пределами Садового кольца. На первый план выходят такие важные факторы, как качество строительства, грамотная планировка квартир, развитость инфраструктуры, техническая оснащенность зданий, экологические характеристики района.

Маркетолог-аналитик компании «Комстрин» Андрей Казачок не склонен драматизировать ситуацию: «Да, в Москве очень мало площадок для комплексного строительства, а точечное возведение панельных домов не интересно ни крупным домостроительным комбинатам, ни их заказчикам. Первых интересует массовое освоение территорий, вторым невыгодно строительство недорогого жилья из-за высокой цены входа на рынок. Но правительство Москвы планирует комплексную реконструкцию сложившихся кварталов, то есть снос, капитальный ремонт и строительство. Такие проекты по силам только крупным компаниям, в том числе и ДСК, поэтому не исключено, что на этих площадках будет возводиться и панельное жилье».

Нет у нас своего пути

Впрочем, А. Казачок отмечает и сугубо столичные факторы, препятствующие панельному домостроению: «Безусловно, себестоимость панельного дома ниже, чем монолитного, поскольку короче сроки возведения, меньше сроки окупаемости проекта, а условия банковского кредита лучше, но строительство «панели» в маленьких масштабах невыгодно. Так, к примеру, в Москве при возведении жилья доля города составляет не менее 30%, тогда как в области, где условия согласований более лояльные, — 5–20%».

Что касается классификации, то, как считает А. Казачок, вполне вероятно, что монолитно-кирпичный дом, расположенный на окраине Москвы в хорошем окружении, уже может позиционироваться как жилье бизнес-класса. «Конечно, местоположение продолжает играть важную роль, — говорит руководитель отдела маркетинга группы компаний «Конти» Елена Калинина. — Но в связи с тем, что в черте города остается все меньше свободных участков под застройку, ключевую роль для покупателей начинает играть транспортная доступность».

Вместе с тем в компании «Конти» не считают, что специалистам придется менять классификацию. «Скорее расширяются границы прежде выработанной классификации, — уверена Е. Калинина. — Например, ранее география элитных объектов ограничивалась пределами Садового кольца, а сегодня престижные дома появляются в зеленых районах за пределами третьего кольца. Аналогичные процессы происходят и в сегментах эконом- и бизнес-класса».

«Если экономика проекта потребует, то в отдельно взятом районе появится именно панельный дом, при этом уровень объекта должен соответствовать его местоположению, — утверждает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — МКАД не является реальной границей престижности, так же, как Садовое кольцо или границы ЦАО. Например, Одинцово куда респектабельнее московского района Перово».

В этом смысле, по мнению Г. Дзагурова, город и пригород растут в ширину, прибавляя по нескольку километров ежегодно: «То, что считалось абсолютной глушью пять лет назад, стало престижнейшим районом расположения поселков «Монолит», «Бенилюкс», «Агаларов Эстейт» и «Павлово». И классификация, и отношение операторов рынка к объектам постоянно меняется. Так, неуклонно морально устаревают самые лучшие образцы советской архитектуры «цэковского» типа».

Почему бы нет?

«Панельное домостроение действительно уходит за пределы МКАД, — признает начальник отдела по связям с общественностью ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Наумова. — Но это не значит, что из Москвы исчезнет жилье эконом-класса. Скорее можно говорить о том, что московское домостроение выходит на новый качественный уровень. Дом эконом-класса станет монолитным, хотя и с минимальным количеством инфраструктуры, и будет расположен в спальном районе столицы.

Яркое подтверждение тому, что такое будущее не за горами, — создание типовых серий монолитных домов, начавшееся лет пять тому назад».

Весьма категорично настроена пресс-секретарь компании «Century 21 Россия» Ольга Строева: «Места под эконом-класс фактически не осталось. Сама земля, проводка коммуникаций и сопутствующей инфраструктуры автоматически повышают себестоимость квартир в Москве, превращают здешние новостройки по меньшей мере в бизнес-класс — даже на окраинах города. Вот и получается, что «простому люду» приходится мигрировать за МКАД. Там, в Митине, Химках и далее, возводится доступное жилье».

«Надо перестать воспринимать этот факт слишком болезненно, — предлагает О. Строева, — смириться с перспективой расширения дорогой зоны города до МКАД. Принимая во внимание тенденцию перемещения центров деловой активности за МКАД, можно предположить, что вскоре у многих и вовсе отпадет потребность и желание выезжать в «большой» город».

