Калужское шоссе: золотая середина Подмосковья

Калужское шоссе – главный претендент на «бронзу» в иерархии загородных подмосковных направлений. Плюсов у этой трассы больше, чем минусов, уверены эксперты загородного рынка, и даже недостатки иногда оборачиваются достоинствами.

Умеренность как плюс

Расположенное на юго-западе от Москвы, Калужское – самое короткое сквозное шоссе в Подмосковье, примерно 60 км до границы с Калужской областью. К безусловным плюсам Калужки можно отнести хорошее дорожное покрытие и освещенность (за городом это редкость), к тому же трасса не загружена грузовым транспортом. Что не очень хорошо – так это узость Калужского шоссе, транспортную доступность его можно оценить как «умеренную», но, с другой стороны, оно удобно связано с другими загородными направлениями, что дает известную свободу в выборе маршрута.

Кроме того, вдоль магистрали расположен только один крупный подмосковный город – интеллигентный Троицк, известный институтами Российской академии наук. А еще это литературное направление, подчеркивает руководитель дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд» Василиса Баженова: «Так сложилось исторически: сперва там жили Толстой и Пришвин, потом эстафету переняли советские писатели, о чем свидетельствует хотя бы название поселка Советский Писатель, а сейчас тут живут и работают В. Токарева, Деменьтева…»

Правда, помимо науки и искусства, на Калужке укоренилась и торговля: здесь размещается «Мега Теплый Стан», и это периодически увеличивает транспортные потоки. А с другой стороны – это плюс с точки зрения инфраструктуры.

Экология направления нареканий не вызывает: несмотря на отсутствие «большой воды», здесь есть живописные реки (Десна, Пахра); на Калужском направлении расположен знаменитый Шишкин лес, где добывают родниковую воду. Вдоль трассы нет производственных объектов, зато в изобилии – красивые природные ландшафты.

Есть еще один условный минус трассы – близость Внуковского аэропорта. Но, как отмечает Ирина Семенова, менеджер продаж департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills, территория, попадающая под траекторию движения самолетов, очень мала. «Логично предположить, что аэропорт – это «ложка дегтя» шоссе, – комментирует Василиса Баженова. – Но парадокс этого факта состоит в том, что аэропорт находится близко, позволяя жителям быстро до него добраться, и в то же время достаточно далеко, чтобы не создавать дискомфорта».

Предложение не из дешевых

Застройка Калужского шоссе ведется планомерно, говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН – агентство недвижимости», и ежегодно здесь появляются новые и интересные коттеджные поселки. «Это направление представлено в основном поселками бизнес- и элитного класса. Тем не менее здесь есть и поселки таунхаусов. Среди них можно отметить Потапово, Ямонтово, Красная Пахра», – рассказывает Кондачкова. По стоимости большая часть объектов здесь находится в сегменте бизнес: от $450 тыс. до $900 тыс. за домовладение.

«Средняя стоимость земли на Калужском направлении составляет $14 тыс. за сотку, средняя стоимость жилья $2,4 тыс. за кв. м. Диапазон цен находится в интервале от $1 тыс. до $20 тыс. за сотку и от $1,5 тыс. до $4,5 тыс. за кв. м. Хотя, конечно, можно встретить и более дорогие участки и коттеджи, – рассказывает заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. – Самые высокие цены на земельные участки на Калужском направлении в районе деревень Ватутинки, Фоминское, Летово (более $20-25 тыс. за сотку). Но, безусловно, наиболее дорогая земля в районе дома отдыха УДП «Архангельское», хотя в настоящий момент на рынке практически нет предложений земли в этом районе».

Наибольший темп роста цен и спроса будет наблюдаться в апреле-мае этого года в связи с приближением дачного сезона, говорит начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал» Александр Яниковский. Что касается прироста цен, то он составляет примерно 30% в год.

Самые дорогие поселки Калужского шоссе, как рассказывает генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков, – Дубровка (ее VIP-часть, помимо которой в проекте еще таунхаусы), Лукоморье, Бельгийская Деревня, ВАУтутинки, Левитан, Баден-Баден. В 2007 году, по словам Ирины Семеновой, доля Калужского направления составила 16% от общей доли высокобюджетных поселков (от $600 тыс. до $12 млн за домовладение). К слову, по совершенным за прошлый год сделкам шоссе уступает только Новой Риге.

