Предарендная подготовка квартиры. Семь раз отмерь — один раз отремонтируй!

Известно, что квартира для москвича — давно не роскошь, но средство к существованию: получить прибыль можно не только от ее продажи, но и от предоставления в долговременную или суточную аренду. Сдача жилья внаем вообще стала привычной статьей дохода, что неудивительно при небольших зарплатах и европейском уровне цен на товары в нашей столице. Однако добиться максимальной выгоды при минимальных вложениях современным рантье удается не всегда. Зачастую арендаторы оценивают квартиру ниже, чем сами хозяева. И объясняется это отнюдь не разницей вкусов. Важно знать, как подготовить жилье к найму.

Взять все, что можно

Как обустроить квартиру, чтобы она приглянулась большинству арендаторов и не вызвала сомнения в справедливости цены? Конечно, надо сделать ремонт. Косметический или капитальный — стоит подумать. Качество ремонта зависит от претензий владельца и ожидаемой арендной платы. Но хорошо известно, что нет смысла делать в неликвидной квартире дорогой ремонт.

Для арендатора, располагающего средствами на жилплощадь эконом- или среднего класса, будет иметь значение прежде всего территориальное расположение квартиры, ее площадь и тип дома. В квартире, находящейся в хрущевке недалеко от МКАД, в 40 минутах езды на маршрутке до ближайшего метро, имеет смысл ограничиться косметическим ремонтом и минимумом необходимой мебели и бытовой техники. Капитальный ремонт делают только в домах среднего класса и выше, расположенных в достаточно престижных районах. Ведь чем выше цена, тем разборчивее арендатор: он хочет уже и кондиционер, и посудомоечную машину, и современную обстановку. Если вы готовы сдать квартиру группе студентов или приезжих, например нескольким семьям сразу, то ремонт можно вообще не делать — зато потребуется большее количество спальных мест (лучше раскладных) и стульев. Чем дороже дом, тем дороже должен быть ремонт, если вы хотите выжать из квартиры по максимуму, — вот главное правило начинающего рантье. И еще: не вкладывайте в квартиру средства, которые не сможете вернуть за короткий срок (месяц-два для экономкласса, до полугода для среднего, до года для VIP-квартир).

Стилевые тонкости

Основная ошибка хозяев — ремонт под себя. Ориентироваться на то, что нравится вам, не стоит: вкусы у всех разные, и даже у приглашенного архитектора собственный взгляд на вещи. От любых экстравагантных стилей вроде футуризма и поп-арта лучше отказаться. Неразумно пытаться сделать дворец из малогабаритной двушки с потолками 2,5 м. Для квартиры экономкласса оптимальный выбор — мягкий минимализм, тем более что это позволит существенно сэкономить на комплектующих. Не увлекайтесь обоями с рисунком — монохромное покрытие более либерально, а насыщенные полоски или густой цветочный бордюр — удовольствие на любителя. Излишества, ненужные декоративные элементы, тем более дешевые, такие как пластиковая лепнина на потолке, «бронзовые» статуи, мебель под старину из покрытого меламином ДСП с грубыми завитушками или несколько уровней обоев на стенах, имитирующих классическое членение на секции, также производят печальное впечатление. Именно такие детали сразу отличают настоящий евроремонт, сделанный с участием специалиста по интерьерам, от кустарного дизайна. Поэтому руководствуйтесь правилом: не уверен — не делай, ведь в данном случае действительно лучше меньше, да лучше.

Нежелательны яркие, кричащие цвета, такие как оранжевый, желтый, ярко-фиолетовый, кумачово-красный, электрически-синий, бирюзовый, малиновый, салатово-желтый, изумрудный, а также черный в больших количествах. Наиболее приемлема пастельная гамма: белый в сочетании со стеклом и сталью, шоколадно-бежевые тона, серый с розовым и бледно-болотным, голубой с бежевым и белым. При этом полностью бежевая квартира, как и желто-сине-белая гамма (излюбленные цвета российских дизайнеров 1990-х), смотрится несовременно. Старое правило «светлый расширяет пространство, темный сужает» справедливо и здесь: ничто так не увеличивает площадь, как светлые стены и пол. Опасно отделывать всю квартиру деревом, так же как стелить ковролин и драпировать мебель тканью — у арендатора может быть аллергия на различные материалы.

