Цены на аренду будут расти

Еще год назад казалось, что 600 долл./мес. за аренду однокомнатной квартиры — предел покупательской способности. Сейчас самое дешевое жилье на окраине сдается за 750 долл., да и то это редкий случай. В основном же не имеющим собственного угла горожанам придется платить никак не меньше 850–1000 долл./мес.

Цены на съемное жилье сегодня таковы, что по большому счету в сегменте экономкласса остались только комнаты. Согласно данным компании «МИЭЛЬ», средняя ставка аренды комнаты достигла 450–500 долл./мес. Наниматели же квартир бюджетного качества уже могут считать себя клиентами следующего по престижности сегмента. Даже эксперты рынка недоумевают, как за скромное жилье в спальном районе можно платить столь высокие суммы. «Моя многолетняя практика показывает, что психология потребителя не изучена, — говорит руководитель направления аренды компании «МИАН — агентство недвижимости» Наталья Сивко. — Цена аренды однокомнатной квартиры экономкласса, переваливающая за 25 тыс. руб./мес., — это безумие. Но люди готовы платить и 30 тыс., и больше, только дайте квартиру».

По информации компании «МИЭЛЬ — Аренда», одну из самых дешевых однушек в декабре прошлого года предлагали в САО за 810 долл. Двушку можно было снять минимум за 1,1 тыс. долл. (в ЮАО). А за аренду самой доступной трехкомнатной квартиры (в ЮВАО) просили 1,23 тыс. долл./мес.

Дефицитный рынок

В целом за прошедший год рост арендных ставок составил около 26% (на квартиры экономкласса — 30%). Дело, как всегда, в соотношении спроса и предложения. В 2007 году для сдачи в аренду экспонировали в три раза меньше квартир, чем требовалось нанимателям. Причиной такого ажиотажа вокруг найма ведущий эксперт агентства недвижимости «ДОКИ» Алла Аксенова считает недоступность покупки квадратных метров в собственность. Ее мнение разделяет и начальник отдела аренды «Пересвет-Недвижимости» Галина Фабрицкая: «Бурный рост цен в 2006 году вынудил многих потенциальных покупателей рассматривать вопрос не приобретения, а аренды квартиры».

Существенно повлиял на дефицит недорогого съемного жилья и факт снижения доходности аренды. Сумма вложений в объект, приобретаемый для сдачи внаем, довольно высока. Прибыль же от этого бизнеса составляет всего 5–6% годовых (без учета налогов, коммунальных платежей, страховки и процентов, если квартира была куплена в кредит).

Получается, что выгоднее держать деньги на депозитном счете в банке, ведь там доходность достигает 10–12%. «Поняв это, значительная часть собственников, которые в 2004–2006 годах и ранее покупали квартиры для сдачи внаем, в 2007 году стали искать другие инвестиционные активы», — отмечает А. Аксенова. Недорогие квадратные метры продаются, а следовательно, сжимается сегмент экономкласса на рынке аренды жилья. Те владельцы, которые предпочитают осязаемую недвижимость виртуальным счетам и ПИФам, стремятся компенсировать снижение доходности своего бизнеса, подняв арендные ставки. Как правило, с каждым сезоном цены увеличиваются на 7–10%.

Арендатор ищет угол

Как уже было сказано, основной тенденцией современного рынка является сокращение демократичных предложений. Так, в риелторской базе компании «МИЭЛЬ — Аренда» в течение месяца появляется всего 10–20 дешевых квартир. А срок экспозиции объектов стоимостью до 24 тыс. руб. — меньше недели. «Результатом дефицита стало то, что люди, привыкшие снимать жилье определенного качества, вынуждены переходить в следующий ценовой диапазон», — считает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ — Аренда» Мария Жукова. То есть тем, кто рассчитывал на сумму в 600 долл., теперь волей-неволей придется платить более 1 тыс. долл. Аналогичными выводами делятся и специалисты компании «ДОКИ». «Повышенным спросом в конце 2007 года пользовались квартиры стоимостью 1,2–3 тыс. долл. в месяц, — сообщает А. Аксенова. — Арендаторы не стали богаче, просто из-за отсутствия других предложений они снимают жилье в более высокой точке экономкласса». По подсчетам экспертов, арендная плата съедает до 70–80% дохода нанимателя квартиры экономкласса. При таких показателях Москву можно считать городом, где аренда жилья по стоимости самая недоступная в мире.

Наталья Сивко считает, что в связи с ростом цен некоторые наниматели объектов бизнес-класса предпочтут сэкономить и, поступившись качеством жилья, начнут переселяться в более дешевые квартиры. Это, в свою очередь, также станет фактором, влияющим на вымывание с рынка жилья экономкласса и дальнейшее увеличение арендных ставок.

