Коттедж в черте Москвы: прихоть или расчет?

Что такое городская недвижимость? Правильно, квартиры в многоэтажных домах. А недвижимость загородная? Опять угадали: коттеджи, сельские дома, дачи, таунхаусы. Эти нехитрые вопросы с очевидными для всех ответами мы задали с одной-единственной целью: показать, что каждому типу недвижимости соответствует определенное место. Но бывают и исключения: в Москве имеются «загородные» объекты – таунхаусы и даже отдельно стоящие коттеджи.

Конечно, массовым явление это никак не назовешь: таких поселков максимум полтора десятка, общее количество домов в них не превышает 300. Но тем, вероятно, и интереснее.

Наследье старины глубокой

Еще лет 150 назад городской (в современном понимании) застройки в Москве и не существовало – были индивидуальные дома с собственными участками. Однако к концу XIX века появилась новая тенденция – 1-2-этажные строения сносились, на их месте появлялись «доходные дома» в 5-6 этажей высотой. Стремительно подорожавшая земля, желание поселить на каждом квадратном метре как можно больше жильцов подвигало домовладельцев на столь радикальные меры.

Потом случилась революция, после 1945 года была проведена сталинская реконструкция города, в результате которой появились широкие проспекты, застроенные «сталинскими» же многоэтажными домами. Детали происходящего в тот период автор обсуждать не готов (потому как не специалист), рассуждать о том, хорошо было сделано или плохо, тоже не будем – согласимся лишь с тем, что «загородная» недвижимость в нашем городе постоянно разрушалась, и к концу ХХ века от нее не осталось почти ничего. Исключений (за вычетом деревень на окраинах Москвы) всего два – поселок «Сокол» и Серебряный Бор.

«Сокол»: приобщение к прекрасному

Их история уникальна. «Сокол» появился в начале 20-х годов прошлого века, когда группа представителей, как скажут сегодня, творческой интеллигенции обратилась к властям с просьбой разрешить им создать РЖСКТ – Рабочее жилищно-строительное кооперативное товарищество. Первоначально строительство планировалось в Сокольниках, для чего придумали и соответствующее название, и эмблему – сокола, держащего в клюве домик. Однако с тем местом что-то не получилось, и товариществу предложили другое – к северо-западу от Москвы, возле села Всехсвятское.

Поселок начал строиться в 1923 году и был полностью завершен к 1930-му. А станция метро «Сокол», кстати, открылась в сентябре 1938 года.

На сегодня поселок «Сокол» — это 119 индивидуальных жилых домов с собственными участками. Несмотря на ветхость строений (большинство из них не ремонтировалось с момента постройки) и отсутствие во многих элементарных бытовых удобств (горячей воды, централизованного отопления), цена на них впечатляет – от $1,5 млн.

При этом, отмечает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», продаж крайне мало: за последние 15 лет владельцев поменяли не более полутора десятков домов. Сейчас, к примеру, в «Соколе» не продается вообще ничего, поэтому приведенную выше цену можно во многом считать «расчетной». Востребованности поселка способствуют превосходное местоположение, солидный контингент проживающих (неофициальное название – «Поселок художников») и, конечно, возможность приобщиться к истории.

Серебряный бор: остров дачников

История Серебряного Бора более заурядна: он изначально застраивался как дачное место. Освоение началось еще в конце XIX века, когда там появилась дача московского генерал-губернатора Сергея Александровича Романова. Потом «подоспели» и дачи многочисленных деятелей советской эпохи. Еще до войны был построен Хорошевский спрямительный канал, превративший Серебряный Бор в остров.

Но в отличие от многих похожих мест (той же Рублевки с ее дачами ЦК) Серебряный Бор в 1960 году оказался в черте Москвы, но при этом не был перестроен и так и остался дачным. Сегодня там, по экспертным оценкам, около 200 строений: примерно 70 из них принадлежит «Мосдачтресту», часть остальных приватизированы. Земля в высшей степени дорогая – даже там, где она принадлежит «Мосдачтресту», переуступка прав аренды стоит до $50 тысяч за сотку.

Рай для иностранцев и достижения последних лет

Первым современным поселком в Москве стала «Сетунь», расположенная на пересечении улиц Минская и Мосфильмовская. Строительство этого комплекса, состоящего из 24 таунхаусов площадью от 119 до 300 кв. м, началось в 1996 году, и его «целевой аудиторией» были иностранцы – сотрудники московских представительств крупных международных компаний. По всем признакам проект обещал быть успешным, но… В 1998 году произошел кризис, после которого число арендаторов по понятным причинам сократилось. В 2001 году часть домов была выставлена на продажу – по весьма высокой на тот момент цене в $2000 за кв. м.

