Индекс ипотеки. Ставки снизились, но...

Неожиданная новость: ипотека в конце прошлого года стала дешевле. Правда, это не значит, что банки начали снижать ставки по кредитам на покупку недвижимости. Просто "отсеялись" высокорисковые клиенты, которым ипотека традиционно обходится дороже.

Развитию ипотеки в регионах свойственны те же тенденции, что и в столице

В декабре 2007 г. Индекс ФОСБОРН, средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке, составил в долларах США - 9,90%, в рублях - 11,32%. По сравнению с ноябрем в абсолютном выражении произошло снижение Индекса: на 0,08 процентных пункта в долларах США и на 0,18 процентных пункта в рублях

Важно отметить, что сами лучшие ставки, использованные при расчете индексов и в рублях, и в долларах США, не изменились. Они остались на уровне ноября 2007 г. Следовательно, изменения претерпели другие показатели, заложенные в основу расчета Индекса ФОСБОРН, - веса, присвоенные каждому ипотечному продукту в зависимости от спроса на него. То есть изменение Индекса произошло за счет перераспределения спроса на ипотеку, что объясняется сокращением на рынке доли sub-prime кредитов, а не из-за снижения ставок. То есть люди стали брать больше кредитов сроком до 10 лет, а доли заемщиков по остальным категориям - на сроки более 10 лет - сократились. Кредиты на короткие сроки, как известно, выдаются по более низким ставкам, чем на длительные.

Что же произошло?

В последний месяц 2007 г. рынок недвижимости находился на подъеме. Компания "ФОСБОРН ХОУМ" констатировала существенную положительную динамику по росту цен на жилье в преддверии Нового года. Параллельно, начиная с августа 2007 г., наблюдался рост ставок по ипотеке, связанный с кризисом ликвидности в банковской системе. С наступлением 2008 г. аналитики прогнозировали продолжение роста. Потенциальные заемщики поняли, что ожидать в скором времени понижения ставок, о котором еще полгода назад говорили представители правительства РФ, не придется, и многие предпочли поспешить с получением желаемых ипотечных кредитов.

В декабре на рынок вышли заемщики "с деньгами" - те, кто копил на первоначальный взнос. Люди решили больше не откладывать получение кредита, а накопленные средства направить на первоначальный взнос по ипотеке. А чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту.

Перестали "ждать у моря погоды" заемщики с высокими белыми зарплатами, готовые взять ипотеку на короткие сроки. В основном, профилю таких заемщиков соответствует средний и топ-менеджемент, имеющий постоянную официальную зарплату и хорошую кредитную историю. Эти люди, являясь привлекательными заемщиками для банков, естественно, получают кредиты по более выгодным условиям. Также, из самой популярной категории заемщиков - кредитование сроком на 10-15 лет - многие ушли в другой сектор - со сроком кредитования до 10 лет, те, кто имеет возможность делать большой ежемесячный платеж по кредиту. Описанное явление в конце 2007 г. приобрело достаточно массовый характер, что и отразилось на структуре спроса рынка ипотечного кредитования. Поэтому и значение Индекса ФОСБОРН оказалось меньше, чем в октябре и ноябре.

Такое положение вещей пошло на руку банкам, в последнее время ужесточавшим требования к заемщикам вследствие оптимизации рисков. Ведь, как известно, наиболее рискованными являются заемщики, кредитуемые без первоначального взноса либо по долгосрочным программам кредитования. Дополнительным стимулом для решения в пользу ипотеки стали также предновогодние программы банков, связанные с уменьшением/отсутствием комиссий при выдаче ипотечного кредита, бесплатным открытием/обслуживанием счёта и др., которые в итоге понижают эффективную ставку по ипотеке.

По остальным категориям структура спроса осталась достаточно стабильной. По-прежнему большая часть договоров заключается на вторичном рынке недвижимости (95%), и только 5% договоров приходится на первичный рынок. Наиболее популярным продуктом является классическая ипотека - 83,9, доля ипотеки под залог имеющегося жилья - 16,1%.

В долларах США в декабре 2007 г. было заключено порядка 93,3% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, 5,4% приходятся на кредитование в российских рублях, 1,3% - в швейцарских франках. Таким образом, московский регион продолжает оставаться единственным регионом в РФ, где доля рублевых заимствований находится на минимальном уровне.

По итогам декабря 2007 г. были впервые произведены расчеты Индекса ФОСБОРН для регионов присутствия кредитного брокера "ФОСБОРН ХОУМ" - Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Нижнего Новгорода и Новосибирска. С одной стороны, значения Индекса ФОСБОРН близки к значению рынка по Москве (рис.3), а, с другой, отражают специфику каждого отдельного региона.

Значения Индекса ФОСБОРН и в долларах США, и в российских рублях во всех регионах оказались ниже, чем значения средневзвешенных ставок ЦБ РФ даже за относительно благоприятный 3-й квартал 2007 (тогда только отдельные банки изменили свои кредитные программы из-за проблем с ликвидностью).

Как известно, в регионах преобладают заимствования в российских рублях: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области кредиты в рублях составляют почти 70% среди всех заимствований; в Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областях их доля находится на уровне 95-97%.

Прогнозы

Окончания ипотечного кризиса на Западе, как и прогнозировалось, пока не видно. Правительство США и крупные финансовые структуры ищут выходы и всеми силами стараются восстановить потери, однако существующих мер пока не хватает для того, чтобы наладить ситуацию. Это говорит о том, что многие российские банки пока что еще находятся в состоянии кризиса ликвидности, который продлится еще минимум полгода - некоторые банки могут увеличить ставки на 2%, некоторые - сократить объем выдачи ипотечных кредитов.

Как и прогнозировал "ФОСБОРН ХОУМ" в октябре, на российском банковском рынке в сфере ипотеки станет явным перераспределение ключевых позиций. Одни участники, испытывающие трудности с привлечением финансовых средств, уменьшат на рынке свою долю или уйдут с него, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели.

Не исключено, что во II-ом полугодии 2008 г. рост ставок остановится, и ипотека даже начнет дешеветь. Однако это произойдет, прежде всего, опять же, за счет сокращения доли ипотеки с минимальным первоначальным взносом и неофициальным подтверждением дохода. Таким образом, несмотря на некоторую стабилизацию ставок по кредитам, доступность ипотеки для определенных слоев населения уменьшится. Рост цен на недвижимость, по данным "ФОСБОРН ХОУМ", за полгода составит 5-7%.

Дата публикации: 10:48 30 января 2008

Источник: bpn.ru