Цены на жилье в Москве в 2008 году будут на 13% выше «справедливых»

Конец января - начало февраля - время прогнозов на рынке жилья: заканчиваются затяжные новогодние каникулы, рынок пробуждается от праздничной спячки, а эксперты подводят итоги предыдущего года.

По мнению специалистов 2008 год не принесет сенсаций в сфере жилой недвижимости в Москве, а средний рост цен не превысит 2% в месяц. Доходы тех, кто желает купить квартиру в столице, подчеркивают специалисты, еще не выросли настолько, чтобы на московском рынке жилья вновь возник ажиотажный спрос, характерный для позапрошлого года.

«Курсовой» рост

Пытаясь предсказать, как поведет себя рынок жилья в новом году, аналитики, как правило, обращаются к основным тенденциям года прошедшего.

«Весь 2007 год мы наблюдали затишье на рынке недвижимости. Перегретый рынок отдыхал, цены практически не изменились. Заметные колебания стоимости жилья, которые в среднем привели к 13-процентному росту в год, наблюдались по причине падения доллара», - характеризует главный тренд прошлого года пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «КомСтрин» Алина Андреева.

По данным управляющего директора Vesco Realty Сергея Салниса, московские квартиры эконом-класса подорожали в 2007 году на 7,01% до 3,709 тысяч долларов за квадратный метр, бизнес-класса - на 9,42% до 4,113 тысяч долларов за квадратный метр, а элит-класса - на 15,02% до 13,452 тысяч долларов за квадратный метр.

В пресс-службе «Главмосстрой-Недвижимость» отмечают похожую ценовую динамику: «По итогам года, морально устаревшие квартиры подешевели примерно на 2 - 5% по сравнению с 2006 годом. Цены на современную панель первые полгода фактически держались на одном уровне, а затем начали расти и по году в номинальном исчислении увеличились примерно на 7 - 10%. А с учетом ближнего Подмосковья, рынок недвижимости которого в принципе уже, наверное, нельзя отделять от московского, прирост в этом сегменте был еще больше. Жилье бизнес-категории увеличилось в цене на 10 - 12%. Существенный рост обеспечило элитное жилье, подорожавшее более чем на 40%. В целом «средняя температура по больнице» составила около 20%».

В то же время, обращает внимание специалист информационно-аналитического отдела головной компании ГК «Пересвет-Групп» ЗАО «Пересвет-Инвест» Ольга Юматова, фактическое увеличение стоимости квартир в столице было меньше номинального. Как указывает Юматова, в течение прошлого года «долларовое» изменение цены квадратного метра в новостройках в Москве действительно было достаточно значительным - около 8,7%.

«Однако на фоне снижения курса доллара этот показатель даже отрицателен - минус 0,2%», - говорит эксперт, констатируя, что в результате этого реальная рублевая цена квартир в столичных новостройках достигла стоимости зафиксированной в конце 2006 года только в ноябре прошлого года.

Стагнация спроса

Практически все представители риэлтерских и строительных компаний единодушны в характеристике столичного рынка жилья в 2007 году как «не очень активного».

«В 2007 году потребитель оказался в непростой ситуации: на вторичном рынке был представлен широкий выбор квартир, но по достаточно высоким ценам, при этом значительно сократилось предложение квартир в новостройках, в которых цены были ниже при сравнимых характеристиках квартир», - отмечают специалисты ЗАО «Интеко».

Между тем, к концу года, приводит пример Юматова, объем предложений новостроек снизился до 349 заявленных адресов, а объем предложений вторичного жилья - до 13,309 тысяч объектов по сравнению с пиковыми значениями предложений на первичке и вторичке в апреле - мае 2005 года в 1,12 тысяч и 23,106 тысяч адресов и объектов соответственно.

«На рынке сильно заметен тренд сдерживания роста цен платежеспособностью населения. Большинству людей среднего дохода даже с ипотечными кредитами все равно не хватает денег на покупку квартиры», - соглашается пресс-секретарь компании «С-Холдинг» Оксана Басова.

А ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин признается, что из проведенного среди клиентов его компании анализа спроса очевидно, что «по-прежнему 80% клиентских заявок приходится на съем или покупку дешевых квартир эконом-класса и стандартного панельного жилья в отдаленных от центра районах».

Подобную ситуацию руководитель аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев связывает с отложенным после скачка цен на жилье в 2006 году спросом на московские квартиры. «Активной оставалась только та часть населения, которая не могла откладывать решение своих жилищных проблем», - поясняет он.

Директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владимир Луцков называет такую ситуацию на рынке «стагнацией спроса»: «Многие ждали, что рынок рухнет, что на продажу будет выставлено слишком большое количество «инвестиционных квартир». Но в большинстве случаев этого не случилось».

То, что покупатели в 2007 году перешли в «режим ожидания», подтверждает и коммерческий директор ОАО «Межрегиональная девелоперская компания» Алексей Остробородов, подчеркивая, что даже спад после рывка цен-2006 в прошлого году выражался, прежде всего, в уменьшении спроса.

Ипотека и аренда: ничья

Как указывают специалисты, общее снижение объема спроса на жилье в Москве сопровождается и повышением недоступности ипотеки в столице на фоне кризиса ликвидности на мировых рынках, а также ростом ставок аренды квартир.

«Доля ипотечных сделок составила порядка 10 - 15% от общего объема. Темпы прироста выдачи в Москве ипотечных кредитов в прошлом году по сравнению с 2006 годом сократились. Отдельные банки либо приостановили выдачу кредитов, либо сократили количество ипотечных программ, либо повысили ипотечные ставки», - говорит, в частности, генеральный директор управляющей компании ЗАО «БЕСТ-Недвижимость» Лариса Патлух.

Представители «Гламосстрой-Недвижимость» также отмечают снижение темпов ипотечного кредитования в столице. «Дальнейшее поступательное развитие этого сегмента находится под вопросом. Большинству людей при нынешних ценах заемных денег все равно не хватает», - утверждают в компании.

В то же время, по словам Салниса, частота использования ипотеки зависит от категории жилья. Чаще всего, по его наблюдениям, она бывает доступна покупателям квартир в домах бизнес-класса, где количество сделок с использованием жилищного кредита банка достигает 40%.

При этом эксперты признают, что альтернативой ипотеке уже перестает быть и аренда квартиры, еще годом ранее представлявшая собой вполне бюджетный вариант отдельного проживания для тех, кто пока не в состоянии приобрести собственную жилплощадь.

«Рассматривая варианты ипотеки или аренды, нетрудно заметить, что сейчас плата за аренду постепенно приближается к размеру ежемесячных выплат по кредиту, - указывает Остробородов. - Например, можно купить однокомнатную квартиру площадью 56,6 квадратных метров в монолитно-кирпичном доме в Химках за 3,792 миллиона рублей в кредит на 25 лет под 9,5% годовых. Ежемесячный платеж за такую квартиру составит примерно 32 тысячи рублей. А сумма арендной платы в этом же районе будет составлять 27 тысяч рублей в месяц. Разница в цене меньше, чем пять тысяч рублей, а с учетом роста арендных ставок может и вовсе сойти на нет».

По данным начальника отдела аренды компании «Пересвет-недвижимость» Галины Фабрицкой, в среднем арендные ставки на однокомнатные квартиры в Москве выросли с 650 до 800 долларов в месяц в эконом-классе и с 1,2 тысяч до 1,4 тысяч долларов в месяц в бизнес-классе, на двухкомнатные - с 700 долларов до 1,1 тысяч долларов в месяц в эконом-классе и с 1,4 тысяч до 1,5 тысяч долларов в месяц в бизнес-классе, а на трехкомнатные - с 800 долларов до 1,4 тысяч долларов в месяц в эконом-классе и с 1,6 тысяч до двух тысяч долларов в месяц в бизнес-классе. «При этом спрос на аренду квартир эконом-класса в три раза превышает предложение», - констатирует эксперт.

