Инвестиции в строящееся жилье

В 2007 году частные инвесторы, вкладывающие деньги в строящееся жилье, заработали гораздо меньше, чем в прошлые годы. Но операции с недвижимостью позволили им обезопасить от инфляции накопленные средства и получить больший доход, нежели по банковским депозитам.

Инвестиции в столичную недвижимость достаточно продолжительный период времени рассматривали как эффективный способ зарабатывания денег. Особенно высокую прибыль приносили вложения в строящиеся объекты. «Покупка квартиры на этапе котлована позволяет получить существенный доход, который будет складываться из показателей роста рынка и разницы стоимости 1 кв. м на различных этапах возведения дома», — говорит Елена Калинина, руководитель отдела маркетинга ГК «Конти».

Прибыльность инвестиций в строящуюся недвижимость зависит от потенциала и класса проекта, стадии внесения средств и сроков перепродажи. Как пояснила Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга ГК «Домостроитель», доля инвестиционных сделок зависит от стадии развития проекта. Наибольшее количество операций — до 30% — совершают на начальном этапе, в дальнейшем данный показатель падает.

Самая высокая прибыль зафиксирована у тех, кто выставил квартиры на продажу в течение 2006 года, когда рост цен на жилье в Москве был максимальным за всю историю существования рынка. Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое Качество», отметил, что частные инвесторы, занимающиеся подобными объектами, за 2006 год без учета инфляции получили прибыль в 70–100%. По словам Ольги Гусевой, те, кто успел в 2006-м реализовать квартиры по максимальной цене, заработали до 110% от их стоимости. «Точную цифру назвать сложно, ведь в отличие от вторичного рынка сделки на первичном фиксируют не во всех случаях — только если застройщик действует в соответствии с ФЗ-214», — уточняет она.

Как считает Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в силу того что цены на рынке недвижимости отслеживать труднее, чем, допустим, на фондовой бирже, круг тех, кто занимается частными вложениями в жилье, ограничен. По словам Татьяны Вакуленко, руководителя департамента городской недвижимости HomeHunter, в настоящий момент на первичном рынке на долю инвестиционных сделок приходится более 12% от общего объема продаж, тогда как в 2006 году показатели составляли свыше 30%. По оценкам аналитиков фирмы Blackwood, доля подобных операций сейчас равна не более чем 10–15% от всего объема продаж. В 2007 году наметилась тенденция сокращения объемов коммерческого строительства жилья в Москве, что также привело к сокращению инвестиционных сделок, — поясняет Татьяна Вакуленко.

Многие инвесторы в период ажиотажного спроса 2006 года вкладывали деньги в объекты экономкласса, которые в том числе по этой причине оказались переоцененными. В 2007-м рост их стоимости замедлился, и инвесторам потребовалось время, чтобы сориентироваться в ситуации. Некоторые из них, кто ранее вкладывал средства в столичные квартиры в домах экономкласса, переключили свое внимание на Подмосковье. И многие от этого только выиграли. Как рассказала Ольга Гусева, с начала 2007 года цена 1 кв. м трехкомнатных квартир в отдельных корпусах жилого комплекса «Парковый», расположенного в Котельниках, выросла примерно на 70%, а «квадрат» двухкомнатных апартаментов в комплексе «Юго-Западный» подорожал на 63%, что сказалось на доходе инвесторов названных проектов. В целом же в 2007 году в зависимости от качества проектов и сроков фиксации прибыли инвесторы, действующие в сегменте эконом- и бизнес-класса, получили доход в размере от 15 до 20%. Что касается элитной недвижимости, то, по сведениям компании «Новое Качество», в 2007-м прибыль инвесторов достигла 25–35%.

«Инвесторы, продолжающие работать на первичном рынке жилья столицы, интересуются прежде всего вхождением в значимые проекты в самом начале их реализации, — говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Именно такие вложения в жилье в настоящее время оценивают как потенциально максимально доходные». В крупных проектах количество инвестиционных сделок, как правило, не превышает 15% от общего объема продаж, а в целом по рынку этот показатель равен примерно 7–8%.

«Объясняется это тем, что масштабные проекты привлекательнее для покупателя, значит, дорожать они будут ощутимее, посему частные инвесторы предпочитают приобретать квартиры именно в этих объектах», — полагает Наталья Тихоновская.

Эксперты отмечают, что сейчас вложением свободных средств в строящееся жилье занимаются не те, кто хочет получить наибольшую прибыль за максимально короткий период, а грамотные, расчетливые и целеустремленные коммерсанты, чьей целью является не только выгода, но и стабильность, и гарантии.

По словам Ольги Гусевой, при выборе объекта вложения средств определяющей становится степень его ликвидности, однако она далеко не всегда зависит от количества комнат, как было принято считать раньше. Еще недавно инвесторы предпочитали одно- и двухкомнатные квартиры, а сегодня их интересуют и «трешки». «Связано это с тем, что в настоящее время конечные потребители приобретают жилье для того, чтобы поселиться в нем, а не продолжать цепочку», — уточняет она.