Район запада и северо-запада застройщикам понравился. Как говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», в Покровском-Глебово американская компания Hines International построила крупный поселок «Покровские холмы» - 103 таунхауса на участке площадью 15,7 га. В Серебряном Бору появился комплекс «Silverplaсe», включающий в себя 30 квартир площадью около 350 кв.м. В Хорошево-Мневниках построен поселок «Годуново» - 18 двухэтажных таунхаусов по 320 кв.м. На улице Осенней в Крылатском завершен поселок «Сосновка» - площадь секций здесь по 230-300 кв. м. В Южном Бутово в местечко Потапово появился коттеджный комплекс Small Москва – площадь таунхаусов – до 400 кв. м., коттеджей – до 520 кв. м.

Не будем забывать и известному, благодаря мощному пиару, проводившемуся при строительстве, Куркино, где построены трехэтажные таунхаусы, и о поселках таунхаусов в Бутово и в Жулебино. Цена таких объектов на сегодня – в районе $3-4 тыс. за кв. м.

«Палаты» рядом с Кремлем

В 2001 году появился прежде невиданный проект – таунхаусы на Остоженке. «Золотая миля» вообще имеет репутацию самого дорогого московского района – соответственно, застройщику тут выгодно строить как можно больше, получая с каждого квадратного метра пятна застройки как можно больше площадей на продажу. Тем не менее, комплекс «Палаты Муравьевых» в 1-м Зачатьевском переулке состоялся. В нем 17 трехэтажных особняков общей площадью от 315 до 420 кв. м, построенных, естественно, в соответствии с самыми высокими требованиями, предъявляемыми к элитному жилью. На момент реализации стоимость 1 кв. м составляла $4-4,5 тыс., в 2002-2003 годах комплекс реализован полностью.

Другой комплекс - «Три Тополя», находящийся в районе Плющихи, между 1-м Тружениковым и 2-м Вражским переулками. Он состоит из шестиэтажного дома на 12 квартир и семи таунхаусов площадью 350-400 кв. м. Стоимость при реализации в 2005 году составляла $7 тыс. за кв. м, комплекс, естественно, быстро был распродан.

Печное отопление, вода в колонке

Как это ни покажется парадоксальным, есть среди «загородной» недвижимости Москвы и свой эконом-класс. Прежде всего, это, конечно, дома в деревнях на окраинах города. Обычно о них мало кто помнит – общественность обращает на них внимание только в случаях, когда такие дома начинают сносить. Прошлой весной, к примеру, вся страна узнала о частных домах в Южном Бутово.

Окончательно московские деревни снесут их, наверное, только лет через 20. Стоимость домов – в районе $400-500 тысяч, проживание достаточно странное: с одной стороны, печное отопление и вода в колонке на улице, с другой – слово «Москва» в печати о регистрации в паспорте и наша родная московская экология. Так что приобретают эти объекты в основном с прицелом на получение потом квартиры при отселении.

Для чего «оно им надо»?

Рассуждая «по уму», загородная недвижимость в городе бессмысленна. Дом с собственным земельным участком люди покупают для того, чтобы насладиться уединением, подышать свежим воздухом, послушать птичек. В мегаполисе это невозможно: никакой забор не защитит вас на вашем участке от посторонних взглядов – смотреть-то будут из окон 17-этажек! А о тишине и экологии деликатно умолчим. Так что имеют смысл подобные объекты разве что в каких-то лесопарковых зонах вроде Покровского-Глебово – но это одно название, что Москва, а, по сути, – природа.

Дом с собственным участком оказывается очень невыгодным. «В условиях города, где цена квадратного метра земли очень высока, малоэтажная застройка проигрывает многоэтажной, — говорит Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ». – При строительстве многоэтажного объекта выход полезных площадей существенно больше. Кроме того, многоэтажное строительство позволяет экономить и на инженерной инфраструктуре». А потом покупателю предстоят еще эксплуатационные траты, впереди маячит введение земельного налога – каким он будет, к примеру, на Остоженке – и подумать страшно.

Но все эти разумные соображения разбиваются об один контраргумент: а мы хотим! Домов с земельным участком в Москве в принципе не может быть много, хозяин каждого уже автоматически выделяется из общей массы. За это чувство люди готовы платить – и немало. Так что необычная недвижимость в необычных местах просто обречена на успех – по крайней мере, до тех пор, пока существуют состоятельные люди.

Дата публикации: 10:55 04 февраля 2008

Источник: bpn.ru