В «меблирашку», господа!

Москва намерена уже в этом году возобновить строительство доходных домов - как для бедных, так и для богатых. Первым предложат однокомнатные квартиры за 4000 рублей в месяц за Московской кольцевой, вторым – хоромы за миллион в пределах Садового кольца.

На днях пресс-служба мэрии сообщила о намерении столичных властей построить доходный дом класса «экстра-люкс». Стоимость месячного проживания в нем будет колебаться от $25 тыс. до $45. За такие деньги VIP-постояльцы получат и замечательный вид из окон, и собственные ресторан с клубом (вход «с улицы» - запрещен), и вертолетную площадку на крыше (видимо, ради такого случая полеты над Москвой разрешат). И в качестве изюминки – лифты, отделанные золотом (на них можно будет, не выходя из лимузина, подняться прямо к дверям своих апартаментов). Все это появится через несколько лет. А вот первый дом эконом-класса - уже через год.

История вопроса

Доходным называется дом, жилье в котором предоставляется во временное владение или пользование на основании договоров аренды и коммерческого найма.

Кто и когда первым придумал сдавать жилье внаем, мы, наверное, уже не узнаем. Однако Большая советская энциклопедия сообщает, что тип доходных домов сложился в Европе в 1830-1840-х гг. Хотя есть свидетельства того, что еще в конце XVIII века некий московский купец пытался сдавать в наем квартиры своего дома. Успешно или нет – хроники того времени умалчивают. Тем более что Москва тогда была городом патриархальным и малоэтажным, в отличие от столицы. Так что российское первенство в строительстве доходных домов можно легко отдать Санкт-Петербургу.

Юг Российской империи еще в 1830-х годах освоил этот вид бизнеса. В Киеве, например, чуть ли не каждое второе здание имело статус доходного дома. Жителями такого дома были представители всех сословий, званий и чинов.

Кстати, доходные дома пользовались успехом у определенной части интеллигенции, которая не желала обременять себя налогами и обязанностями по обслуживанию собственной недвижимости. Спрос на квартиры в доходных домах всегда превышал предложение. Следствием этого стало появление доходных домов, выстроенных за муниципальные средства. В этом случае не только налоги, но и полная плата уходили в городскую казну. Первые этажи доходных домов, как правило, арендовали владельцы магазинов, фотографических ателье, модных салонов. Второй этаж сдавался под офисы. Третий - самый престижный и дорогой - занимали семьи купцов, промышленников, дворян, аристократии. Чем выше этаж, тем дешевле обходилось жилье. В мансардах, если такие в доме были, селились представители богемы, студенты, отставные военные нижних чинов. Как правило, арендная плата включала определенный перечень услуг: подъезды престижных домов обслуживали швейцары. В более скромных домах в ночное время открывал и запирал входную дверь дежурный дворник. При этом ворота здания были на замке до утра, что охраняло внутренний двор и лестницы черного хода от непрошеных гостей.

Русские писатели второй половины XIX-начала XX века частенько селили своих героев в доходных домах – просто потому, что сами в них жили. Так что читайте классику. А если у кого-то в подсознании при упоминании о доходных домах всплывает образ чего-то типового – он ошибается. Многие из них были настоящими памятниками архитектуры.

Новое – это хорошо забытое старое

В новейшей истории первый доходный дом – исключительно для богатых клиентов – был построен в Москве еще в 2003 году. Однако реально городские власти заинтересовались этой нишей рынка гораздо раньше. Еще в августе 2000 года Юрию Лужкову был представлен проект распоряжения «О строительстве и эксплуатации доходных домов на территории города Москвы». Однако, возникла заковыка: согласно действовавшему тогда законодательству, «граждане, занимающие по договору найма или аренды квартиры в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая площадь, находящуюся в хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, вправе приватизировать их» (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда»).

Пришлось приводить в порядок городские законы, внеся изменения в столичный закон о приватизации. И вот 2 апреля 2002-го выходит постановление правительства № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного дома». Эксперимент состоялся.