Среди основных факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность недвижимости, эксперты выделяют размещение объекта, инфраструктуру, транспортную доступность, положение квартиры, этажность, виды из окон. Чем больше в жилье изъянов, будь то вид на промзону или на загруженную транспортную магистраль, неудачная планировка либо неэффективный метраж, тем меньше заработают частные инвесторы. Главная цель любого из них — получение прибыли. Поэтому одной из основных задач, которые предстоит решить при достижении данной цели, является определение оптимального времени вхождения в проект и выхода из него. Как рассказал Константин Ковалев, в соответствии с действующим законодательством (ФЗ-214) продажу квартир в возводимых домах можно начинать сразу после прохождения девелопером всех необходимых согласований. Практика показывает, что при приобретении недвижимости на самом начальном этапе и при продаже ее на стадии максимальной готовности удается получить наибольший доход: в таком случае он может составить порядка 20–30%.

«Стоит отметить, что это прибыль лишь от роста цены за счет прохождения этапов строительства, к ней в любом случае необходимо прибавить еще удорожание, которое произойдет на рынке за время сооружения здания», — говорит Константин Ковалев. Ольга Гусева предупреждает, что покупка квартиры в новостройке на начальной стадии возведения дома является более рискованным предприятием, поэтому и рентабельность вложений в данный период окажется максимально высокой.

«Чаще всего инвестиционные сделки заключают, пока еще не появился третий-четвертый этаж», — поясняет она. А реализовывать инвестиционные квартиры выгоднее, когда дом построен на 70–80%. Именно в этот период, как правило, у самого девелопера остается минимальное количество вариантов, к тому же операцию получится провести в очень сжатые сроки благодаря простоте переоформления. Инвестору необходимо зарегистрировать договор купли-продажи в регистрационной палате и затем переуступить права, перепродав квартиры на вторичном рынке в любой момент — совсем не обязательно дожидаться завершения строительства дома.

При переуступке все юридические права, которыми обладал первоначальный кредитор (в данном случае лицо, инвестировавшее средства в сооружение объекта), переходят новому кредитору (тот, кто купил право на квартиру на вторичном рынке) на условиях, существовавших на тот момент. Важно, что по закону первоначальный кредитор, отдавший права требований, не несет ответственности перед новым кредитором за неисполнение этого требования должником (девелопер). Следует отметить, что законом о долевом строительстве (действует с 1 апреля 2005 года) предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить права по соглашению. Он начинается с момента государственной регистрации контракта (если тот подлежит регистрации) либо с момента заключения договора об участии в строительстве и заканчивается моментом подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости. Объясняется это тем, что девелопера считают исполнившим свои обязательства по контракту с момента подписания сторонами указанного акта. Обязательства инвестора являются исполненными с момента уплаты денежных средств в полном объеме в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.

Процедура оформления уступки требования имеет свои нюансы. Если основной договор оформлен нотариально, то и переуступку прав следует оформлять так же. Кроме того, уступка прав по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть оформлена в установленном порядке. Но если инвестор приобрел жилплощадь до принятия закона об участии в долевом строительстве, точнее, заключил договор в такой форме, регистрировать переход права не нужно. В подобной ситуации достаточно составить документ в простой письменной форме, предупредив при этом застройщика о факте перехода прав к другому лицу. Если разрешение на возведение объекта долевого строительства получено после 1 апреля 2005 года, то договор, заключенный между застройщиком и соинвестором, регулирует закон об участии в долевом строительстве (ФЗ-214), и уступка прав требований подлежит обязательной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если инвестор продает квартиру после сдачи дома госкомиссии и получения права собственности на нее, то сделку необходимо оформить посредством подписания договора купли-продажи с последующей регистрацией ее в регистрационной палате.

Согласно действующему законодательству застройщик обязан выставлять цены в рублях, хотя параллельно для удобства покупателей фигурируют и долларовые показатели. Расчеты за приобретаемую площадь тоже идут в рублях. «Соответственно, такие факторы, как падение курса доллара, не затрагивают инвестиционные сделки», — говорит Татьяна Вакуленко.

Эксперты предполагают, что инвестиционные операции останутся на первичном рынке и впредь. «Их долю в 2008 году станут определять политика государства, а также количество новых объектов, выведенных на рынок, ведь приобретение квартир на начальном этапе строительства является наиболее привлекательным для инвесторов», — считает Ольга Гусева. По мнению Константина Ковалева, рост доли инвестиционных сделок будет напрямую зависеть от повышения цен на первичном рынке жилья.

«Однако стоит отметить, что с развитием других источников доходов (рынок ценных бумаг, ПИФов и др.) количество таких операций с недвижимостью, скорее всего, снизится», — предполагает Константин Ковалев. Как считает Наталия Тихоновская, для того чтобы сделать удачное вложение, надо иметь определенный опыт осуществления подобных сделок. «По нашим оценкам, доходность частных инвестиций в первичную недвижимость в 2008 году составит 20–25%, а по отдельным проектам этот показатель может подняться до 30%», — говорит она. «Если частный инвестор в 2007-м приобрел квартиру в строящемся доме на стадии возведения этажей, то в конце 2008-го прибыль способна достичь 25%», — прогнозирует Андрей Уфимцев.

Дата публикации: 13:49 23 января 2008

Источник: bpn.ru