Подросшие офисы уходят на окраины

Прошедший год принес рынку офисной недвижимости много интересных событий: на рынок вышел целый ряд крупных высококлассных проектов, появились новые форматы строительства, существенно возрос объем рынка.

Действительно, в 2007 году петербургский рынок офисной недвижимости продемонстрировал рекордные темпы развития. Причем, тенденция роста объемов строительства, по мнению основных участников рынка, сохранится и в предстоящем году. В 2007 году совокупная площадь новых и реконструированных офисных помещений составила около 1,5 млн. кв.м. Из них более 500 тыс. кв.м. составляют высококлассные помещения. Прирост офисных площадей класса А и В по сравнению с прошлым годом составил почти 300 тыс. кв.м.

Все равно - мало

Однако, по мнению экспертов, основным достижением года является не столько количество возведенных метров, сколько качественное изменение офисного продукта. Именно рост масштаба и качественного уровня объектов является одной из главных тенденций 2007 года. Средняя площадь бизнес-центров возросла с 5 тыс. кв.м. до 11 тыс. кв.м.

В топ-листе проектов, которые финишируют в 2008-2016 гг., - общественно-деловой район «Охта-центр» (1 млн. кв. м офисных площадей), деловой квартал «Полюстрово» (500 тыс. кв.м), «Электрик Сити» ( 340 тыс. кв. м), многофункциональный центр «Clover Plaza» (330 тыс. кв.м), «Невская ратуша» ( 250 тыс. кв. м офисных площадей), «Смольный квартал» (190 тыс. кв.м.), деловой квартал на Малой Охте (170 тыс. кв. м класса А).

Между тем, эксперты отмечают, что, несмотря на то, что предложение в этом сегменте фактически удвоилось, петербургский рынок коммерческой недвижимости по своим масштабам несопоставим ни с московским, ни, тем более, с рынками офисов европейских столиц. По данным компании Colliers International, если в Петербурге на 1000 горожан приходится примерно 260 кв. м качественных офисных помещений, то в Москве этот показатель составляет уже 460, в Стокгольме – 5700 кв. м., а в Лондоне – 7100 кв.м.

В этом году также наметилась тенденция приобретения в аренду помещений, превышающие по размеру потребности компаний в офисных площадях. По словам экспертов, таким образом дальновидные руководители пытаются обезопасить себя от расходов на переезд в случае расширения. В этой связи стоит упомянуть крупнейшую сделку инвестиционного банка «КИТ Финанс», который арендовал на пять лет 10 тыс. кв.м. в строящемся бизнес-центре Renaissance Plaza на улице Марата, дом 69-71. По данным экспертов, ранее максимальный объем арендуемых площадей не превышал отметку в 6 тыс. кв.м.

Центр больше не в чести

Набирает темпы процесс децентрализации, формирующий новые районы деловой активности. Ряд объектов, которые возводятся в спальных районах города, доказали свою состоятельность: высокий спрос на них отмечен еще до окончания строительства. В настоящее время основной приток инвестиций приходится на Калининский, Красногвардейский, Приморский и Фрунзенский районы. По словам вице-президента ГУД, президента Becar Realty Group Александра Шарапова, «перемещение по городу становится все более затруднительным, люди хотят работать ближе к дому, поэтому новые крупные строительные объекты будут «расползаться» по спальным районам».

Аналогичного мнения придерживается и генеральный директор Colliers International Борис Юшенков. «Совершенно очевидна тенденция смещения офисов класса А если не на окраину, то по крайней мере подальше от центра. Класс А уже появляется в Приморском, Фрунзенском районах, возле аэропорта, а в последующие годы начнет строится еще дальше».

Впрочем, не все согласны с подобной точкой зрения. Заместитель руководителя отдела офисной недвижимости ООО «Марис Пропертиз» Алексей Федоров считает, что децентрализация будет постепенной. «В первую очередь проекты сосредоточатся вокруг центра, где сосредоточена деловая активность, и только потом, в более отдаленной перспективе уйдут куда-то подальше. Ведь офис – это место, где люди не только работают, но и встречаются и ведут переговоры. А ехать от одного спальника к другому – пусть даже по Кольцевой – дело довольно долгое. Поэтому стоит ли строить на окраинах огромные офисные проекты – вопрос очень спорный».

Усилилась также тенденция строительства классических бизнес-парков — низкоэтажных деловых комплексов, расположенных на больших участках земли на окраине города. По словам Бориса Юшенкова, появление нового формата обусловлено целым рядом причин. Основные – рост заявок на крупные площади при наличии тотального дефицита участков в городе, а также рост транспортной нагрузки и проблема парковок. «Дальнейшее развитие сектора офисной недвижимости во многом зависит от развития транспортной инфраструктуры, - уверен Борис Юшенков. - С вводом Кольцевой и Западного скоростного диаметра получат развитие прилегающие к ним территории». Кроме того, ставки аренды на помещения в бизнес-парках существенно ниже по сравнению с офисами, расположенными в центре.

