Замыкая круг

Сегодня многие подмосковные трассы перегружены, и это мешает развиваться загородному девелопменту. Строительство нового кольца вокруг Москвы — Центральной кольцевой автодороги — призвано разрешить напряженную транспортную ситуацию. ЦКАД будет пропускать в обход города потоки транзитного транспорта, что, в частности, позволит жителям загородных поселков быстрее добираться от дома до работы. Кроме того, новое кольцо даст мощный импульс развитию всего Подмосковья.

Двух колец соединенье

Два бетонных кольца – Московское Малое кольцо, опоясывающее Москву на расстоянии около 30 км, и Московское Большое (на дистанции около 60 км) – были построены в советское время как секретные объекты для стратегических нужд. Вплоть до середины 90-х годов эти дороги не обозначались ни на одной карте. Однако практически все водители знали об их существовании и активно ими пользовались. По бетонке с небольшой плотностью шли большегрузные транзитные автомобили, местный транспорт и легковушки дачников. Это были дороги довольно приличного качества с двумя полосами движения, соответствовавшие требованиям своего времени.

Однако со временем интенсивность движения по этим трассам существенно возросла, а качество дорог заметно ухудшилось, особенно их восточных и южных участков. Уже к концу 90-х годов назрела необходимость модернизации колец. Сначала предполагалось строить ЦКАД на основе существующего Малого кольца, но стремительное развитие западной части региона привело к коррекции этого плана. Было решено западную часть пустить по Большому кольцу. Таким образом, ЦКАД будет опираться на оба существующих кольца (в зоне Малого кольца пройдет около 267 км дороги, в зоне Большого – примерно 110 км) и участки магистралей М-1 «Беларусь» и М-10 «Россия». Это позволит ЦКАД стать составной частью международных транспортных коридоров – №2 Запад-Восток (Лондон-Париж-Берлин-Минск-Москва-Екатеринбург) и №9 Север-Юг (Хельсинки-Санкт-Петербург-Москва-Киев). Кроме того, новая дорога поможет уменьшить транспортные потоки Москвы и Московской области. Для этого дополнительно планируется построить объездные трассы вокруг таких подмосковных городов, как Химки, Балашиха, Ногинск, Одинцово, Дзержинск и т.д. Запланировано строительство около 65 развязок, причем 10 развязок с основными магистралями будут двухуровневыми.

Протяженность ЦКАД составит около 520 км, планируется сделать от четырех до восьми полос движения в каждую сторону. Разрешенная максимальная скорость на скоростных участках будет рекордной – 140–150 км/ч, а на обычных участках – 100–120 км/ч. Согласно проекту, трасса пройдет не ближе 200–500 м от деревень и дачных поселков Подмосковья.

Финансирование проекта предполагает использование экономического принципа государственно-частного партнерства. Реализует проект ОАО «Центральная кольцевая автомобильная дорога» со 100%-ной долей участия Московской области.

Предполагаемый объем инвестиций в проект составляет $14–15 млрд. Будет ли новая дорога платной или «частично платной», пока не определено. Строительство ЦКАД планируется начать не раньше 2010 года, причем сдавать трассу будут участками. Проехать по первому из них можно будет не ранее 2012 года. На сегодняшний день проведена трассировка и выделен коридор шириной в три километра для прокладки будущей дороги. В этих границах сейчас идут изыскательские работы, по окончании которых будет окончательно утверждаться проект ЦКАД.

Если рассматривать наиболее популярные направления, то ЦКАД окажется в непосредственной близости от следующих населенных пунктов: на Минском шоссе – от Тучково, Дорохово, Колюбакино, Кубинки, Голицыно; на Киевском – от Алабино и Софьино. На Новорижском дорога пройдет возле Новопетровского, Мамошино, Никольского, Устиново, Бодрово, Рыбушек.

На Ленинградском – около Клина, Солнечногорска, Поварово. На Дмитровском направлении в «зону влияния» попадают Икша, Игнатово, Селевкино, на Ярославском шоссе – Ашукино и Софрино.

