Таунхаусы. Возвращение в элиту?

В конце прошлого века, когда таунхаусы входили в моду и считались новинкой на рынке загородного жилья, их и позиционировали как нечто престижное и дорогостоящее. Из таких домов собирали целые поселки, которые строили и в самой столице, и в непосредственной близости от нее. Но бенефиса у таунхаусов все же не получилось.

Состоятельные покупатели довольно скоро поняли, что жить в индивидуальном доме или коттедже с большим земельным наделом гораздо комфортнее. В результате и девелоперы при создании элитных поселков стали избавляться от жилья этого формата. Но, вероятно, поспешили. Время показало, что таунхаусы на дорогих и престижных землях рано сбрасывать со счетов.

Все смешалось в загородном мире

Возрождение таунхаусов имеет несколько объяснений. Во-первых, появилось довольно много почитателей загородной жизни, которые хотят поселиться на элитной территории, но не стремятся обременять себя земельным участком. В то же время получить место в престижном коттеджном поселке (КП), пусть даже в секции таунхауса, — вожделенная мечта перспективных, но еще не разбогатевших клиентов. Во-вторых, богатые граждане порой не готовы разделять собственную жилплощадь с прислугой, дальними родственниками и знакомыми. Лучший способ избавиться от присутствия гостей — снять для них квартиру в местном таунхаусе, специально выстроенном для этой цели. Наконец, не стоит забывать о чаяниях инвесторов и девелоперов, которые горят желанием в рамках одного элитного КП охватить максимальное число покупателей.

По мнению Виктора Сюкова, заместителя генерального директора компании «Аллтек Девелопмент», данными причинами вызваны растущая популярность формата и появление все большего количества поселков, где таунхаусы соседствуют с отдельными коттеджами, а частные виллы и усадьбы — с клубными домами на пять-шесть квартир и апартаментами. «Появление разноформатных (смешанных) проектов, — комментирует Виктор Сюков, — связано прежде всего с удорожанием земли. Желая повысить рентабельность, архитекторы по желанию инвесторов увеличивают плотность застройки за счет размещения не только таунхаусов, но и многоквартирных домов, как, например, в элитных поселках Павлово или Онегино, что на Новой Риге». «На мой взгляд, — добавляет Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости фирмы Paul’s Yard, — это делают с единственной целью: охватить как можно большую покупательскую аудиторию и стать конкурентоспособными во всех сегментах рынка загородной недвижимости от экономкласса до элитной категории».

Мало того, в последнее время нередки случаи, когда таунхаусы и малоэтажные комплексы «вживляют» уже на этапе реализации поселка, если девелоперы окончательно понимают, что проект успешен. Почему же не воспользоваться оказией и не увеличить количество продаваемых квадратных метров? «В любом случае, — подтверждает Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «Конти», — возведение сблокированных домов позволяет инвестору сэкономить на себестоимости строительства до 20% средств, что в свою очередь для многих покупателей делает малоквартирное жилье доступнее по сравнению с элитными коттеджами».

Однако представление о мирном соседстве элитных коттеджей и таунхаусов разрушил Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Если уже при закладке элитного поселка речь идет о формировании однородной среды, то возводить дома разных классов в пределах одного поселка просто недальновидно». По крайней мере, имели место случаи, когда владельцы роскошных коттеджей выставляли их на продажу только потому, что не желали жить рядом с представителями не то что эконом-, а даже бизнес-класса.

Полезен во всех отношениях

Надо признать, никакой зависимости между размером поселка и наличием в нем малоквартирных объектов, по мнению некоторых экспертов, пока не наблюдается. Таунхаусы можно отыскать как в крупных КП премиум- и элит-класса, (Новые Вешки, Павлово), так и в небольших клубных поселениях (Соловьиная Роща, Онегино). Исходя из желаемой доходности проекта и ликвидности объектов, во всех случаях соотношение количества коттеджей и таунхаусов устанавливает только застройщик.

«Но в любом случае в мегапоселках появление таунхаусов всегда оправдано, ведь большое количество домовладений подразумевает наличие широкой инфраструктуры, объекты которой требуют заботы, а значит, и рабочих рук, — поясняет Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. — В недорогих квартирах и размещаются представители обслуги — кухарки, уборщицы, няни, садовники, педагоги». Когда речь заходит о назначении таунхауса в элитном поселке, многие эксперты готовы спорить, что причиной появления этого формата является не столько его коммерческая полезность для застройщика, сколько его необходимость для жителей.

Во-первых, таунхаус прекрасно справится с ролью гостиницы. Причем мини-отели вовсе не прерогатива только мегапроектов. Даже в закрытых, камерных поселках Рублевки, где и домов-то не больше двух-трех десятков, есть гостиничные дуплексы и таунхаусы. Как правило, у таких отелей нет ни класса, ни «звездности», да и заказать в них место вправе только домовладельцы.

Во-вторых, как уже было отмечено, на помещение в таунхаусе могут рассчитывать лишь члены обслуживающего персонала. Порой им трудно ежедневно приезжать на работу, поскольку КП удалены от городов и деревень. Места в гостиницах арендуют или выкупают как представители прислуги, так и сами наниматели. «Во многих местах домовладельцы способны приобрести для своих работников квартиру в таунхаусе, как это запроектировано у нас, — делится опытом Анна Падерина, главный архитектор жилого комплекса «Павлово» инвестиционно-девелоперской группы «ОПИН». — Впрочем, и коренные жители часто покупают такие помещения для своих родственников или на случай приезда гостей». Иногда же владелец поселка изначально устанавливает правило продавать квартиры в таунхаусах только собственникам элитной недвижимости, проживающим в КП. Например, на окраине Онегина, при въезде, возвышаются несколько таунхаусов, в каждом из которых расположено от четырех до шести квартир. Однако сблокированные дома продают со следующим условием: обзавестись квартирой в них может только тот, кто уже приобрел домовладение в Онегине. Оно и понятно: состоятельным людям присуще заботиться о своих родителях, детях, а то и о персонале, как правило, проверенных людях, которым хотелось бы жить поближе к месту работы.