Охота на офисы

Средний рост арендных ставок в петербургских бизнес-центрах в 2007 году, по общему мнению экспертов, не превышал 10-12%. Базовая ставка в офисных зданиях класса А колеблется в пределах от $480 до $1200 в год за кв. м, стоимость «поглощения» офисного пространства в помещениях класса В составляет $270-$500 за кв. м в год.

Цена предложения различается в зависимости от локации бизнес-центра, местоположения офиса внутри самого здания, этажа, размера приобретаемого помещения, видовых характеристик офисного пространства, срока завершения строительства и способа оплаты.

По данным аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости», в декабре 2007 года нижний диапазон цены продажи на офисы в бизнес-центрах Петербурге составил $2675 за кв. м. Самые высокие цены на офисную недвижимость ( до $3952 за кв. м) устанавливаются владельцами бизнес-центров, расположенных в Центральном, Приморском и Петроградском районах.

Главной причиной высоких ставок как на аренду, так и на продажу по-прежнему становится неудовлетворенный спрос. «Спрос на высококачественные помещения в Петербурге неудовлетворен, - считает директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов. - Заполняемость бизнес-центров классов А и В стремится к 100%, причем, как правило, бизнес-центр занят арендаторами еще до ввода в эксплуатацию».

Кроме того, рост рынка подталкивает и то, что объект сегодня после заполнения можно выгодно продать. «Практика распродажи по частям все еще существует, но основная масса рынка строит объекты, заполняет их и продает как действующий бизнес, - сказал Александр Шарапов. - Причем, сегодня даже после заполнения объекта его можно продать, и за этими объектами охотятся. И то, что спрос со стороны инвестиционных фондов на сегодняшний день явно превышает предложение – это тоже факт. В Москве по ряду сделок в офисном сегменте ставка капитализации достигла 8%, в Петербурге лучшие бизнес-центры предлагаются по ставке капитализации 10%».

Большие офисы пока не популярны

Эксперты офисного рынка Петербурга отмечают, что структура спроса на запрашиваемые площади по сравнению с 2006 годом практически не изменилась. По результатам исследования, проведенного компанией Praktis CB, на сегодняшний день наиболее популярными помещениями являются офисы до 50 кв. м, их доля в структуре спроса составляет 35%. Наименее популярны офисы площадью более 1000 кв. м, однако, по уверениям участников рынка, доля этого сегмента постоянно возрастает. Все большее количество компаний заинтересованы в аренде большого офиса.

По местоположению наиболее популярными остаются бизнес-центры, расположенные в Центральном и прилегающих к нему частях Петроградского и Адмиралтейского районов. «Местоположение зачастую играет не последнюю роль при формировании спроса, - считает Алексей Чижов, - поэтому при возможности выбора между офисным помещением, расположенным в вышеозначенных районах и не уступающим по своим характеристикам офисом в других районах, арендатор скорее всего предпочтет первый вариант. Однако в связи со значительным дефицитом высококачественных офисных площадей, даже бизнес-центры с удовлетворительным расположением заполнены практически на 100%». Эксперты также отмечают, что петербургские офисы в основном арендуют компании из Санкт-Петербурга, Москвы, иностранные организации. Регионы РФ и Ленинградская область представлены в структуре спроса незначительно.

Есть ли перспективы?

Тенденция укрупнения объектов и увеличение темпов роста строительства уже сегодня вызывают у многих участников рынка серьезную тревогу. В 2007 году были заявлены 32 новых проекта площадью 100 тыс. кв.м. По данным компании «АйБи Групп», на ближайшие пять лет заявлен ввод 3 млн. кв. м офисных площадей класса А и В, что в 5 раз превышает сегодняшние показатели. Эксперты полагают, что наиболее активный ввод придется на 2010-2012 годы. В связи с этим, становится актуальной тема поглощения офисных помещений.

«В 2011-2012 гг., на которые придется пик ввода офисных площадей, заявленных в рамках крупных проектов офисных кварталов, настанет и поворотная точка в цикле развития петербургского офисного рынка, после которой начнется период стабилизации. - директора по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов. – В морально устаревших объектах, с плохой локацией, независимо от класса впервые начнут увеличиваться доли вакантных площадей и понижаться арендные ставки». Наибольшие перспективы в этой ситуации получат бизнес-центры с хорошей транспортной доступностью – этот критерий станет решающим. Кроме того, важна инфраструктура – достаточное количество парковочных мест, хорошая энергообеспеечнность и вообще качество инженерной инфраструктуры. Ну и конечно, конкурентоспособные ставки.

Дата публикации: 11:17 30 января 2008

Источник: bpn.ru