Строительство ЦКАД даст импульс развитию районов, в черте которых она пройдет. Со временем магистраль обрастет урбанистическими пейзажами, включающими как инфраструктурные объекты, так и зоны жилой застройки. Министр строительства Московской области Евгений Серегин обозначил объем планируемого вдоль ЦКАД жилья в 50 млн кв.м. Однако это строительство начнется в лучшем случае в 2011 году.

Новую трассу вокруг Москвы необходимо будет обеспечить инфраструктурой не только для жителей, но и для бизнеса. Таким образом, новые территории освоят и строители коммерческой недвижимости. Вдоль дороги по обеим сторонам будут возводиться грузовые терминалы (планируется построить 40–50 млн кв.м складских помещений и логистических центров), отели, магазины и структура придорожного сервиса – АЗС, автосервисы, кафе, рестораны. Это обеспечит региону около 500 тыс. новых рабочих мест.

«Появится возможность на этой трассе строить мощнейшие транспортные узлы, огромные логистические комплексы, новые производства и жилые массивы – фактически новые города со своей социальной и промышленной инфраструктурой, – говорит Максим Ардеев, руководитель департамента продаж дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд». – Станет возможным концентрировать товары на этом удалении от Москвы и эффективно распределять их мелкими партиями по направлениям, отсекая для большегрузов путь к столице».

Переоценка цен

В то же время возле мест пролегания будущей дороги уже имеются поселки, которые стали строить еще до официального объявления схемы ее прохождения. Как же сложится их судьба? Ведь дома у дороги непривлекательны для проживания из-за шума и выхлопов от автотранспорта. «С одной стороны, строительство ЦКАД улучшит транспортную доступность и локальную инфраструктуру прилегающих населенных пунктов и коттеджных поселков, – рассуждает Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI. – С другой стороны, нарастающий поток машин может осложнить экологическую обстановку вдоль трассы и на примыкающих территориях».

Ситуация особенно усугубится под Солнечногорском на Ленинградском шоссе, где будет крупная транспортная развязка. «В районах, где будет проходить ЦКАД, существующие поселки потеряют свою привлекательность с точки зрения экологии, поскольку подобное позиционирование не предполагает того, что в непосредственной близости от загородного жилья будет пролегать крупная трасса», – комментирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Но, как утверждает Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate, элитные поселки в зону нового кольца не попадают. «На севере, востоке, юге и юго-западе ЦКАД пойдет на расстоянии 45–60 км от МКАД, на западе и северо-западе будет «клюв» на 80–87 км от МКАД. Так что элитное ближнее Подмосковье (от Минского до Ленинградского шоссе) ЦКАД не затронет», – подтверждает Александр Скобкин.

Как правило, на Малом кольце расположены поселки бизнес-класса, а на Большом – экономкласса. «Пока точно не известно место прохождения трассы, сложно говорить о перспективах этих поселков. С достаточной долей уверенности можно утверждать, что там, где ЦКАД пройдет по Большому кольцу (например, в Истринском или Клинском районах), привлекательность поселков экономкласса, расположенных на расстоянии от 1 до 10 км от трассы, возрастет», – говорит Дмитрий Макаров, директор по развитию компании MOZAIK Development. Что касается садовых товариществ, то новое кольцо пойдет им только на пользу, т.к. многие дачники добираются до «фазенды» на общественном транспорте. «Строительство ЦКАД простимулирует в западном секторе Подмосковья развитие дачного сегмента бизнес– и экономкласса за счет хорошей транспортной доступности, а также формирования инфраструктуры, которая будет развиваться в связи с появлением вдоль ЦКАД объектов коммерческой недвижимости и жилых многоквартирных домов. Последние, в свою очередь, будут необходимы из-за образования большого количества новых рабочих мест, – утверждает Максим Сухарьков. – Некоторые застройщики уже ведут строительство поселков формата «дальние дачи» вдоль 2-го бетонного кольца. Также хочу заметить, что уже проявилась тенденция роста цен на землю в районе будущего ЦКАД».

