Время аукционов

С осени все земли под застройку будут продаваться только с молотка

11 января страна "проснулась" с новым Градостроительным кодексом. Он уже вступил в силу, правда, с одной отложенной нормой, но чуть ли не основной в законе. Речь идет о том, что на девять месяцев было отсрочено введение обязательных аукционов, на которых (и только на которых!) с октября 2005 года муниципалитеты будут предоставлять земельные участки под застройку.

Надо сказать, что вопрос введения аукционной практики распоряжения государственной и муниципальной землей, по замыслу разработчиков Градостроительного кодекса, являлся  исключительно важным. Его цель - одновременно помочь инвесторам-застройщикам и местным властям. Первые получали бы полностью подготовленный для строительства земельный участок, вторые - солидные поступления в бюджет. О том, как нововведение пробивало себе дорогу и какие аргументы приводились "за" и "против" его немедленного применения на практике, мы беседуем с юрисконсультом Фонда "Институт экономики города" Леонидом Бандориним, участником обсуждения и разработки Градостроительного кодекса.

- Леонид Евгеньевич, как эта норма проходила через Госдуму?

- Во время дискуссий на рабочих группах столкнулись две точки зрения. "Против" выступал Мартин Шаккум, председатель думского Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, аргументы "за" приводил вице-спикер ГД Георгий Боос. Разумеется, у каждого из них была своя группа поддержки. Надо сказать, что в обсуждении участвовали и представители крупнейших московских и подмосковных компаний-застройщиков. По их мнению, также не нужно было бы менять сложившуюся в этих регионах практику предоставления земельных участков по предварительному согласованию. Затем стали предлагаться различные варианты отсрочки. Сначала Мартин Шаккум озвучил срок в два года против максимальных шести месяцев, которые предлагал Георгий Боос. Затем срок отсрочки председателем профильного комитета был уменьшен до одного года. В результате, было достигнуто компромиссное соглашение о девяти месяцах. Так что данная норма начнет действовать только в середине осени.

- Какие аргументы приводили противники введения аукционов?

- Первый аргумент: проведение аукционов требует большой подготовительной работы со стороны муниципалитетов по формированию земельных участков. На самом деле, процедура предоставления земельных участков для строительства из государственных и муниципальных земель уже прописана в Земельном кодексе (он, напомню, действует в России с 2001 года). Этим законом предусмотрена необходимость, перед тем как предоставить застройщику земельный участок, сформировать его и произвести кадастровый учет. То есть, подготовить проект границ участка и установить их на местности, определить его разрешенное использование и технические условия подключения к инфраструктуре. То есть, по сути, аукционная практика в этой области не привнесет ничего нового для муниципалитетов.

- Но эти действия потребуют значительных затрат со стороны организаторов аукционов?

- Это был еще один аргумент против. Нам говорили, что введение аукционов повлечет за собой большие бюджетные расходы, а бюджеты у всех на 2005 год уже сформированы. Так что проводить аукционы муниципалитетам будет просто не на что. Но давайте посчитаем. Формирование земельного участка для проведения аукционов складывается из четырех основных компонентов: сбор документации по планировке территории, определения техусловий, землеустроительных работ для кадастра и, наконец, проведения самого государственного кадастрового учета земельного участка. Начнем с того, что последний компонент для муниципалитетов бесплатен. Что касается общей цены трех других, то в среднем она не превысит 30-40 тысяч рублей за гектар. Можно ли назвать сумму в тысячу с небольшим долларов неподъемной для муниципального бюджета? Причем не нужно забывать, что указанные расходы будут существенно перекрыты поступлениями в бюджеты за продажу застройщикам прав собственности или аренды на данные земельные участки.

- Но все равно, сейчас эти расходы - обязанность застройщика, так стоит ли отнимать у муниципалитетов такую замечательную возможность экономить бюджетные средства?

- На самом деле, уже сегодня, в соответствии с Земельным кодексом из всего комплекса затрат застройщики за свой счет осуществляют только установление границ земельного участка на местности. Это обходится им приблизительно в 10-15 тысяч рублей за гектар. Все остальные мероприятия по формированию участка проводят муниципалитеты, причем вся необходимая информация предоставляется им бесплатно в двухнедельный срок.

У муниципалитетов есть несколько возможностей финансировать оборотные средства на формирование земельных участков. Это, разумеется, местный бюджет, затем - на возвратной основе - средства самого застройщика или же специализированной организации по проведению аукционов. Возврат средств будет производиться за счет предоставления земельного участка на аукционе.

- Однако, чтобы полностью взять на себя все нелегкое бремя по формированию земельных участков, муниципалитетам потребуется определенное время?

- Как уже было сказано, ничего принципиально нового для муниципалитета в этой процедуре нет. Как раньше в Земельном кодексе выдвигались определенные требования, так они и будут действовать, ничего не меняется. Никаких изменений по срокам или запретам на участие в процессе формирования участков застройщиков не вводится - муниципалитеты полностью свободны в своем выборе и могут привлекать застройщиков себе в помощь.

- Но застройщики тоже считают свои деньги. И, разумеется, им будут интересны только инвестиционно привлекательные участки. С какой стати они будут вкладывать свои средства в неликвидный товар? В этом случае все финансовое бремя ляжет на муниципалитет?

- И застройщики, и муниципалитеты должны подходить к расходованию своих средств разумно. Нормальный муниципалитет не будет просто так финансировать формирование любых земельных участков. Естественно, эта работа будет проводиться по тем из них, на которые есть спрос (те же заявки инвесторов). Если рассматривать городские муниципалитеты, то практически во всех городах есть высоколиквидные земли. А, к примеру, в сельских поселениях, при полном отсутствии ликвидного рынка земельных участков, муниципалитет не обязан формировать земельные участки впрок. Он, например, может установить систему заявок на формирование участков, которые потом будут выставлены на аукцион. Даже если в аукционе будет всего лишь один участник, с ним может быть заключен договор купли-продажи или аренды. Соответствующая норма вносится в Земельный кодекс в рамках установления порядка проведения открытых аукционов.

- Таким образом, получается, что отсрочка, которая в результате была прописана в законе, в принципе, бесполезна?

- Она вредна. За это время будут разобраны все действительно привлекательные земли, и деньги застройщиков попадут не в муниципальные бюджеты, а к тем чиновникам, которые будут согласовывать выделение земельных участков.

Дата публикации: 11:08 20 января 2005

Источник: bpn.ru