Ипотека: в поисках юридической чистоты

На какие моменты обращает внимание банк, изучая квартиру для ипотечного кредитования, «Собственник» рассказал на прошлой неделе. Продолжая тему, расскажем, какие требования у банка к юридической чистоте квартиры.

Первое и важнейшее условие – квартира должна принадлежать на праве собственности продавцу. Второе – банк не разрешит заключать сделки между близкими родственниками.

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние и недееспособные лица, для проведения ипотечной сделки (впрочем, как и любой другой) «обязательно требуется разрешение органов опеки или других организаций. Если такое разрешение получено, то наличие несовершеннолетних и недееспособных лиц среди собственников квартиры не является препятствием для выдачи кредита», – рассказывает Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банка. Другой вопрос, что получение разрешения – отдельная бюрократическая процедура.

Недвижимое имущество на момент продажи не должно находиться в пользовании третьих лиц, в том числе на основании договора найма или договора аренды. Исключение – если в отношении предмета залога существует зарегистрированное обременение, и клиент предоставил документальное подтверждение о возможности его снятия при одновременной государственной регистрации залога в пользу банка.

В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек. Квартира не должна находиться под арестом, а также являться предметом исков третьих лиц.

Если в квартире есть незарегистрированные перепланировки, она подойдет для ипотеки в двух случаях: если можно помещение привести в первоначальное состояние или же зарегистрировать перепланировку в установленном законом порядке.

Существует перечень перепланировок, которые банк не примет ввиду отсутствия таких возможностей, он совпадает со списком запрещенных законом перепланировок.

Одной из самых частых причин отказов является то, что продавец не может или не хочет предоставить требуемые банком документы. К примеру, если собственник квартиры – пожилой человек, банк может попросить справку из психоневрологического диспансера. Продавец может просто не захотеть ее предоставить, посчитав, что это не только хлопотно, но и оскорбительно.

Часто продавцы стремятся занизить цену в договорах купли-продажи до одного миллиона рублей. А если договор готовит кредитная организация? Виктория Щербакова, начальник отдела брокериджа «Кредит Макс», обнадеживает заемщиков: «Банки отдают себе отчет в том, что большая доля квартир на вторичном рынке Москвы находится в собственности менее трех лет, что является препятствием при оформлении договора купли-продажи по полной стоимости. Кредитные организации гибко подходят к такого рода проблеме и предлагают свои схемы проведения сделки с указанием суммы до одного миллиона рублей».

Кирилл Суслов, директор компании «Легкокредит», рассказывает, что «сейчас уже сложно найти ипотечный банк, который не разрешает занижать стоимость. Это положительное следствие не столько конкуренции, сколько колоссального роста цен в 2006 году и, соответственно, резкого сужения выбора у ипотечных заемщиков. Банки идут на занижение, если продавец по каким-то причинам просит заемщика понизить «официальную сумму». Занижение в связи с уходом от налогообложения – это самая частая причина, но отнюдь не единственная. При продаже квартиры бывшими супругами один из них часто пытается получить большую сумму и скрыть это от другой экс-половины».

36,88 КБСуществуют две схемы. Первое, самое популярное решение предполагает оформление кредита на приобретение, ремонт и благоустройство квартиры. Один миллион рублей предоставляется на приобретение, остальные два миллиона рублей – на капитальный ремонт. Этот кредит ипотечный, то есть обеспеченный залогом, а вот целевое назначение у него – приобретение квартиры и неотделимые улучшения. Вторая схема: оформляется ипотечный кредит на сумму до миллиона рублей, а все, что свыше, – как потребительский кредит с обеспечением той же квартирой.

В идеале лучше найти квартиру, которую можно купить без всяких дополнительных условий. Однако реальность такова, что 80% сделок – альтернативные, то есть продавцы покупают одновременно другую квартиру. Поэтому придется строить цепочки.

Кредитные организации вынуждены учитывать реальные условия рынка. По словам руководителя блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Ильи Зибарева: «Альфа-Банк допускает альтернативные цепочки, причем в нашей практике они занимают около 70%. По факту мы не проверяем альтернативные квартиры так тщательно, как залоговую квартиру, но отслеживаем картинку в целом, для того чтобы обеспечить успешную регистрацию всех квартир в цепочке».

Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка, разъясняет, что «альтернативные цепочки рассматриваются, количество квартир не ограничено. Проверка альтернативных квартир проводится по формальным признакам. При этом заемщик обязан застраховать риск утраты права собственности на приобретаемую квартиру на срок кредита. При проведении альтернативных сделок не допускается заключение договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита под условием совершения других (альтернативных) сделок. Мы не хотим, чтобы наша сделка (а соответственно, и расторжение нашей сделки) зависела от заключения (и, соответственно, расторжения) других (альтернативных) сделок».

Случается, что один из собственников не может присутствовать на сделке. Тогда возможна продажа по доверенности. Алексей Козьмин, руководитель дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки страховой группы «УралСиб», подчеркивает, что «выполнение каких-либо действий (в т. ч. подписание договора на отчуждение квартиры) на основании доверенности является широко распространенной на рынке практикой. Мы считаем, что если доверенность оформлена надлежащим образом и дает необходимые правомочия, то риск при этом не повышается, и заключаем договоры титульного страхования на наших обычных условиях, без повышения страхового тарифа».

В то же время не все кредитные организации допускают такой вариант. Судите сами: достаточно подозрительно, если человек не может прибыть на один день и подписать столь важный документ, как договор купли-продажи квартиры. Вполне возможно, что сотрудники банка придут к мнению – доверенность оформлена ненадлежащим образом, и сделка сорвется.

Подводя итог, можно сделать несколько важных выводов. Для одних кредитных организаций на первом месте ликвидность, оценочная стоимость заложенного имущества и доля этой стоимости, оплаченная из первоначального взноса. Другие банки стремятся убедиться, что квартира находится в хорошем доме и удобна для проживания. Подход к юридической чистоте объекта у залогодержателей в целом одинаков. Банк проверяет документы, а затем риск утраты права собственности на жилье страхуется за счет заемщика.

Требования банков вполне разумны. Однако сложность заключается в том, что в одном варианте должна совпасть такая комбинация параметров, которая устроит и заемщика, и банк с технической и юридической точек зрения. При этом продавец должен согласиться на ипотеку и предоставить все необходимые документы.

Поэтому можно порекомендовать сначала получить одобрение на кредит, выяснить требования банка, а затем искать квартиру, чтобы, когда попадется подходящий вариант, сразу нести в кредитную организацию документы на квартиру. Второй совет: постарайтесь искать жилье одновременно в разных районах. Но каких-то особенных ограничений по ипотеке нет. Как любят говорить в банках, «вы сами не купите ту квартиру, по которой у нас будет отказ».

Дата публикации: 13:16 22 января 2008

Источник: bpn.ru