Русская ипотека с японским лицом

Банк Москвы 16 декабря объявил о начале выдачи ипотечных кредитов в японских иенах с минимальной процентной ставкой 6% годовых. Эксперимент продлится до 15 апреля и в случае успеха – будет продолжен.

Ставка 6% годовых действует при следующих условиях: первоначальный взнос – от 10% до 30%, срок кредита – от 10 до 30 лет, форма подтверждения дохода – справка 2-НДФЛ. В остальных случаях ставки по кредитам в иенах колеблются в пределах от 6,25% до 7% годовых. Максимальное значение установлено для заемщиков, которые вносят собственные средства в размере менее 10%, кредитуются на срок свыше 10 лет и подтверждают свои доходы справкой по форме банка.

Продолжение следует

«Это беспрецедентный продукт для российского рынка жилищного кредитования, - утверждает Управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович. – Для сравнения: среднерыночная ставка по жилищным кредитам в валюте сегодня составляет порядка 10,5—11,5% годовых».

Между тем, даже если исключить местную специфику российского Дальнего Востока, аналогичный эксперимент с японскими иенами уже предпринимал в Москве АКБ «Мичиноку Банк» (правда, с плавающей ставкой по ипотеке). Этот опыт безуспешно закончился в прошлом году – филиал японского банка вообще прекратил заниматься ипотекой.

«За счет снижения ставки кредиты станут более доступными, - продолжает Алла Цытович. - К примеру, сегодня средняя ставка по рублевым займам составляет 12% годовых. Это значит, что семья с доходом 45 тыс. рублей при первоначальном взносе 10% и сроке кредитования 10 лет может взять порядка 2,2 млн. рублей. Если при этом снизить ставку до 6%, то максимальная сумма кредита составит порядка 2,83 млн. в рублевом эквиваленте. Соответственно максимальная стоимость жилья в первом случае составит 2,4 млн. рублей, а во втором — порядка 3,2 млн. рублей».

Вослед франку

О том, как ведут себя доллар и евро, в России знает каждый ребенок. Дяди и тети, взявшие ипотечный кредит в швейцарских франках, уже девять месяцев пристально следят за поведением этой валюты. Пока франк не подкачал, а Банк Москвы свои плановые показатели перевыполнил. В минувшем апреле, при запуске программы кредитования в швейцарской валюте, ставилась задача достигнуть отметки выданных ипотечных займов в объеме, эквивалентном 4 млрд. рублей к концу 2007 года.

Но уже в начале декабря раздался победный рапорт: результата удалось достичь за семь месяцев. «Во многом за счет этой программы кредитования совокупный портфель по ипотеке за 2007 год увеличился на 134%, - отмечает вице-президент Банка Москвы Ирина Никитенко. - Вместе с тем мы решили не останавливаться на достигнутом, предложив нашим клиентам еще более выгодные условия кредитования». Добавим, что сегодня ипотечный портфель банка уже почти на треть состоит из кредитов, выданных в швейцарских франках.

В принципе, как и франк, японская иена является стабильной валютой. Последние ее серьезные колебания относятся ко второй половине 1980-х годов, когда он подорожал по сравнению с американским долларом более чем в два раза.

Если проследить динамику курса японской иены по отношению к рублю, то увидим, что с 1999 года (20 иен за 100 рублей) ее ценность претерпевала небольшие колебания, не поднимаясь выше отметки 27,72 иены за сотню рублей. С весны 2005 года началось неуклонное и плавное снижение, которое остановилось летом прошлого года. Сейчас курс японской валюты составляет 22,95 иены за 100 рублей. Но валютные риски, конечно же, определяются не только историей.

Налоговая вилка

Долгое время для преодоления девятипроцентного барьера в валютном сегменте российского ипотечного рынка, казалось, было одно препятствие серьезное препятствие – в виде отечественного налогового законодательства. Согласно ст. 212 Налогового кодекса РФ, «материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами» признается доходом налогоплательщика.

Та же статья определяет в этом случае налоговую базу как «превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в иностранной валюте, исчисленной исходя из 9 процентов годовых, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора».

При этом банк должен стать налоговым агентом каждого заемщика и сообщать сведения «куда следует». Что, как минимум, сулит кредитному учреждению дополнительные накладные расходы. Но барьер оказался надуманным, что подтверждается статистикой.

Так, если в год за кредит в 100 тыс. иен по средней ставке будет заплачено 6,5 тыс. иен в виде процентов вместо 9 тыс. иен (по ставке 9% годовых), налог начислят лишь на сэкономленные 2,5 тыс. иен. Умножаем на 0,13 и получаем 325 иен. Даже при этом условии заемщик получит 2125 иен чистой выгоды.

Нетореные тропы

Банк Москвы уже не первый раз проявляет нестандартный подход к ипотеке, однако его новации находят далеко неоднозначный отклик на рынке.

Вспомним, сначала банк первым, в рамках рекламной акции, предложил заемщикам ипотеку без первого взноса. Многие конкуренты вроде бы поддержали почин, который, правда, почти сошел на нет минувшей осенью.

Расширение валютного диапазона применительно к ипотеке тоже не прошло совсем уж незамеченным: сегодня кредиты в швейцарских франках предоставляет также «Инвестбербанк». Можно предположить, что реакция на «японскую» ипотеку будет скромнее. Конкуренция на рынке ипотеки, конечно, не уменьшается, но после американского кризиса многие кредитные учреждения новаторству и экспериментам предпочитают надежность и осторожность.

Дата публикации: 11:25 18 января 2008

Источник: bpn.ru