Мегаперспективы

У Калужского направления есть большой потенциал для развития, уверена Светлана Кондачкова: плотно застроены пока что только первые несколько десятков километров; а интенсивное развитие элитного сектора и бизнес-класса здесь создает серьезную конкуренцию Рублевке.

«Калужское направление будет и дальше развиваться, застраиваться. Новые проекты притянут к данному направлению больше покупателей, – прогнозирует Ирина Семенова. – Рост цен будет продолжаться, и если в 2007 году рост цен составил примерно 10%, то в 2008 году, по нашим прогнозам, ценовая дельта будет выше».

Кроме того, перспективы направления связаны и с реализацией нашумевшего проекта А101. «Появление мегапроекта А101 изменит ситуацию: появится большое число качественных объектов недвижимости. Предусматривается строительство 7,5 млн кв. м многоэтажного и 5,3 млн кв. м малоэтажного жилья, 2,6 млн кв. м коммерческой недвижимости и 0,6 млн кв. м объектов инфраструктуры», – рассказывает Владимир Яхонтов. С одной стороны, неминуемо возрастет транспортная загруженность. С другой стороны, строители обещают (а поскольку А101 участвует в нацпроекте «Доступное жилье», так, скорее всего, и будет), что в этой части ближнего Подмосковья появится много новых дорог и инфраструктурных объектов. «Возможно, часть загородной недвижимости, расположенной поблизости от МКАД (до 5-7 км), потеряет свою привлекательность из-за большого объема многоэтажного строительства, – прогнозирует Яхонтов. – Однако в целом влияние на рынок будет оказано положительное».

«В рамках проекта (А101) планируется расширение как самого Калужского шоссе, так и всех остальных дорог. Плюс к этому будет построена трасса параллельно МКАД, которая пройдет через Солнцево, Бутово и Видное. Линии скоростного трамвая соединят район с ближайшими станциями метро, – рассказывает Сергей Гоз, генеральный директор компании «Элит Строй». – Но транспорт – это лишь один из аспектов направления, на который повлияет это масштабное строительство. По сути, здесь появится новый город, срок реализации которого может составить от 30 до 50 лет. Разумеется, это изменит полностью рынок недвижимости как Калужского, так и других соседних направлений».

Целостное развитие района, считает Яниковский, может вывести его в лидеры по инвестиционной привлекательности среди районов Подмосковья, а по качеству жизни позволит не уступать Москве.

Приложение. Калужское шоссе, список поселков, которые вышли на рынок в 2007 году (данные УК «Масштаб»):

• «Линденпарк», 24 км, 35 коттеджей 300-500 кв.м. на участках 20 соток, стоимость от $1077 тыс. за дом;
• «Гринпарк», 18 км, 21 коттедж, площадь 746-810 кв.м., участки 36-40сот, $4000- 4300 тыс.;
• «Светлый», Калужское шоссе, 24 км от МКАД, 50 коттеджей, площадь 238–272 кв. м., участки по 10 соток, стоимость 382 000 – 401 000 долл.
• «Ольховка», Калужское шоссе, 65 км от МКАД, 30 коттеджей по 200 кв. м. на участках от 12 до 20 сот., стоимость 165 000 – 189 000 долл.
• «Солнечная горка», Калужское шоссе, 65 км от МКАД, 120 коттеджей, 180–200 кв. м., 18-20 сот. , $165 — 214 тыс.
• «Грачевка», Калужское шоссе, 81 км от МКАД. В продаже 80 коттеджей от 120 кв. м. на участках от 13 сот. и больше. Стоимость от 210 тыс. долл. за дом.
• «Баден-Баден», Калужское, 12 км от МКАД. 39 коттеджей площадью от 554 до 1000 кв. м., участки 20- 30 сот, стоимость от 1,9 млн. до 6,1 млн. долл.
• «Гайдпарк», Калужское шоссе, 25 км от МКАД, 200 коттеджей площадью 165 – 320 кв. м., участки 10-20 сот., стоимость от 410 до 819 тыс. долл.
• «Екатерининская слобода», Калужское шоссе, 65 км от МКАД, 143 коттеджа площадью от 160 кв. м. на участках от 17 сот, стоимость от 190 000 долл. за дом.

Дата публикации: 12:41 31 января 2008

Источник: bpn.ru