Арендный минимум

Не стоит загромождать помещение мебелью — у будущего квартиранта вполне может быть свой комод или тумбочка, которую он захочет привезти. Определенная часть снимающих жилье вообще настаивает на пустой квартире.

«Набор арендатора» выглядит так: в гостиной — обеденный стол и шесть — восемь стульев, диван, журнальный столик, подставка для телевизора; в кабинете — письменный стол, крутящееся кресло и стеллаж для книг; в спальне — шкаф-купе или просто шкаф, двуспальная кровать с двумя тумбочками или столиками по бокам, иногда — комод для белья; в кухне — встроенный гарнитур, холодильник, столик или столешница для завтрака, два — четыре стула; в прихожей — шкаф для верхней одежды и обуви, большое зеркало с полочкой для мелочей, открытая вешалка для гостей, стойка для обуви. В ванной повесьте над раковиной зеркальный шкафчик или зеркало с парой полок для мелочей, а лучше установите «мойдодыр»; не забудьте о крючках для полотенец и халатов.

В кухне необязательно завешивать все свободное пространство ящиками и шкафчиками для посуды — ведь для арендаторов жилье это временное, и вряд ли они будут закатывать десятки банок с соленьями на зиму или хранить у вас фамильный фарфор.

Достаточно поставить гарнитур вдоль одной стены: внизу — три шкафа (под раковину, с ящиками и с полками для тяжелых кастрюль и сковородок), наверху — пару шкафов со стеклянными дверцами и открытую полку. Неплохо укрепить рейлинг с крючками. Не стоит увлекаться и заранее организовывать детскую в стиле «домик для Барби» — у арендатора может и не быть детей. Гардеробную лучше всего разместить в комнате без окон (кладовке, нише). При желании арендатор легко приспособит свободное пустое помещение под излишек одежды.

В элитных квартирах обустройте только кухню, столовую, гостиную и хозяйскую спальню, в остальные комнаты покупайте мебель под клиента. Вариант для трехкомнатной квартиры: спальня, гостиная и гостевая комната с диваном-кроватью, письменным столом, стулом и комодом. Не поддавайтесь желанию поставить в однокомнатной квартире традиционную «стенку» вдоль стены и тройку мягкой мебели — это крайне нефункционально. Лучше разделите помещение на две части — «гостиную» с диваном и стеллажом для книг и дисков с полкой для ТВ и «личную», где будет храниться одежда и стоять письменный стол. Для небольших квартир мебель лучше всего приобретать светлого или белого цвета (сосна, клен, береза, белый ламинат). преобладание привычной для нас гаммы (орех, вишня, бук) будет подавлять.

Наличие бытовой техники зависит от уровня ремонта. В дешевой квартире можно обойтись телефоном, телевизором и холодильником. В помещении среднего ценового уровня должна быть еще и стиральная машина-полуавтомат, вытяжка, микроволновая печь, DVD-проигрыватель. В дорогом жилище обязательны встроенная посудомоечная машина, кондиционер хотя бы в спальне и на кухне, охранная система. А вот изыски вроде электрокерамического гриля, сушильного шкафа, холодильника Side-by-side в российских условиях являются лишь дополнениями, никак на основную цену не влияющими.

Телевизор и телефон часто привозит с собой арендатор, поэтому, если речь не идет об элитной квартире «все включено», не ставьте в сдаваемом помещении дорогое ТВ или телефон за 300 долл.

