Кредит на разницу, или Квартира идет в зачет улучшение жилищных условий

Стремительный рост цен на жилую недвижимость, загнавший среднюю цену квадратного метра в Петербурге выше 2500 у.е., резко сужает возможности маневра для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. В том числе с помощью ипотечного кредита, который еще год назад являлся очевидным решением для относительно платежеспособных семей.

Сегодня покупка просторной квартиры «с нуля» с помощью ипотеки – удел немногих. Даже несмотря на то, что банки максимально либерализовали условия получения кредита. В частности, речь идет о способах подтверждения дохода, а также о необходимости искать средства на внесение первоначального взноса из собственного бюджета. Программы с нулевым первым взносом теперь фактически входят в стандартный набор многих банков (Банк Москвы, ВТБ24, Промышленно-строительный банк, Дельта-Кредит, Городской Ипотечный Банк, Национальная ипотечная корпорация и т.п.).

Однако давайте посчитаем. Вариант с нулевым взносом еще как-никак подходит для покупки однокомнатной квартиры. Если подобрать жилье где-нибудь в Купчино по цене 75 тыс. у.е. и купить его в кредит на 20-25 лет под 11% годовых, ежемесячный платеж составит около 730-770 у.е. Соответственно, не менее 1500 у.е. должен быть совокупный подтвержденный доход. При определенных обстоятельствах это вполне реальный вариант. Впрочем, со многими оговорками: во-первых, размер ежемесячного платежа все же существен; во-вторых, однокомнатная квартира не вариант для семьи с детьми и т.п.

Когда речь идет о покупке более просторной недвижимости, цифры пропорционально увеличиваются. Так, при покупке трехкомнатной квартиры стоимостью 150 тыс. у.е. в кредит на 20-25 лет под 11% годовых ежемесячный платеж составит около 1500 у.е.

Соответственно, не менее 2500-3000 у.е. должен быть совокупный подтвержденный доход. Многокомнатные квартиры в большинстве случаев доступны только тем, кто уже имеет в собственности недвижимость и лишь «докупает» квадратные метры. Не секрет, что «прямые» продажи в общем объеме сделок купли-продажи недвижимости составляют мизерную долю, основная масса – это так называемая встречка. Скажем, хочешь переехать из «однушки» или «двушки» в трех-, четырехкомнатную квартиру. Разница в цене здесь может быть не столь существенной, а необходимые деньги можно занять в банке.

Однако желающие действовать описанным выше способом до недавнего времени сталкивались с существенной проблемой. «Зачетная» сделка – продажа старой квартиры, встречная покупка новой квартиры, получение ипотечного кредита на разницу в цене – происходила одномоментно, в один день. Но такой вариант подходит только тогда, когда въехать в купленную квартиру можно хоть завтра. Но что делать, если там необходимо сначала выполнить ремонт? Вывозить вещи и жить у родственников или снимать жилье, одновременно выплачивая кредит? Эволюция рынка ипотечного кредитования, похоже, решает эту проблему.

Продайте потом

Специальные программы банков, завязанные на использование имеющегося в собственности «зачетного» жилья, могут называться по-разному («с отсрочкой первого взноса», «на улучшение жилищных условий» и т.п.). Схема при этом одна. И выглядит она следующим образом. Банк выдает кредит на полную стоимость приобретаемой квартиры. При этом заемщик обязуется в течение определенного времени (от полугода до года) реализовать старое жилье и выплатить банку 80-90% его текущей оценочной стоимости («рисковая» поправка банка – вдруг жилье подешевеет…). После чего начинается погашение «малого» кредита – на разницу стоимости новой и старой квартир.

Полгода-год – срок, за который вполне реально продать старое жилье. Все это время банк взимает с заемщика только проценты по кредиту, тело долга остается нетронутым (соответственно, объем выплат оказывается не таким существенным; впрочем, обратная сторона медали – суммарный объем процентных выплат увеличивается).

Мы знаем в Петербурге как минимум четыре банка, которые предлагают описанную выше схему. Это банк КИТ Финанс, банк «Санкт-Петербург», ВТБ24 и Газпромбанк. У каждого из них свои нюансы.

Плюсы и минусы

Кредитные программы с отсроченной продажей зачетного жилья появились тогда, когда ипотека начала «тормозить» из-за слишком стремительного роста цен. Для заемщика такие программы имеют и плюсы и минусы.