Максим Ардеев считает, что цены на существующую недвижимость вдоль планируемой дороги в любом случае будут расти и стоимость земли и строений будет дифференцироваться в зависимости от расположения по отношению к трассе и от целевого назначения. «Так, например, зоны коттеджной (дачной) застройки, непосредственно примыкающие к ЦКАД, потеряют свою ликвидность, а качественная недвижимость, расположенная на небольшом удалении от трассы и получающая в результате строительства дороги великолепную транспортную доступность и возможность использовать социальную инфраструктуру, в цене будет стремительно расти», – резюмирует он.

Бесшумный девелопмент

Как говорилось выше, такой перспективный и амбициозный проект, как строительство ЦКАД, не может не привлекать внимания девелоперов к территориям, прилегающим к будущей трассе. «Очень большим спросом у инвесторов будут пользоваться участки под строительство промышленных объектов, складских комплексов, офисных и торговых центров и т.п., что обусловит высокие цены на подобные предложения, – прогнозирует Максим Ардеев. – Другое дело, что именно распределение таких объектов даст подмосковным властям возможность привлечь инвесторов на строительство самой дороги».

Коттеджный девелопмент, несомненно, также оживится: строительство ЦКАД улучшит транспортную доступность зоны дальнего Подмосковья и приведет к более интенсивному освоению этих территорий. «Коттеджные поселки будут размещаться в отдалении от ЦКАД, чтобы минимизировать шум и прочие негативные воздействия дороги, – говорит Мария Литинецкая. С улучшением транспортной ситуации на подмосковных магистралях земли вокруг них станут более привлекательными для инвестирования в загородное строительство».

Например, компания MOZAIK Development заявила, что планирует участие в нескольких проектах девелопмента земель, прилегающих к ЦКАД. Это будут проекты строительства дачных поселков экономкласса в Истринском и Клинском районах и проект комплексного развития территории в Наро-Фоминском районе. Дмитрий Макаров, директор по развитию компании, рассказал о трудностях такого девелопмента. На сегодняшний день пока нет определенности с точным положением трассы в рамках трехкилометрового коридора, подчеркнул он, поэтому достаточно сложно осуществлять детальное планирование, возможно только набросать грубый план крупными мазками. «Особое внимание девелоперам стоит обратить на наличие развязок (съездов и заездов) поблизости от участка предполагаемого девелопмента. Поскольку ЦКАД проектируется как скоростная дорога, количество транспортных развязок на ней будет минимизировано (по разным данным, от 31 до 72). Девелопмент участка, находящегося поблизости к ЦКАД, но не имеющего удобного и близкого подъезда с трассы, будет существенно затруднен», – напоминает Дмитрий Макаров.

Эксперт рассказал и о том, что выбор участка вблизи ЦКАД под дачные и коттеджные поселки имеет свои особенности. Строительство скоростной трассы сделает доступными отдаленные в настоящее время, более дешевые земли, что позволит возводить на них столь востребованные в последнее время проекты экономкласса. Но при этом девелоперу стоит обратить внимание на то, чтобы участок располагался на значительном удалении от дороги. Как показывает опыт поселков, расположенных вблизи Новорижского шоссе, скоростная трасса производит очень много шума, и даже лесной массив глубиной 500 м не спасает от него.

Таким образом, участок должен быть расположен не ближе 1 км от трассы – при наличии между участком и трассой лесного массива. И на значительно большем расстоянии в случае отсутствия леса.

…Итак, несомненным плюсом создания нового кольца вокруг столицы является решение многих транспортных проблем города, а также его более динамичное расширение в сторону области. «Можно с уверенностью утверждать, что зона, пригодная для освоения коттеджным строительством, расширится с 30 до 50 км», – заявляет Мария Литинецкая. «Для многих людей, живущих в Подмосковье и вынужденных сегодня ездить на работу в Москву, критически важно развитие их района и, соответственно, появление новых рабочих мест. Может быть, это отчасти решит проблему так называемой маятниковой миграции», – добавляет Максим Ардеев. Не можем не согласиться, что это крайне значимо для мегаполиса. Так что будем с нетерпением ждать подмосковного «кольцевания», а вместе с ним и новых проектов!

Дата публикации: 12:19 18 января 2008

Источник: bpn.ru