Два квадратных метра каждому

Что нам стоит дом построить? Пока – бешеных денег

Минск должен быть стерт с лица земли» – эту фразу, приписываемую Гитлеру, в советские времена обычно не продолжали, хотя существует версия о том, что рейхсканцлер распорядился на месте Минска построить образцовый город империи. Город, в котором для лиц неарийского происхождения было предусмотрено дешевое, но отдельное жилье в домах, построенных из стандартных панелей. Именно этот проект якобы натолкнул Никиту Сергеевича Хрущева на мысль о том, как решить жилищную проблему в полуразрушенной войной стране: дешевое жилье для «неарийского населения» стало прообразом «хрущоб», позволивших миллионам людей заиметь хоть и небольшую, но свою квартиру.

Технология возведения массового жилья, запущенная историческим постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О развитии жилищного строительства в СССР» 1957 года, оказалась удачной и дожила до сегодняшних дней. Домостроительные комбинаты, выпускавшие панельные дома все новых и новых серий – на смену пятиэтажкам пришли 9-, 12-, 18-, 22-этажные стандартные дома, – до сих пор остаются главными игроками на рынке массового жилья. Очередной импульс жилищному строительству пытался придать последний генсек Михаил Горбачев, пообещавший каждой советской семье по отдельной квартире к 2000 году.

А ТЕПЕРЬ – ИПОТЕКА

В новой России до квартирного вопроса руки у властей дошли только теперь. В этом году в стране начинается еще одна реформа – жилищная. Президент в ежегодном послании Федеральному собранию посвятил этой теме, которая стала главной «фишкой» года, отдельный раздел. Причем в отличие от предыдущих путинских инициатив – удвоения ВВП и борьбы с бедностью – тема была заранее проработана и подготовлена. Сначала, с сентября прошлого года, концепцию и соответствующие законы писала рабочая группа под руководством помощника президента Игоря Шувалова, а в середине мая, незадолго до президентского послания, пакет законов был рассмотрен на заседании правительства. Тогда же страна узнала об остроте и насущности проблемы. Министр промышленности и энергетики Виктор Христенко, в чье подчинение попал бывший Госстрой, выступая перед коллегами, весьма живописно описал ситуацию: «За три года стоимость квадратного метра на первичном рынке подорожала на 50%, на вторичном – на 70%. Цены на жилье неподъемные, доходы низкие, зарплаты серые, кредитных историй нет, процентные ставки по ипотеке высокие, застройщики несут большие издержки из-за административных барьеров». Одним словом, надо что-то делать, и чем быстрее, тем лучше. Основной упор реформа делает на то, чтобы расширить круг людей, способных приобрести квартиру, прежде всего за счет развития ипотечного кредитования.

Несмотря на то что ипотека в России существует уже несколько лет, по-настоящему массовый характер она пока не приобрела.

В настоящее время, по оценке Всемирного банка, рынок кредитов под залог недвижимости у нас составляет около 0,1% ВВП.

В среднем по Европе эта цифра составляет 39%. Изменить ситуацию должны несколько нововведений. Например, банки, выдавшие кредит, получат возможность выселять недобросовестных заемщиков из находящегося в залоге жилья даже в тех случаях, если там зарегистрированы несовершеннолетние дети. Это уменьшит риски банков, что в свою очередь снизит процентные ставки по кредитам. Кроме того, готов целый ряд поправок в законы, регулирующие рынок ипотечных ценных бумаг. После принятия этих поправок банки, если у них появится потребность в ликвидности, смогут получать под закладные живые деньги: сейчас закладные просто лежат годами без движения, и банки вынуждены ждать, когда-то с ними расплатятся заемщики. С другой стороны, пенсионные фонды и страховые компании получат еще один долгосрочный инструмент, обеспеченный недвижимостью. Также в помощь банкам будут созданы кредитные бюро, призванные собирать информацию о заемщиках. Граждане начнут обзаводиться кредитной историей, а банки получат возможность снизить риски. Это тоже должно повлиять на снижение процентных ставок.

Снизятся и другие, не связанные с обслуживанием кредита, расходы заемщиков. Есть план отказаться от требования обязательно заверять ипотечный договор у нотариуса. Сейчас за эту услугу приходится платить 1,5% стоимости квартиры. Государство намерено само гарантировать сделки. Закон оградит новых владельцев и от посягательств родственников бывших хозяев (в настоящее время сделка купли-продажи может быть расторгнута, если появляется некогда прописанный в квартире жилец, отбывавший, скажем, срок или служивший в армии).

По мнению участников рынка ипотечного кредитования, все эти меры более чем своевременны. «Спрос очень большой.

В стране повышается финансовая культура. Люди начинают понимать, что жизнь в кредит не только удобна, но в конечном итоге и выгодна, – заявила «Еженедельному Журналу» директор по маркетингу «Дельта-Кредита» Виктория Кочеткова. – Банки постепенно либерализуют условия кредитования. В результате, по оценкам экспертов, за 2003 год рост рынка составил 100%».

Правда, даже перечисленные меры, скорее всего, не дадут лавинообразного роста рынка. «Сейчас развитию ипотеки мешают две главные проблемы: разрыв между доходами большинства населения и стоимостью жилья и «серые», официально не подтвержденные доходы», – считает Виктория Кочеткова.

ЛОКОМОТИВ РОСТА

Правительство не собирается ограничиться мерами, направленными на стимулирование граждан покупать квартиры в кредит, а банки – снижать процентные ставки. Другое направление усилий – снизить расходы строителей за счет введения простой и прозрачной процедуры выделения участков под застройку. В рамках реформы подготовлено 27 законопроектов, включая и новый Градостроительный кодекс, который будет определять правила работы на рынке жилищного строительства. Кроме того, планируется освободить от уплаты НДС продажу участков под жилищную застройку.

По мысли авторов реформы, платежеспособный спрос вкупе со снижением издержек строителей должны сделать жилищное строительство еще более прибыльным бизнесом, привлечь туда новые инвестиции, что неизбежно должно породить строительный бум по всей стране. Более того, если следовать этой логике, жилищное строительство вполне могло бы стать «локомотивом» несырьевого роста экономики, потянув за собой индустрию стройматериалов, производство мебели, другие смежные отрасли. Плохо лишь то, что между всплеском спроса, который должен возникнуть благодаря развитию ипотеки, и моментом, когда строители смогут этот спрос удовлетворять, неизбежен временной промежуток, который, по оценке экспертов, может составить два-три года. Все это время и без того недешевое российское жилье будет дорожать.

Впрочем, решить жилищную проблему не удастся ни к 2010-му, ни к 2020 году. По мнению директора департамента строительства и ЖКХ Минпромэнерго Сергея Круглика, для ее решения необходимо в течение 20 лет вводить в строй не менее 150 млн кв. м ежегодно. Пока же в стране не строят и четверти того, что нужно: в прошлом году прибавилось всего 36,7 млн кв. м жилья. «В случае принятия пакета законопроектов к 2010 году ввод жилья может быть увеличен до 80 млн кв. м. Если законопроекты будут отклонены, рост ввода жилья, безусловно, продолжится, но он будет не столь значительным – 53 млн кв. м в год», – заявил Сергей Круглик. Если все пойдет в соответствии с оптимистичным сценарием, к 2010 году на каждого жителя будет приходиться не 19,7 кв. м жилья, как сейчас, а 21,7 м. Два квадратных метра – это, конечно, немного, зато каждому.

Дата публикации: 17:56 18 января 2005