К минусам можно отнести дополнительные расходы, например, необходимость проводить оценку недвижимости дважды – и для старой, и для новой квартиры. Соответственно, страховки тоже будет две. (Кредит «на разницу» требует полного пакета страхования, включая страхование недвижимости, жизни и трудоспособности, часто – страхование титула; для «зачетной» квартиры требуется лишь страхование недвижимости). Приобрести квартиру заемщик может только на вторичном рынке – о строящихся домах в банке лучше не заикаться. В отложенном первом взносе банки усматривают повышенные риски и не хотят усугублять их, кредитуя объекты первичного рынка. Пока нет готового жилья, нет и твердой гарантии.

Преимущества заемщику дает рост цен на рынке недвижимости. Через полгода-год продать старую квартиру можно дороже и тем самым «отбить» часть процентных выплат.

Возьмем конкретный пример. Скажем, заемщик хочет купить квартиру за 150 тыс. у.е. Аккредитованный при банке оценщик оценил старое жилье в 100 тыс. у.е. Человек получает кредит на 150 тыс. у.е. на 25 лет под 11% годовых и первые полгода выплачивает лишь проценты по этому кредиту. Тело долга при этом не уменьшается, так что за это время придется заплатить 11%/2=5,5% от суммы кредита. Через полгода, обустроившись в новой квартире, заемщик реализует «зачетное» жилье и выплачивает разрешенные банком 90% от оценочной стоимости (90 тыс. у.е.). Таким образом, «чистый» кредит составит 60 тыс. у.е. Если верить специалистам, рост цен на рынке недвижимости в 2007 году составит примерно 20-25%. То есть за полгода старая квартира может подорожать процентов на 10-12, и после ее продажи заемщик получит на руки 110 тыс. у.е., «вернув» себе часть кредитной суммы.

При росте цен, который наблюдался на петербургском рынке прошлым летом, некоторые заемщики после продажи квартиры остались в плюсе! Суммируем. Плюс кредитования с отсроченной продажи «зачетного» жилья – возможность без спешки обосноваться в новой квартире, а также «отбить» часть затрат за счет роста цен на рынке недвижимости (если таковой наблюдается). Минус – повышенные расходы: процентные выплаты по сравнению с «обычными» кредитами выше потому, что на период отсрочки «тело» долга не сокращается; такой кредит может сопровождаться повышенной комиссией банка; двойные затраты на оценку и страхование квартиры.

Первичный рынок

Поскольку банки работают по схеме отложенного первого взноса только на вторичном рынке, застройщики вынуждены придумывать собственные схемы.

В холдинге «Эталон ЛенСпецСМУ» действует система «накопительных» рассрочек. При заключении договора клиент должен оплатить обязательные 5% стоимости контракта. Затем застройщик предоставляет ему рассрочку – до того времени, пока не наберется сумма, необходимая для первоначального взноса по программе одного из банков. Дальше действует обычная для первичного рынка ипотечная схема.

В компании «М-Индустрия» действуют две схемы продажи нового жилья, когда старая квартира идет в зачет. В первом случае строительная компания сама берется реализовать квартиру клиента через партнерское агентство недвижимости. Покупатель и застройщик в индивидуальном порядке договариваются о сроках реализации квартиры и недостающей сумме, которая будет внесена клиентом после продажи старого жилья. Если продажа не случилась, условия пересматриваются: или увеличивается срок внесения «зачетного» платежа, или расторгается договор. Никаких штрафных санкций не предусмотрено.

Вторая схема предполагает отложенную оплату новой квартиры, если у покупателя получено одобрение банка на ипотечный кредит. Первоначальный взнос по большинству квартир в компании составляет от 10% в зависимости от объекта, срока его сдачи, типа квартиры (от 5000 у.е.). Покупатель уплачивает этот взнос, затем при помощи агентства, с которым у застройщика есть договор, продает старую квартиру и доплачивает необходимую сумму для первого взноса по ипотечному кредиту. «М-Индустрия» отводит покупателю на это три месяца.

Не перепутать бы…

Богатство русского языка может сыграть с заемщиком злую шутку. Знакомясь с банковскими программами, крайне сложно понять, идет ли речь об отложенном взносе или о нулевом первом взносе. Часто предлагается получить кредит под залог имеющейся в собственности квартиры для оплаты первоначальное взноса. Таким образом, заемщику на стартовом этапе (до продажи старой квартиры) придется выплачивать не один, а два кредита – под залог «зачетного» жилья и под залог приобретенного – и нести повышенные расходы. В таком случае проще обратиться в банк, предлагающий полноценные кредиты на 100% стоимости приобретаемого жилья.

Дата публикации: 12:32 22 января 2008

Источник: bpn.ru