Ключ от квартиры может лежать в стройсберкассе?

Кризис на ипотечном рынке США повлек за собой ужесточение выдачи ипотечных кредитов российскими банками. Почти все они отказались от ипотечных программ с нулевым или минимальным первым взносом. На этом фоне реальной помощью гражданам в приобретении жилья может стать скорейшее принятие закона и реализация системы строительных сберегательных касс (ССК).

По протоптанной дороге

Наиболее известная модель контрактных сбережений в виде строительных сберегательных касс действует в Германии. Первые из них появились в конце XVIII века в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т. д.

За время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеет договор строительного вклада. Через систему стройсберкасс было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 млн квартир.

В России можно только верить

В России проект Закона «О строительных сберегательных кассах» был внесен в Государственную Думу первый раз еще 9 октября 2002 года депутатами И. Грачевым, О. Дмитриевой, И. Никитчуком, Б. Резником. Из-за отрицательных отзывов со стороны застройщиков, которые в основном работали по долевым схемам, проект отправили на доработку, к работе подключились представители Минэкономразвития, Минфина, Минрегионразвития и Центробанка. Ожидалось, что закон вступит в силу с января 2008 года, но этого не произошло. Его рассмотрение Госдумой теперь уже нового созыва запланировано на февраль.

Спикер Совета Федерации РФ Сергей Миронов рассчитывает, что закон строй-сберкассах начнет работать летом 2008 года. Об этом он заявил в Санкт-Петербурге в рамках международного форума. По словам спикера, сегодня главными противниками законопроекта являются банки, которые «привыкли работать при доходе 5,5%, а закон о строительных сберегательных банках предусматривает их доход в размере 3%».

Между тем проект закона устанавливает правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций - строительных сберегательных касс (ССК), привлекающих во вклады денежные средства физических и юридических лиц и выдающих кредиты для улучшения жилищных условий. Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляет Банк России.

Вкладчик, решивший вносить деньги в ССК, накапливает за определенный период времени (не менее 24 месяцев) до 50% от предполагаемой суммы, которая ему требуется для жилищных нужд: покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3% годовых.

Как предполагает законопроект, государство также будет выплачивать каждому вкладчику годовую премию в размере 20% от накопленных средств, но не более 14 тыс. руб. в год. Когда на счету вкладчика накопится нужная ему сумма, он получит кредит от ССК под 5-6% годовых на срок от 7 до 15 лет. Важно, что в систему ССК включены все государственные жилищные программы: обеспечение жильем молодых семей, жилищные сертификаты для военнослужащих, субсидии. Таким образом, строительная сберегательная касса как частное кредитное учреждение будет находиться под контролем и защитой государства. По замыслу разработчиков, этот финансовый институт рассчитан на «средний класс» с ежемесячным достатком в 15-20 тыс. рублей.

Из федерального бюджета на реализацию проекта ССК в 2008 году направят 2 млрд рублей. В дальнейшем планируется выделять до 8 млрд ежегодно. В настоящее время 80% россиян не имеют возможности улучшить свои жилищные условия.

«Возьмем, к примеру, материнский капитал, - сказала в одном из интервью доктор экономических наук, член Комитета ГД по бюджету и налогам Оксана Дмитриева. - Когда кто-то его реально получит, то обнаружит, что за 250 тыс. рублей приобрести ничего нельзя. Если вы начнете эти деньги накапливать в период отсрочки, то реально купить что-то вы сможете как раз к тому времени, когда ребенку исполнится 18 лет. При этом материнский капитал, подключенный к системе стройсберкасс, отработает прекрасно. Мы предлагаем, чтобы сразу после рождения ребенка средства перечислялись на счет стройсбер-кассы, и три года они там будут накапливаться. При этом государство каждый год будет начислять 14 тыс. рублей. Тогда по окончании трех лет женщина сможет получить около 300 тыс. руб. и кредит на такую же сумму.

Еще пример - программа помощи молодой семье. Она рассчитана в каждом субъекте федерации на 200-300 квартир. Никакого принципиального значения для молодых семей такие программы не имеют. Если аналогичные или большие средства направить в программу стройсберкасс, то эффект будет более значительный. Система мультиплицирует вложенные средства и как минимум удваивает. Вкладывают человек, государство, и еще на всю сумму дается кредит».

Другой разработчик закона - Иван Грачев, возглавляющий в настоящее время Экспертный совет Временной комиссии Совета Федерации Федерального собрания РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, считает: «Есть три основных критерия, по которым можно оценить доступность жилья для населения. Это, во-первых, время накопления денег на жилье, во-вторых, соотношение доли заработной платы к стоимости квадратного метра, в-третьих, общее число людей, которым необходимо улучшить жилищные условия». Частично снять проблему поможет закон о ССК.

В поисках истины

В пояснительной записке к проекту Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» говорится, что эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования в России в том виде, в каком это действует в большинстве экономически развитых странах, препятствуют законодательные пробелы.

В первую очередь, это связано с недостаточно четко определенными гарантиями возврата кредитов при осуществлении жилищного кредитования населения, несовершенством налоговой политики, слабой правовой базы, регулирующей деятельность различных участников рынка жилищного финансирования граждан, включая деятельность кредитных институтов и их взаимоотношения с заемщиками. Кроме того, отсутствуют специализированные кредитные организации, которые могли бы выполнять ссудосберегательные операции с населением. Все вышеназванное сдерживает активность банков в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

«Опыт реализации программ ипотечного кредитования, в том числе и в регионах, при небольшой финансовой поддержке со стороны местных и региональных органов власти показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается очень медленно и неэффективно. В этих условиях имеют место различные формы жилищного кредитования («суррогаты ипотеки»), которые осуществляются без лицензии Банка России, в результате физические лица несут существенные риски, связанные в большинстве случаев с деятельностью различных структур, которые на этапе строительства при-влекают денежные средства граждан, а затем при покупке квартиры предоставляют краткосрочные кредиты в форме рассрочки платежа. Данные схемы имеют, как правило, локальный и ограниченный по объемам эффект. Иногда инвестиционные жилищные проекты носят мошеннический характер, особенно на стадии привлечения денеж-ных средств».

