Рост — не вопрос. Вопрос, на сколько

Будущее рынка недвижимости в этом году кроется в тех реалиях 2007-го, которые мы видели и интерпретировали. Кто-то смело и безоглядно, кто-то — осторожно и взвешенно. Есть и те, кто отказывается делать прогнозы, зато потом чаще и громче других произносит любимую фразу аналитиков всех времен и народов: «Я так и знал!» Задним числом прозорливы все. Самые отважные представители десяти строительных и риэлторских компаний поделились с М2 своей оценкой прошлого года и видением года наступившего. Вобщей сложности было затронуто свыше полсотни факторов, которые влияют на столичный рынок недвижимости. Ни один из них не может быть истолкован однозначно, но вердикт получился единодушным.

Противоречивое прошлое

Оценки итогов 2007 года разносторонни и порой парадоксальны. Многие риэлторы в неофициальных беседах рассказывали, что к лету цены откатились по сравнению с началом года на 15–20%, но чаще всего это снижение маскировалось скидками и бонусами. Жилье бизнес-класса на начальной стадии строительства продавалось от $3,5 тыс. за 1 кв. м. Другие специалисты рынка падение цен отрицают. Возможно, это связано с размытостью границ классов жилья.

«Несмотря на то что некоторые аналитики рынка говорили о его стагнации в 2007 году, мы считаем эти выводы преждевременными, — заявляет заместитель председателя правления, директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group Андрей Титюник. — Рынок жилья стабилизировался и фрагментировался таким образом, что динамика роста цен стала различной в его сегментах. Так, например, вследствие бурного роста в 2006 году стоимость квартир эконом-класса к лету 2007-го достигла потолка платежеспособного спроса и снизилась на 5–10%. Что касается сегмента бизнес-класса и выше, где спрос превышал предложение, то здесь наблюдался устойчивый рост, составивший к концу года 10–11%. Граница между бизнес- и эконом-классами находится сегодня на уровне $5,5–5,7 тыс. за 1 кв. м».

К этой точке зрения присоединяется пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов: «На первичном рынке застоя не было. В ряде случаев происходило лишь снижение уровня доходности. В среднем московские объекты подорожали на 12%, а в целом рост цен оценивается в диапазоне от 6 до 25% в зависимости от типа квартир. Ближнее Подмосковье показало более высокие темпы увеличения стоимости — на уровне 18%».

Стабильность в рамках погрешности

«После масштабного скачка цен на жилую недвижимость в 2006 году в 2007-м рынок вошел в стадию стабилизации, — отмечает генеральный директор «Первой ипотечной компании» Даромир Обуханич. — С начала года и до конца лета в сегменте новостроек наблюдалась тенденция отложенного спроса, сохранялся небольшой стабильный рост цен в рамках инфляции — около 1% в месяц. К осени накопленный за год отложенный спрос «сыграл», и на первичном рынке столицы с этого времени наблюдалась более высокая активность».

«Первая половина 2007 года стала периодом ожидания, — развивает мысль директор аналитического центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. — Участников рынка беспокоило, насколько новый уровень цен будет соответствовать платежеспособности населения. Многие рассчитывали, что рынок рухнет, в продаже появится множество «инвестиционных» квартир. Но в большинстве случаев эти ожидания не оправдались. Была зафиксирована лишь стагнация спроса».

Второе полугодие показало, что рост цен в 2006 году — это не сговор игроков рынка недвижимости, а естественный рыночный процесс. Новые цены были приняты рынком. Кроме того, ситуация с объемами предложения квартир в новых объектах не сильно изменилась. Это привело к тому, что со второго полугодия 2007 года рынок начал расти».

Черту подводят расчеты аналитика информационно-аналитического отдела компании «Пересвет-Инвест» Ольги Юматовой: «За 11 месяцев 2007 года прибавление долларовой стоимости 1 кв. м на рынке новостроек составило 7,2%, на рынке вторичного жилья — 7,3%. Но на фоне снижения курса доллара эти показатели дали отрицательную динамику — менее 0,2%, что находится в пределах статистической погрешности».

Moscow, goodbye!

При этом участники рынка отмечают резкое падение удельного веса новых объектов Московского региона в жилищном строительстве страны. Еще заметнее сократилась доля столицы. «Доли Московского региона и Центрального федерального округа в общем объеме жилищного строительства снижаются, — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Если в период с января по сентябрь 2006 года их доли составляли 25 и 36% соответственно, то в 2007-м снизились до 21 и 32%. Это связано с активизацией жилищного строительства в других регионах в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Лидирующие позиции в Московском регионе окончательно перешли к Подмосковью. Такой итог не стал неожиданностью: уже не первый год происходит смещение строительной активности из столицы в область. По данным К. Ковалева, уже около 30% москвичей предпочитают приобретать квартиры в Подмосковье из-за более приемлемых (по сравнению со столичными) цен и не в пример лучшей экологической обстановки. Главным же фактором, который влияет на переход строительной активности в Подмосковье, остается дефицит строительных площадок в мегаполисе, который грозит обостриться ввиду принятия нового Градостроительного кодекса Москвы.