Специалисты отмечают, что в настоящее время наблюдается существенный отток спроса в область. «В городах-спутниках, таких как Мытищи, Химки, Реутов, Одинцово, Люберцы, Красногорск, Долгопрудный, за 500–700 долл. можно снять вполне приличную однушку или даже двушку, — говорит А. Аксенова. Она считает, что ближайшее Подмосковье уже почти интегрировалось в столичный рынок аренды и поэтому начинает уступать в популярности более удаленным городам.

Арендаторы все активнее интересуются двух- и трехкомнатными квартирами, которые ненамного отличаются по цене от однушек. Такое жилье предпочитают снимать вскладчину две семьи, иногда с детьми. «С января 2007 года стоимость найма двухкомнатных квартир экономкласса выросла на 34%, а трехкомнатных — на 25%», — комментирует М. Жукова.

Основные клиенты риелторских агентств в недорогом сегменте — это приезжие: специалисты, не удовлетворенные уровнем зарплат в провинции, студенты, трудовые эмигранты. «Есть и небольшой процент москвичей, как правило, не обзаведшихся еще собственным гнездом», — замечает А. Аксенова. По ее словам, нанимателями зачастую становятся молодые семьи, в которых оба супруга работают и средний семейный доход — от 2 тыс. долл. и выше. Иначе, снимая квартиру, прожить в Москве просто нереально.

Только цифры

В конце 2007 года структура предложения, по данным компании «МИЭЛЬ — Аренда», выглядела следующим образом: самый большой сектор заняли двухкомнатные квартиры — 36%, чуть меньше — однокомнатные (29%) и трехкомнатные (26%), а доля многокомнатных квартир составила 9%. Несмотря на имеющийся спрос, комнаты были представлены на рынке незначительно. Если рассмотреть динамику роста арендных ставок на различные по количеству комнат квартиры экономкласса, то можно отметить неравномерное увеличение цен в различных районах столицы.

В прошедшем году однокомнатные квартиры больше всего подорожали в ЮЗАО (25% по сравнению с началом года). Второе место занимают однушки в СЗАО (24%), на третьей позиции ЮАО (23%). Наименьшее увеличение стоимости отмечено в ВАО (13%). Что касается двухкомнатных квартир, то динамичнее цены росли в СЗАО (41%), ВАО (35%), САО и ЗАО (34%). Трешки активно дорожали в ЮАО (44%) и СВАО (43%).

По свидетельству многих экспертов, в 2007 году значительное число собственников перешло на рублевые расчеты, чтобы не зависеть от скачущего долларового курса. «Ставки в экономклассе невелики по сравнению с элитным сегментом, и терять на разнице в курсе, пусть даже 500–1000 руб. ежемесячно, арендодатели не хотят», — пояснила А. Аксенова. Впрочем, остались и те, кто по-прежнему принимает оплату в долларах.

Гороскоп арендатора

Несмотря на сезонность, которая обычно влияет на рынок аренды, ставки не уменьшаются даже в низкий период. В лучшем для квартиросъемщика случае цены могут замедлить рост. Более того, сколь бы высокой ни казалась современная стоимость найма, многие специалисты уверены, что рынок еще будет развиваться. «Несомненно, арендные ставки пока не достигли своего потолка», — считает А. Аксенова.

Очередного существенного скачка цен следует ожидать, как всегда, в высокий сезон. По прогнозу Н. Сивко, после новогодних и рождественских праздников на рынке недвижимости, скорее всего, будет затишье. С февраля начнется оживление, однако без существенного роста стоимости найма в течение нескольких месяцев. Наиболее заметные изменения ждут будущих арендаторов в конце июля — начале августа.

Учитывая рост интереса к аренде жилья в Москве, а также дальнейшее развитие деловой активности, эксперты рынка предсказывают увеличение ставок в экономклассе на 15–20% в зависимости от местонахождения квартиры, качества ремонта и других потребительских характеристик.

Пока уплата налога с арендного бизнеса, несмотря на настойчивые призывы властей, является делом совести отдельно взятого владельца квартиры. «Проблема учета и сбора налогов с населения, сдающего жилье внаем, решаема лишь при условии роста ответственности граждан, — подчеркивает М. Жукова. — Вполне возможно, что некоторые наиболее сознательные хозяева уже включили в стоимость аренды своего жилья расходы на уплату налога, увеличив сумму примерно на 15%».

На рост ставок будут также влиять общее подорожание жизни (повышение стоимости коммунальных услуг, инфляция), падение курса доллара, экономические и политические изменения. «Например, президентские выборы 2004 года дали импульс к росту рынка недвижимости. Как будет разворачиваться ситуация после предстоящих выборов, пока неизвестно», — говорит М. Жукова.

Дата публикации: 11:35 01 февраля 2008

Источник: bpn.ru