Дальнейшее формирование развитой, отвечающей потребностям современного российского общества системы жилищного кредитования, - считают разработчики,-предполагает обеспечение всесторонней защиты прав и интересов кредиторов и заемщиков, всестороннее правовое регулирование. К такому регулированию следует отнести деятельность строительных сберегательных касс, предусмотренную проектом Федерального закона «О строительных сберегательных кассах».

Проект закона дополняет и развивает положения, закрепленные Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О банках и банковской деятельности» и основывается на следующих принципах:

• четкое установление правового статуса строительной сберегательной кассы, в соответствии с которым она создается и осуществляет свою деятельность в виде банка в организационно-правовой форме, установленной Федеральным законом «О банках и банковской деятельности» для кредитных организаций; на строительные сберегательные кассы распространяются требования федеральных законов, установленные для кредитных организаций, с учетом особен-ностей, определенных проектом закона;
• строго исчерпывающий характер перечня операций и сделок, совершаемых строительной сберегательной кассой, и других разрешенных видов деятельности;
• четкое описание обеспечения финансовой устойчивости строительных сберегательных касс, к которым относится создание резервов и фондов, с указанием порядка формирования таких резервов и фондов;
• принцип «прозрачности» деятельности строительных сберегательных касс, который обеспечивается, в первую очередь, предоставлением информации о деятельности строительных сберегательных касс, объем которой указан в законе;
• установление государственного надзора за деятельностью строительных сберегательных касс, осуществляемого Банком России в соответствии с федеральными законами, устанавливающими порядок надзора за деятельностью кредитных организаций;
• государственная поддержка вкладчиков строительных сберегательных касс.

Устанавливая определение понятий «вкладчик строительной сберегательной кассы», «строительный сберегательный вклад», «улучшение жилищных условий», «договорная' сумма», «кредит для улучше-ния жилищных условий», «распределение очередности», проект закона закрепляет положение о том, что деятельность строи-тельной сберегательной кассы осуществляется в соответствии со специальными правилами (Правилами деятельности строительной сберегательной кассы), содержащими следующие разделы:

1. Общие принципы деятельности строительной сберегательной кассы;

2. Основы договорных отношений с вкладчиками.

Правила деятельности строительной сберегательной кассы утверждаются Центральным банком Российской Федерации. При этом определено, что договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий и кредитный договор должен составляться в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

В соответствии со статьей 8 проекта закона по договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий, ССК, принявшая от вкладчика строительный сберегательный вклад, обязуется при условии наступления очередности возвратить сумму строительного сберегательного вклада, выплатить проценты по нему и предоста-вить вкладчику кредит для улучшения жилищных условий на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Здесь же содержатся нормы, регулирующие основные условия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий.

Также в документе прописана обязанность строительной сберегательной кассы по предоставлению кредита для улучшения жилищных условий при одновременном наличии определенных условий - накопления общей суммы строительного сберегательного вклада; наступления очередности предоставления кредита; предоставления вкладчиком обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Вместе с тем проект закона предусматривает и случаи отказа строительной сберегательной кассы от предоставления кредита для улучшения жилищных условий.

Для обеспечения финансовой устойчивости ССК в виде создания страхового фонда на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины строительных сберегательных вкладов против совокупной величины обязательств по выдаче кредитов и право ССК создавать фонды добровольного страхования вкладов для обеспечения возврата, выплаты процентов по ним, ликвидности и платежеспособности, возможно установление специальных норм.

Оговаривается также контроль строительной сберегательной кассы за целевым использованием кредитов для улучшения жилищных условий, несколько видов обязательного страхования, обеспечение возвратности кредитов.

Учитывая важность решения жилищной проблемы для граждан России, проект закона предусматривает, что Правительство Российской Федерации в рамках реализации федеральных инвестиционных программ и жилищно-коммунальной реформы в отношении улучшения жилищных условий граждан оказывает государственную поддержку вкладчикам строительной сберегательной кассы, формы, объемы и порядок которой определяются Правительством Российской Федерации. Кроме того, в соответствии с проектом закона предусмотрено государственное гарантирование строительных сберегательных вкладов по договорам накопления сбережений на улучшение жилищных условий, которое осуществляется в соответствии с законода-тельством о гарантировании возврата вкладов граждан в банках Российской Федерации.

«В целом принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления и участия средств населения для улучшения жилищных условий, снижая нагрузку на бюджет, предназначенный для этих целей. Кроме того, система стройсбережений будет способствовать снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики, а также обеспечивается снижение нелегального и «серого» оборота средств в сфере недвижимости, особенно на вторичном рынке», - не беспочвенно считают разработчики проекта.

Как уживутся ССК и ипотека?

Совместимы ли система ССК и ипотека, на которую до сих пор опирался национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»?

Иван Грачев уверен: «Ипотечным банкам можно не опасаться конкуренции со стороны стройсберкасс, напротив, они могут работать в тесном взаимодействии. На практике в тех странах, где распространены ССК, личные накопления граждан составляют примерно 30%, 30% дает под низкий процент стройсберкасса, а оставшиеся 40% выдает ипотечный банк».

Дата публикации: 10:40 04 февраля 2008