Материалы — это больной вопрос: со страниц модных журналов во всю кричат о моде на гламур, естественные дорогие покрытия. Но самое важное — не поддаться на рекламу. Дело в том, что отделка сдаваемой внаем квартиры подвержена повышенному износу, поэтому не рекомендуется даже в VIP-помещениях использовать натуральный мрамор (он нестоек к ударам и химическим реагентам), венецианскую штукатурку, шелковые, текстильные или кожаные обои, мелкие и легко бьющиеся детали вроде хрустальных или фарфоровых статуэток. Обои, водоэмульсионная краска, закаленное небьющееся стекло, керамическая плитка, керамогранит, кориан, сталь, структурная штукатурка — вот наиболее прочные материалы, которые всегда можно быстро и сравнительно недорого исправить или заменить; в старинном доме прекрасно смотрится стена из необработанного оголенного кирпича. Обустраивая ванную и туалет, не стоит увлекаться бордюрчиками, вставочками, узорами и прочими декоративными моментами: в недорогом санузле простая монохромная плитка белого или любого пастельного цвета, покрывающая две трети стены, плюс моющаяся «дышащая» краска на один–два тона светлее смотрятся гораздо лучше. Тем более что одноцветная керамика с трудом поддается ценовой идентификации, и изделия беларусского производства можно легко выдать за итальянские. А вот качественную художественную плитку приобретают только у дорогих производителей. При отделке балкона стоит отдать предпочтение керамической плитке и пластиковым стеклопакетам в противовес обычным деревянным: учтите, что за несколько лет деревянные рамы могут разбухнуть и просто перестать закрываться.

Тысяча мелочей

Что касается обивки мебели, то здесь уместны практичные материалы: кожа, кожзаменитель, полуискусственная ткань с антигрязевой пропиткой (скотчгард, жаккард, микрофибра) — и никаких традиционных «мохнатых» диванов! Можно одеть кресла, стулья или диван в стирающиеся чехлы — это, во-первых, защитит мебель, во-вторых, сразу преобразит старые модели.

Выбор светильников зависит от уровня квартиры: в помещении со стандартными потолками предпочтительно повесить плоские потолочные люстры, в доме с высокими потолками и классическим дизайном — старинные люстры с хрустальными подвесками. Не забудьте вставить яркие лампочки — светлая квартира производит наилучшее впечатление, а за электричество в любом случае будет платить арендатор. Помимо потолочных источников света предусмотрите в каждой комнате один-два дополнительных — торшер или настенное бра. А вот встроенным светом лучше не увлекаться. Согласно последним веяниям моды «натуральный» побеленный потолок гораздо актуальнее подвесного, к тому же установка встроенного света требует больших затрат и расход электричества в таком случае увеличивается.

Как правило, арендаторы ожидают, что вы предоставите им необходимую домашнюю утварь и посуду — обычно это две кастрюли, сковорода, разделочная доска, чайник, набор чашек, тарелок, столовых приборов на шесть персон. На всякий случай будьте готовы предложить и два комплекта постельного белья, что особенно актуально для квартир экономкласса. Покрывало для двуспальной кровати должно быть однотонное, спокойной расцветки — ни в коем случае не клетчатый шерстяной плед.

Не стоит оставлять в квартире личные вещи (старинные артефакты, подсвечники, скульптуру, книги), если вы не готовы с ними расстаться, потому что их могут не только украсть, но и испортить, сломать, разбить… Не заставляйте арендатора следить за вашими домашними растениями — поверьте, это его не обрадует; а вот недорогая ваза для цветов придется кстати. Ковры, напротив, прибавят красоты разве что огромным апартаментам в восточном стиле, а в обычной квартире смотрятся настоящим пережитком прошлого, да еще и «собирают» пылевых клещей.

Очень плохое впечатление производит «запечатанный» стенной шкаф или антресоли, где хозяин хранит старую одежду и прочий хлам, напрочь отказываясь его убирать, — это напрямую влияет на цену.

Сдать нельзя отступить

Ремонт «с умом» прибавит к стоимости вашей жилплощади определенное количество условных единиц, тогда как ремонт «по бабушкиным советам», наоборот, может сделать жилище неликвидным. Но каждый, кому приходилось хоть раз снимать квартиру, прекрасно знает, как обидно бывает найти жилье по привлекательной цене, в хорошем месте, большой площади, зайти с замиранием сердца — и страшно разочароваться, обнаружив классический «лубок», зовущийся евроремонтом.

Дата публикации: 13:35 23 января 2008

Источник: bpn.ru