В-третьих, таунхаусы появляются там, где есть какой-то крупный общественный объект: спортивно-развлекательный комплекс, яхт-клуб или поле для игры в гольф. Народ в такие места приезжает только по выходным и праздникам.

Скажем, возведение трех таунхаусов (по две секции в каждом) в поселке Величъ оправдало себя только благодаря спортивно-развлекательному комплексу Country Club. Секции в данном случае служат удобными номерами для тех, кто приехал по­плавать в бассейне, воспользоваться спортивным залом, СПА-салоном, банями, боулингом и пр.

Прибыльными оказались таунхаусы при гольф-клубе в Нахабине, квартиры в которых сдают в аренду. Практически всегда можно отыскать отель при поселках с яхт-клубами. Задолго до сезона бронируют места в таунхаусах-гостиницах на горнолыжных курортах. В том же Подмосковье нет отбоя от желающих получить место в таких курортных поселках, как Сорочаны, Волен, Яхрома, Пуриха и др.

Расположение таунхаусов в первую очередь зависит от концепции застройки. Чаще всего они находятся внутри поселка. При этом архитекторы стараются сконцентрировать их в каком-то одном месте в виде отдельного квартала или улицы. Понятное дело, даже в смешанных КП никто не станет располагать сблокированное жилье на дорогих участках. Например, в объектах, окруженных лесными массивами или расположенных на берегах водоемов, наименее ценной считается земля в центральной части — ее и отводят под такие дома, а прибрежные или лесные наделы отдают под коттеджи. Но нередко случается и так, что таунхаусы выполняют функцию ограждения от нежелательного окружения (автомагистраль, близлежащая деревня) или закрывают неэстетичный вид на неорганизованную застройку в стародачных кооперативах. В подобных случаях (как в поселках ФэмилиКлаб, 7 Миля, Маленькая Италия) эти сооружения возводят и по периметру — никто ведь не станет утверждать, будто территория, граничащая с шоссе, считается дорогой.

Словом, таунхаусы в поселке, как говорится, сбоку припека: находятся рядом с въездными воротами, около детской площадки или спортивно-развлекательного комплекса. И вид из окон не всегда живописный, и машины проносятся в нескольких метрах от стен… «Так как таунхаусы в поселках смешанного типа по сравнению с индивидуальными домами относятся к категории дешевого жилья, то проектировщики стараются разместить их рядом с общественными зонами, — добавляет Анна Падерина. — У опытных архитекторов сблокированные здания быстро вырастают там, где для сооружения индивидуальных не хватает земли. Но самым удачным считается генплан, когда таунхаусы стоят как отдельный квартал, а не разбросаны между участками с коттеджами».

Если поселок относится к формату элитных, то в каких бы местах ни находились таунхаусы — в центре или с краю, архитектурный стиль сблокированных домов должен соответствовать единой концепции. «Если уж принято решение о строительстве таунхаусов или других малоквартирных домов в поселке премиум-класса, — говорит Виктор Сюков, — то все они автоматически становятся объектами общей архитектурной концепции. Клиент, который выкладывает огромные средства за отдельный дом или секцию в таунхаусе, собирается жить здесь не один год, а потому ему вовсе не безразлично, по каким улицам ему придется ходить и что видеть вокруг себя каждый день. Единый стиль, как известно, дает ощущение некой привилегированности. Если же застройка выполнена вразнобой, то жить в таком поселке не имеет смысла. Проще за те же деньги купить квартиру в черте города с видом либо на соседнюю хрущевку, либо на неухоженный лесопарк».

Места скопления

По приблизительным подсчетам Владимира Яхонтова, доля разноформатных поселков составляет 20–30% от общего объема предложений. Из них на элиту приходится лишь треть. В последнее время разноформатность обусловлена желанием застройщика дифференцировать риски, особенно если речь идет о крупном проекте. Как правило, подобные КП включают индивидуальные дома, таунхаусы и дуплексы, что позволяет значительно расширить круг потенциальных покупателей. Наибольшее количество смешанных поселков бизнес- и премиум-класса располагается на Новорижском, Минском, Киевском и Калужском направлениях. Удачным считается Соловьиная Роща. Ее плюсами являются доступность инфраструктуры Калужского шоссе, близость к Москве, адекватный уровень цен. В результате и отдельные дома, и квартиры в таунхаусах быстро раскупают.

Достаточно таунхаусов и на самом «водном» Дмитровском направлении, где, как уже говорилось, один за другим открываются яхт-клубы и центры водного спорта. Не обошлась без таунхаусов и Рублевка. Эксперты объясняют застройку престижной местности сблокированными домами попыткой изменить формат, сделав ее не просто загородным местом, а направлением с городским оттенком. Не зря ведь сюда быстрыми темпами перемещается традиционно городская активность — открываются офисы, магазины, клубы, рестораны. А чтобы для этих учреждений хватало покупателей и клиентов, в поселках и за их пределами возводят таунхаусы, шале, дуплексы. Размещают таунхаусы и в удаленных от столицы поселках, так называемых дальних дачах. Так, желающих купить жилье в Киселево (Новорижское направление) было много, несмотря на значительное удаление от Москвы. Впрочем, по оценкам аналитиков, спрос на любое дальнее жилье, в том числе таунхаусы, в самое ближайшее время резко возрастет. Клиент нынче требует не премиум-жилья, а элитного простора.

Дата публикации: 11:07 08 февраля 2008

Источник: bpn.ru