Например, в Мякининской пойме сразу три крупных девелопера, включая «Крокус груп», возводят целый «деловой город», кстати, по соседству с тем же районом Митино. Бизнес-парк «Гринвуд», наоборот, строится в 70 км от МКАД. Одновременно с ними появляются и жилые комплексы: никто не станет покупать коммерческие площади на таком большом отдалении, если там не будет возможности поселить своих сотрудников.

Столь же парадоксальна точка зрения специалиста «Century 21 Россия» на распределение жилья по классности в будущей Москве. Предположительно, объекты, расположенные дальше от Кремля, смогут с большим правом претендовать на титул элитных, чем те, что расположены в самом центре города.

«Привычка классифицировать недвижимость по местоположению не совсем корректна, — говорит О. Строева. — Зачастую жилье в районе «Золотой мили», позиционируемое как элитное, не в полной мере отвечает всем требованиям. В центре строительство затруднено наличием памятников архитектуры или ограничением проводки коммуникаций. Все это нередко мешает обеспечить жилой комплекс удобным подъездом, паркингом, инфраструктурой — то есть всем тем, что должно быть у настоящего элитного дома».

«Классифицировать имеет смысл прежде всего по характеристикам самого жилья, наличию инфраструктуры, транспортной доступности и т. п., — полагает О. Строева. — Скажем, жилье бизнес-класса отличают следующие качества: монолитно-кирпичный дом с потолками около 3 м, квартиры свободной планировки, огороженная территория, наличие подземной парковки, специализированная эксплуатирующая организация, отделка мест общего пользования дорогими качественными материалами, круглосуточная охрана, развитая инфраструктура. Все, что не соответствует этим параметрам, относится к эконом-классу. В то же время, если жилой комплекс находится за пределами МКАД, но в окружении всего необходимого, то почему бы не отнести его к бизнес-классу?»

Что ж, все барьеры сломаны. Деликатно оставляя в стороне Капотню и пару других проблемных районов, специалисты уверенно выводят бизнес-класс за МКАД и щедро разбрасывают острова «элиты» почти по всей столице. Правильнее сказать, констатируют то, что происходит в городе. В совсем недалеком будущем ключ от маленькой «двушки» в Москве будет стоить не менее $300 тыс., даже если речь идет о «нижнем» сегменте бизнес-класса по классификации компании «МИЭЛЬ».

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:

В Москве доля жилья бизнес-класса в общем объеме предложения будет расти. Основная причина заключается в сокращении участков под застройку и дороговизне земли. Для сохранения объемов строительства жилья столица станет осваивать промзоны и реконструировать старые кварталы.

Сейчас разрабатываются проекты, которые предусматривают снос не только пяти-, но и девятиэтажных домов. На освободившихся территориях в большинстве случаев появятся здания по индивидуальным проектам, поскольку монолитные технологии позволяют максимально эффективно использовать территорию. Но проекты такого рода являются капиталоемкими, поэтому они рентабельны лишь при позиционировании в сегменте бизнес-класса.

Типовое жилье будет постепенно уходить за МКАД, и это уже происходит. В Подмосковье сегодня осваиваются большие территории под застройку эконом-классом. Инфраструктура новых районов будет активно развиваться. Начнет улучшаться их транспортная доступность. Вероятно, со временем (но не ранее 2015 года) новостройки эконом-класса полностью вытеснят за МКАД.

Алексей Остробородов, коммерческий директор «Межрегиональной девелоперской компании»:

Покупатели стали более требовательно и основательно подходить к выбору жилья, уделяя внимание всем характеристикам дома: расположению, планировке, качеству строительства, архитектуре, инфраструктуре, транспортной доступности. В 2007 году наметилась явная тенденция к смещению спроса в сторону новостроек ближайшего Подмосковья, где объемы качественного жилья эконом-класса растут стремительными темпами.

Но основная причина кроется в цене. Средняя стоимость 1 кв. м в Москве превышает аналогичный показатель в ближайшем Подмосковье в среднем на 35–45 тыс. руб. Играют свою роль и вопросы экологии: обстановка в столице не улучшается. Так получается, что приобрести жилье эконом-класса во всех отношениях гораздо выгоднее в Подмосковье: ведь тем, кто имеет средний доход, в столице в ближайшем будущем будет просто нереально подобрать себе квартиру.

Дата публикации: 13:33 16 января 2008

Источник: bpn.ru