Разительные перемены произошли в структуре предложения. «Основной вопрос заключается не столько в потребительском спросе, сколько в предложении, — полагает Д. Обуханич. — В 2007 году усилилась требовательность клиентов к жилью, особенно в сегментах бизнес-класса и элитного жилья. Потребитель становится более разборчивым и готов платить больше за инфраструктуру, инженерию, планировки и, конечно, местоположение. Что касается «панели», то ее в Москве просто очень мало.

Новостройки эконом-класса занимают нишу между домами, возведенными по индивидуальным проектам, и жильем в Московской области. У столичных панельных домов наблюдается серьезная конкуренция со стороны Подмосковья: покупательский спрос активно смещается в сторону городов-спутников».

«Продолжилось заметное движение объемов предложения в сторону более высоких бюджетов, — соглашается К. Ковалев. — Так, если в третьем квартале 2006 года доля квартир стоимостью более $5млн не превышала 1%, то к аналогичному периоду 2007-го выросла почти до 20%».

«Жилье эконом-класса территориально будет сдвигаться в область, где еще есть относительно недорогие земельные участки, — поясняет А. Титюник. — В Москве выгодным остается только строительство объектов бизнес- и премиум-классов. Инвестиции в подобную недвижимость в условиях неустойчивого курса доллара и плохой окупаемости банковских вкладов по-прежнему считаются наиболее эффективным вложением средств, поскольку рост цен в указанных сегментах рынка недвижимости полностью перекрывает инфляцию в стране».

Дошли до точки

Новой тенденцией для элитной недвижимости руководитель отдела маркетинга группы компаний «Конти» Елена Калинина называет расширение географии: «Если ранее элитными считались лишь объекты, расположенные в пределах Бульварного и Садового кольца, то на сегодня эта зона расширилась до границы третьего транспортного кольца».

По мнению К. Ковалева, напротив, территориальная структура предложения на рынке высокобюджетного жилья пока не претерпела кардинальных изменений: «Лидерство по объемам предложения сохранили Центральный и Западный административные округа. В ЦАО ведущие позиции заняли районы Хамовники, Тверской, Замоскворечье и Арбат. В то же время продолжают развиваться менее престижные части центра, в частности Пресненский район. Интерес девелоперов к данной территории определяется в значительной степени развитием здесь самого масштабного офисного проекта — «Москва-Сити», который в перспективе обеспечит притяжение в район деловой элиты города».

Увеличилось число новых проектов комплексной застройки в сегменте дорогого жилья. Очевидно, данная тенденция будет развиваться, чему способствует запрет на точечное строительство. Дефицит пригодных для комплексного освоения площадок в центре города заставит девелоперов реализовывать большую часть подобных проектов за пределами Садового кольца.

Запрет точечной застройки Е. Калинина называет одним из главных факторов продолжения роста цен на элитную недвижимость. Еще дальше идет руководитель аналитической службы «МИАН–агентства недвижимости» Алексей Кудрявцев: «Прекращение точечной застройки в первую очередь отразится на строительных компаниях, которые переориентируются, сольются с более крупными игроками либо уйдут в Подмосковье, где никаких ограничений пока не предвидится».

Запрет точечной застройки — оправданный, но тем не менее сугубо административный фактор, работающий на повышение цен. Есть и другие, далеко не рыночные препятствия, которые как раз нуждаются в административном устранении, но вряд ли его дождутся. «Несмотря на активизацию спроса со стороны покупателей к концу лета 2007 года, объемы предложения на столичном первичном рынке оставались практически неизменными, — констатирует К. Ковалев. — В первую очередь из-за высокой доли строящегося жилья, выделяемого под социальные нужды, а также из-за политики ряда застройщиков, которые предпочитали не выставлять на продажу новые объекты, ожидая повышения цен». Некоторым образом повлияло на цены даже такое безобидное решение, как перевод цен на рубли с 1 июля 2007 года в соответствии с новым законом «О рекламе». «Это событие, с одной стороны, привело единицы измерения цен в крупных городах (в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге) к общероссийскому формату, — комментирует А. Кудрявцев. — С другой стороны, оно свело на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы, а с третьей — стало поводом повысить цены для ряда застройщиков, установивших внутренний курс конвертации».

Ажиотажа не будет?

