Машина из подземелья

Вариантов продлить жизнь личному автомобилю существует множество, но самый удобный и проверенный временем, правда, не в России, а на Западе — подземный гараж. Причем в том самом доме, где живет автовладелец. В этом случае машине гарантированы тепло и безопасность, а хозяину — пресловутая шаговая доступность, избавляющая от необходимости возвращаться домой по темным пустынным улицам.

Кроме очевидных преимуществ есть у подземных гаражей определенные недостатки, и прежде всего цена, доходящая до 200 тыс. долл.

Где они есть?

Некоторые положения постановления правительства Москвы от 4 октября 2005 года № 769-ПП «О внесении изменений в МГСН (Московские городские строительные нормы) 1.01–99 о нормировании расчетных показателей требуемого количества машино-мест для объектов жилого, общественного и производственного назначения» комментирует Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate.

В п. 9.3.3 сказано, что в домах второй категории (где на одного жителя приходится до 30 кв. м) следует предоставлять не менее одного машино-места на квартиру; первой категории (от 30 до 50 кв. м на человека) — не менее 1,7; в домах повышенной комфортности (свыше 50 кв. м) — не менее двух машино-мест. Получается, что в каждой панельной многоэтажке должен быть подземный гараж, причем мест в нем должно быть не меньше, чем квартир в доме…

Разумеется, в реальности все происходит иначе. Дома типовых серий строят в основном без гаражей. В бизнес-классе паркинг обычно есть, но его вместимость смехотворно мала: на 100–120 квартир — 30–35 парковочных мест. Такое сегодня встречаешь сплошь и рядом. Застройщик вроде бы учел рекомендацию городского руководства возводить все новые здания с подземными гаражами, но по сути… Приблизительно та же проблема и с элитными домами.

Машино-места есть, и в существенно большем количестве — полтора — два на квартиру. Но проблема в том, что у покупателей такой недвижимости и запросы другие. Три-четыре автомобиля на семью для них обычное дело.

Портрет паркинга в целом…

Обычно в жилых домах строят двухуровневый подземный паркинг (очень редко — трехуровневый). Расти вверх застройщику сложно — это значит отнимать у здания жилые этажи. Опуститься ниже тоже вряд ли получится: строительство обойдется дороже; кроме того, в Москве (особенно в центре) очень много мест, где возможности вырыть глубокий котлован ограничены грунтовыми водами и коммуникациями, проложенными близко к поверхности.

Так что если в 17-этажном доме всего два–три уровня паркинга, вряд ли стоит удивляться, что машино-мест явно недостаточно.

На свое место в гараже автомобиль заезжает по пандусу. Прочие варианты (лифты, автоматические подъемники) у нас не очень-то прижились, в первую очередь потому, что в этом случае трудно найти виноватого, если машина окажется поцарапанной. Если же владелец едет к своему месту сам, с него и весь спрос…

Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «Конти», упоминает ряд других требований к подземному паркингу: высота потолков не менее 2,3 м; освещение, количество въездов и выездов (в зависимости от количества машино-мест), системы вентиляции, пожаротушения и безопасности, соответствующие нормативам.

Чрезвычайно полезная и нужная опция — лифт, опускающийся с жилых этажей прямо в гараж. «К сожалению, — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый Город», — во многих домах, заявленных как элитные, об этой «мелочи» забыли. В результате, чтобы добраться до подъезда, хозяин машины должен выйти из паркинга на улицу. В подобной прогулке, пусть и по охраняемой территории дома, мало приятного, особенно зимой».

Еще совсем недавно в каждом гараже обязательно была мастерская. Но времена меняются — сегодня авторемонт по месту жительства никому не нужен. Прежде всего потому, что разобраться в современных автомобилях, напичканных компьютерной техникой, гаражному умельцу не под силу. Ремонт стал прерогативой специализированных автосервисов. А в гараже нужно только одно — мойка колес и днищ автомобилей, чтобы не пачкать пол и соседние машины. Подобную услугу оказывают практически во всех подземных гаражах, но, как отмечает Е. Зубарева, организована она не всегда безупречно: случаи, когда автомобиль, идеально чистый вечером, на утро следующего дня выглядит замарашкой, происходят довольно часто.

…и машино-места в отдельности

По мнению В. Родионовой, самая главная проблема подземных гаражей — теснота: «Запросы состоятельных автовладельцев постоянно растут, а вместе с ними и машины. Чтобы поставить весьма скромный по сегодняшним временам автомобиль, нужно примерно 18 кв. м (3х6). Если же речь идет о крупном современном внедорожнике вроде Hummer или Cadillac Escalade, то придется накинуть еще минимум полметра в ширину и метр в длину».

Не секрет, что недвижимость «живет» значительно дольше автомобиля, — элитные дома, построенные в конце 90-х и начале 2000-х, и сегодня претендуют на высшую ценовую лигу. Но вот размеры машино-мест в них зачастую не соответствуют классу жилья. В полной мере это относится и к проездам внутри гаражей. Застройщики экономят на них еще сильнее, чем на парковочных местах, ведь эти «ничейные» квадратные метры невозможно продать. «Во всех паркингах, которые я видела, на стенах и колоннах видны следы от ударов бамперами, — говорит В. Родионова. — А апофеозом можно назвать случай, когда один наш клиент приехал смотреть квартиру, но так до нее и не дошел: его Hummer просто не проехал в ворота подземного гаража, и вопрос о приобретении данной недвижимости отпал».

Дорого ли?

За место в подземном гараже сегодня приходится платить не менее 40 тыс. долл., в некоторых случаях цены достигают 160–200 тыс. Тому, кто знаком с реалиями московского рынка, это вряд ли покажется чрезмерным: квадратный метр в типовом доме стоит сегодня около 4 тыс. долл., в бизнес-классе — 8–9 тыс., а в «элите» уже никого не удивишь 15–20 тыс. долл.

Несмотря на единодушное мнение о дороговизне подземных гаражей, продаются они весьма успешно. В начале 2000-х годов застройщики нередко жаловались, что покупатели выбирают квартиры, а места в паркинге игнорируют. Сегодня о таких проблемах и думать забыли: машино-места в дефиците, и застройщики решают, кому их предложить. Как говорит Елена Голубева, управляющий директор компании «ХИРШ», типична ситуация, когда квартиры одного метража в доме продаются хорошо, а другого — похуже. И тех покупателей, которые согласны приобрести нечто менее «ходовое», поощряют машино-местами. Не бесплатно, разумеется, а по рыночной цене.

И на вторичном рынке жизнь подтверждает тезис о жесточайшем дефиците мест в подземных гаражах. Купить их можно только вместе с квартирой в данном доме. Владелец прекрасно понимает, насколько возрастает в результате привлекательность его квартиры.

Что до будущего, то рост цен на машино-места продолжится. Помимо общих тенденций (недвижимость вообще дорожает) есть и частности. Например, московские власти ведут борьбу с «ракушками», постепенно выдавливая их из города.

Есть и еще один аспект. С 2004 года в стадии разработки находится закон «О размещении транспортных средств на территории города Москвы», который фактически запретит оставлять автомобили где-либо, кроме стоянок или официальных парковок. Штраф за нарушение — 500 руб. Поскольку власти прекрасно понимают, чем грозит эта мера в социальном смысле, в силу он пока не вступил. Но если любого автовладельца, чья машина ночует во дворе, начнут штрафовать как нарушителя, то спрос на все виды легальных парковок резко возрастет. А вместе с ним и цены.

Дата публикации: 11:38 14 февраля 2008

Источник: bpn.ru