Первый доходный дом бизнес-класса был торжественно открыт в октябре 2003 года недалеко от берега Яузы, в Большом Николоворобинском переулке. Это был дом кирпично-монолитный, с несколькими секциями переменной этажности. В общей сложности в нем было 47 квартир: 6 двухкомнатных с арендной платой от $2,5 тыс. до $3,5 тыс. в месяц, 19 трехкомнатных (от $3,2 тыс. до $4,8 тыс.), 21 четырехкомнатная (от $4,7 тыс. до $5,7 тыс.) и одна семикомнатная двухуровневая площадью 300 кв. м, которую планировалось сдавать за $12 тыс. Срок аренды – не менее года, и кроме арендной платы жильцы должны были оплачивать еще и техническое обслуживание квартир.

Всего за год один дом принес городской казне более 13 млн. рублей. И это при том, что сдано было всего 29 квартир (62%). Одну занимала актриса Евгения Крюкова, в четырехкомнатных апартаментах обосновалось диппредставительство Казахстана, а двухуровневые арендовала некая юридическая фирма. Строительство дома, обошедшееся в $18 млн, должно окупиться к 2012 году. В планах департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) – строительство еще 10 таких домов.

Очередь под крышей

Новое слово в современной истории строительства доходных домов сказал первый вице-премьер Дмитрий Медведев во время своего вояжа по градам и весям. Он дал понять, что элитного жилья в России понастроено уже более чем достаточно, на много лет вперед. Напомнил, что миллионы россиян с доперестроечных времен стоят в очереди на жилье, причем, за исключением считанного числа городов-миллионников, ожидание это бесперспективно. И было бы неплохо повернуть строителей лицом к этой части населения и как-то ей помочь.

Подсказка была сделана как нельзя вовремя. Первым ее осознал и правильно понял мэр Москвы. В столице в очереди на жилье стоят сотни тысяч семей. Так ведь они просто так стоят! А могут и доход приносить. Так на свет появилась еще одна программа, согласно которой в ближайшие 7-8 лет Москва построит несколько десятков доходных домов эконом-класса. Это будут типичные для Москвы «коробки» недорогих серий, которые планируется возводить в спальных районах – у или даже за МКАД. Далеко? Зато арендовать в таком доме однокомнатную квартиру можно будет всего за $130-$150 в месяц, «двушку» – за ;$250-$300.

Напомним, что в настоящее время самую дешевую однокомнатную квартиру в Москве можно снять долларов за 600, и то по знакомству. Однако предлагаться квартиры в таких домах будут не всем, а только очередникам. Те за десятки-то лет, поди, устали жить в тесноте, а тут – за скромные по московским меркам деньги можно насладиться временным комфортом. Если очередник откажется от предоставленной услуги – аренду квартиры предложат гостю столицы, который приехал работать в Москву по лимиту и прожил в городе более 10 лет.

Первый такой дом начнут строить уже в этом году на улице Мусы Джалиля, 8, строение 2. Еще одна категория граждан, которой предоставят право дешевой аренды – студенты. Точнее, студенческие семьи. Им квартиру будут сдавать на время учебы. Весь доход от найма пойдет в горбюджет.

Плюсы. И минусы

Строительство доходных домов, как и малоэтажное строительство, могли бы еще на несколько лет утолить квартирный голод в стране, которой не хватает около миллиарда квадратных метров жилья. Так что решение строить доходные дома – несомненный плюс.

Однако кто строить будет? Для инвесторов очень значимым является вопрос быстрой окупаемости и скорого возврата средств. Строительство же доходного дома «замораживает» деньги, вытянутые из оборота, практически на 10 лет. Инвестор должен быть готов к тому, что дом будет заселен не сразу, что ставки будут велики в связи с большими эксплуатационными расходами, что окупаться проект будет не один год…

Хорошо крупным городам – их бюджеты сопоставимы по мощи с бюджетами небольших, но благополучных европейских государств. Москва, например, может строить такие дома «пачками» - в Некрасовке, Щербинке, Кожухове, поселке Северный, той же Щербинке. И может быть уверена в том, что квартиры уйдут влет.

А как быть регионам? Как всегда – надеяться на финансирование из центра?

…Автор этих строк недавно побывал в Одессе. Красивейшие доходные дома, украшавшие засаженные каштанами и платанами улицы, сегодня от падения поддерживают только строительные леса. Худшей аллегории не придумаешь и для России. У нас пока любому начинанию нужны государственные костыли.

Дата публикации: 11:58 01 февраля 2008

Источник: bpn.ru