Эксперты рынка называют ряд серьезных предпосылок для нового подорожания недвижимости. Среди них увеличение цены стройматериалов, повышение себестоимости строительства, удорожание работ по коммуникациям, снижение доли коммерческого жилья за счет роста объемов социального. Но эти факторы в полной мере действовали и в прошлом году, а назвать «критическую массу» предпосылок, которая непременно должна сработать, просто невозможно.

«Рынок недвижимости, особенно в столице, ведет себя весьма самостоятельно и непредсказуемо. Напомню, никто из аналитиков и экспертов не сумел предугадать 100%-ный рост стоимости жилья в 2006 году, — отмечает представитель компании «Комстрин» Алина Андреева. — В любом случае сегодня с целью вложения средств приобретается значительно меньше объектов: доля «инвестиционных» квартир не превышает 5% всего объема. Сейчас рынок интересен только для долгосрочных инвестиций. Ситуации, подобной ажиотажу 2006 года, думаю, в 2008-м не повторится».

Менее категоричен С. Лядов: «Ситуация на рынке недвижимости в 2008 году останется предсказуемой. Результаты выборов позволяют говорить о сохранении в стране политической и экономической стабильности. Более того, вслед за ростом иностранных инвестиций в производство строительных материалов следует ожидать значительного поступления из-за рубежа денежных средств и в сферу девелопмента».

В 2008 году, по мнению С. Лядова, произойдет «подтягивание» цен в ближайших к Москве областных городах к столичному уровню. Участки осваивать все сложнее: уровень административных издержек существенно не снижается; рынок укрупняется; изменяется законодательная и нормативная база в строительстве; проекты становятся более капиталоемкими.

«В 2008 году рост стоимости квартиры в новостройках составит примерно 2% в месяц, — заключает С. Лядов. — Годовое повышение прогнозируется на уровне 20–25%». По оценкам эксперта, в первом полугодии сохранится тенденция к умеренному росту стоимости 1 кв. м, не произойдет ни стремительного подъема, ни обвала рынка.

С этой позицией согласна управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма: «Начиная с этого года и на протяжении последующих двух лет соотношение сегментов рынка недвижимости должно измениться в пользу бизнес-класса. Это обусловлено тем, что в ближайшие годы панельное домостроение, став экономически неоправданным в пределах столицы, переместится из Москвы в ближнее Подмосковье. Предполагаемое соотношение на рынке новостроек столицы: 85% — жилье бизнес-класса, 15% — элитное жилье».

Увеличение стоимости проектов, уверена О. Каарма, вынудит девелоперов улучшать потребительские характеристики объектов нижнего ценового сегмента, что позволит позиционировать и продавать их по ценам бизнес-класса. Таким образом, ядро предложения образует бизнес-класс, который со временем будет сегментирован следующим образом: «нижний» ($5–6 тыс. за 1 кв. м), «средний» ($6–7,5 тыс. за 1 кв. м) и «бизнес-премиум» ($7,5–14 тыс. за 1 кв. м).

«Понаехали»

В нынешнем году на рынке жилья ожидаются анонсы первых проектов с участием западных инвесторов. Пока рано говорить об их старте, но переговоры уже активно ведутся, и таких проектов довольно много. Высоко оценивает перспективы выхода на наш рынок иностранных компаний Е. Калинина: «Новый тренд на рынке недвижимости, который должен получить свое развитие в этом году, — появление на рынке объектов, построенных иностранными компаниями за свой счет. Российские девелоперы и раньше привлекали западных специалистов, архитекторов, консалтинговые структуры. Сегодня иностранные компании активно работают на территории России без привлечения российского капитала. Отечественные фирмы в подобных проектах выступают лишь неким административным ресурсом».

На рынке наметилась тенденция укрупнения строительных компаний. С учетом растущих финансовых возможностей становится реальным возведение масштабных многофункциональных объектов. В компании «МИЭЛЬ» отмечают, что многие девелоперы, пытаясь диверсифицировать риски, связанные с насыщением рынка бизнес-центров, уже сейчас строят многофункциональные объекты с офисами, магазинами и апартаментами. Говоря о прогнозах на 2008 год в контексте макроэкономических событий, предположим следующее.

В случае, если на зарубежных финансовых рынках разразится кризис ликвидности, то в отдаленной перспективе российским банкам станет сложно кредитовать застройщиков — ужесточатся требования к потенциальным клиентам.

Снижения цен в данном случае не произойдет, но на какое-то время рынок может вступить в «фазу ожидания» как со стороны застройщиков, так и со стороны потребителей. Если кризис нас благополучно минует, то на рынке сохранится положительная динамика.

Дата публикации: 10:56 30 января 2008

Источник: bpn.ru