Фондовое падение и цены на жилье

Какими будут последствия падения фондовых индексов для российского рынка недвижимости и ипотеки? Экспресс-комментарии экспертов.

Рискованная политика на американском рынке ипотеки вначале привела к кризису ликвидности на финансовом рынке. Затем крупнейший банк США – Citigroup – понес рекордные убытки, потеряв на ипотечном кризисе $18 млрд. (данные Reuters).

Событие аукнулось на фондовых рынках Америки, Азии и Европы, не обойдя и Россию. По отдельным позициям падение достигло 20% по сравнению с началом года. Снижение индексов стало рекордным с 11 сентября 2001 года (когда террористы обрушили башни Всемирного торгового центра и фондовые рынки).

Торги нефтяными фьючерсами тоже показывают снижение цен (менее чем на 2%). Факт зависимости российской экономики от конъюнктуры мировых сырьевых рынков общеизвестен. Степень влияния цен на нефть на рынок недвижимости вообще и жилья в частности экспертами оценивается по-разному.

На первый взгляд, деньги, ушедшие с фондового рынка, должны прийти в недвижимость, которая в России традиционно воспринимается самым реальным активом. Что может обусловить новый виток цен.

Что думают эксперты?

Игорь Жигунов, заместитель председателя правления «Городского ипотечного банка»:

Падение индексов фондовых рынков, безусловно, негативно влияет на российский рынок ипотеки. Для ипотечных (и прочих) банков происходящее означает ограничение фондирования (привлечения финансовых ресурсов).

Пока будет продолжаться снижение индексов, нельзя ждать оптимизации условий по ипотеке, снижения ставок. Из-за ограничения доступа к ресурсам продолжится ужесточение требований к заемщикам и повышение ставок. Хотя, конечно, в каждом случае (по каждой программе каждого банка) подход будет индивидуальным.

Однако происходящее не должно прямо и негативно повлиять на цены на рынке недвижимости. Здесь ценообразование зависит от других факторов: объема предложения, платежеспособного спроса, развития механизмов финансирования покупки жилья.

Показатели фондового рынка напрямую зависят от возможности американской экономики восстанавливать утраченные позиции и ее стабильности. Американская экономика демонстрирует более впечатляющую, чем, например, европейская, способность воссоздаваться. О серьезной дестабилизации сегодня говорить не стоит.

Геннадий Стерник, ведущий аналитик рынка недвижимости, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости:

Снижение цен на нефть – это пока не более чем вероятность. Каждый год отмечаются некоторые колебания, и сейчас незачем паниковать заранее. Тем более, что ощутимым влияние снижения цен на сырье могло бы стать при условии, что нефть подешевела бы до $30 или $50 за баррель.

Происходящее на фондовых рынках – это отражение общей напряженной ситуации на мировом финансовом рынке, наблюдаемой в США рецессии.

При падении фондовых индексов спекулятивные инвесторы традиционно покидают развивающиеся рынки. Но что это означает для России? Через две недели снижение прекратится и ситуация вернется на круги своя.

Если, конечно, в американской экономике не случится катастрофы. В случае же стагнации американской экономики, которую предсказывают большинство экспертов, деньги инвесторов придут в Россию. Наша страна показывает хорошие и устойчивые темпы роста экономики, и ресурсы с американского рынка будут переведены сюда. То есть нам не о чем беспокоиться.

Михаил Бимон, директор департамента развития и маркетинга корпорации «Петербургская недвижимость» (Setl Group):

Падение фондовых индексов (котировок акций ведущих компаний) означает отток денег с рынка акций. Это, теоретически, может привести к перетеканию средств на рынок недвижимости и к росту цен. Возможно, этот фактор в конце 2007 года некоторым образом повлиял на активизацию спроса и рост цен: определенная часть инвесторов фондового рынка «вышла в деньги», продав ценные бумаги, и купила недвижимость. Но влияние фактора было минимальным.

Если фондовый рынок достаточно скоро отыграет снижение, то ситуация вернется в стабильное русло. И в принципе, те инвесторы, которые ставят перед собой цель заработать на краткосрочных колебаниях, не приходят на рынок недвижимости.

Сегодня резких изменений цен на жилье ждать не стоит. В том числе и по причине незначительной доли инвестиционных сделок на петербургском рынке жилья, где она не превышает 5%. В Москве, возможно, этот показатель выше.

Сейчас цены на жилье в Петербурге продолжают рост, но я бы это связал с превышением планируемого уровня инфляции: вместо заявленных МЭРТ в начале года 8% инфляция в России составила 12% (по официальным данным). Продавцы жилья просто наверстывают отставание.

Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию Санкт-Петербургского филиала «Альфа-Банка»:

Ипотечный рынок раньше столкнулся с последствиями кризиса рискованных кредитов в США и последствия его уже обусловили рост ставок по кредитам в России примерно на 1,5% годовых. Кроме того, заемщики стали получать одобрение на меньшие суммы кредитов.

Для российских банков основной источник денег на ипотеку – это привлеченные с западных финансовых рынков ресурсы (за исключением Сбербанка и ВТБ, которые привлекали средства путем размещения акций – IPO). После американского кризиса деньги западных инвесторов подорожали, что вылилось в рост ставок.

Фондовых рынков последствия ипотечного кризиса коснулись позднее. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от длительности рецессии американской экономики.

Ждать, что деньги с фондового рынка перетекут на рынок недвижимости, не стоит. Вложения в недвижимость могут быть инструментом сохранения средств, но не способом быстро заработать. Даже коммерческая недвижимость в России показывает снижение доходности, не говоря о жилье. Получать прибыль ведь можно и на падающем фондовом рынке.

Итак, следствием кризиса в США стало подорожание ипотеки. А оно может означать замедление темпов роста цен на жилье, не более того.

Снижение цен на нефть может быть более значимым для рынка недвижимости фактором, чем колебания фондового рынка. При условии, что они будут ощутимыми.

Дата публикации: 13:06 23 января 2008

Источник: bpn.ru