Когда цены на жилье станут справедливыми

В ситуации, когда цена аренды приближаются к стоимости ипотеки, а количество предлагаемых к продаже квартир падает, цена квадратного метра на жилую недвижимость в столице неизбежно будет расти хотя бы на 1,5% - 2,5% в месяц, убеждают участники рынка.

«После весеннее-летнего затишья в октябре 2007 года спрос на жилье вырос почти на 15%, и вслед за этим тут же выросли цены в рублевом эквиваленте. Складывается ощущение, что цены готовы взлететь в любой момент, как только возникнет спрос», - говорит Андреева.

При этом, признают собеседники РИА Новости в «Главмосстрой-Недвижимость», в настоящее время рынок уже активизировался с точки зрения объемов продаж и стремится к показателям 2006 года.

«Сейчас основной вопрос даже не столько в потребительском спросе, сколько в предложении. Жилья в Москве мало, и наиболее остро ощущается нехватка готовых домов или близких к завершению строительства», - подчеркивает генеральный директор «Первой Ипотечной Компании» Даромир Обуханич.

В целом в 2008 году, ожидают специалисты ЗАО «Интеко», на первичном рынке жилья рост цен не превысит 15% на «обычные» жилые комплексы и 30% на жилые комплексы «в престижных районах города с удачной архитектурной концепцией и сбалансированными потребительскими характеристиками». Схоже будут вести себя и цены на вторичном рынке жилья, считает Скобкин: «Как минимум, цены могут быть скорректированы с учетом инфляции, то есть не меньше 8 - 10% в год. Второе - курсовая разница, если доллар будет продолжать падать».

Таким образом, резюмирует Кудрявцев из «МИАНа», в 2008 году рыночная стоимость квадратного метра в Москве вряд ли сравняется со «справедливой» ценой на столичное жилье - то есть ценой, наиболее благоприятной для совершения максимального количества сделок по купле-продаже. По словам эксперта, стоимость квадратного метра приближается к «справедливому» уровню, когда средние доходы потенциальных покупателей жилой недвижимости не более, чем в 2,13 раза, меньше цены квадратного метра.

В настоящее же время, напоминает Андреева, соотношение среднего дохода и средней стоимости квадратного метра в Москве составляет примерно один к пяти.

«В 2006 году равновесная, или справедливая цена составляла 2,838 тысяч долларов за средний квадратный метр московской недвижимости, в 2007 году - 3,68 тысяч долларов за квадратный метр, а отклонение от нее фактической цены достигало 43% и 23% соответственно», - утверждает Кудрявцев.

Согласно его подсчетам, уровень «справедливой» цены 2008 года составит 4,295 тысяч долларов за квадратный метр, а 2009 года - 5,437 тысячам долларов за квадратный метр. При этом, по мнению аналитика, в этом году фактическая стоимость квадратного метра будет отклоняться от «справедливой» всего на 13%, а в 2009 - 2011 годах при сохранении тех же тенденций в экономике России - может даже сравняться с ней.

Подобный сценарий кажется весьма оптимистичным для московского рынка жилья, который с 1998 года уже испытал на себя несколько «ценовых скачков». Вместе с тем, даже если «экономическая справедливость» восторжествует, это совсем не будет означать, что московская недвижимость станет доступной для всех желающих обзавестись квартирой в столице. Ведь и «справедливая» цена квадратного метра в столице, согласно прогнозам экспертов, будет расти и в 2010 году достигнет уровня 6,215 тысяч долларов за квадратный метр, в 2011 году - 7,778 тысяч долларов за квадратный метр, в 2012 году - 9,333 тысяч долларов за квадратный метр.

Дата публикации: 10:50 11 февраля 2008

Источник: bpn.ru