Время жить

О том, чтобы иметь в столице собственную крышу над головой, мечтают многие. Но не всем это удается осуществить. Выход один — арендовать жилье. Четыре стены в таком случае обходятся недешево. Однако в некоторых случаях снимать квартиру гораздо выгоднее, чем покупать. Причем это касается как краткосрочной, так и долгосрочной аренды.

Желания и возможности

Обладателей временного жилья иногда можно назвать квартирантами по желанию. «Арендаторы элитных квартир не рассматривают вариант покупки недвижимости по нескольким причинам, – поясняет Дмитрий Зайцев, консультант департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard. – Во-первых, суммарная оплата аренды элитного жилья за определенный период равнозначна покупке квартиры в спальном районе на приличном удалении от центра Москвы (если брать равную площадь арендуемого и покупаемого жилья). Во-вторых, купленные квадраты потребуют ремонта и меблировки, которые соответствовали бы вкусам нового владельца, что за один день не делается.

И самое главное, собственная недвижимость повлечет временные затраты на оформление покупки, а затем продажи. Причем если клиент привык к роскоши, создание аналогичных условий в новой (купленной) квартире будет требовать больших финансовых затрат, которые при последующей продаже скорее всего не окупятся». Иными словами, жилье внаем для них – это экономия и финансов, и времени.

А вот жилищным вопросом людей, приехавших в Москву на работу по контракту (топ-менеджеров, артистов, поваров, спортсменов и других специалистов), чаще всего занимается пригласившая их компания. Длительность аренды по большей части зависит от срока контракта, который заключен с сотрудником. Хотя возможны вариации. «Организация просто оформляет квартиру в долгосрочную аренду и предоставляет ее для проживания своим сотрудникам, т.е. с одним человеком трудовой договор заканчивается, и он съезжает, а на его место заезжает новый сотрудник», – поясняет Александра Косарева, руководитель отдела аренды агентства элитной недвижимости TWEED.

Но при таком подходе иногда возникают сложности. «Если агентство берет квартиру для краткосрочной аренды, оно платит собственнику фиксированную сумму, все остальные заботы – по ее заполняемости, уборке и так далее – берет на себя, – говорит Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела Департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty. – На мой взгляд, самым слабым местом в этом вопросе является ускоренная амортизации квартиры за счет частой смены арендаторов. Соседи также не всегда в восторге от встреч на лестничной клетке с новыми лицами, да и не вполне понятно, что делать и кто несет ответственность в случае возникновения технических неисправностей, аварий и других подобных ситуаций».

В последнее время к снимаемому жилью клиенты стали предъявлять достаточно высокие требования: оно должно быть обставлено мебелью, оснащено современной бытовой техникой и т.д. Правда, иногда квартира на длительный срок может сдаваться без мебели, чтобы арендатор имел возможность купить или привезти с собой предметы интерьера, которые ему по душе. Но вот охраняемая территория, консьержи в подъездах, камеры видеонаблюдения, подземный паркинг, пропускная система – далеко не полный перечень того, что запрашивают будущие жильцы.

Элитные квартиранты также обращают внимание на исправность электропроводки, инженерное оборудование, наличие телефона, выделенной линии Интернет, спутникового телевидения. При краткосрочной аренде требования к местоположению квартиры, в том числе близости к метро, как правило, более жесткие. Это объясняется тем, что люди, приезжающие в столицу на короткий срок, хотят жить в гуще событий, чтобы не возникало транспортных неудобств и в свободное время имелась возможность хотя бы после работы прогуляться по историческим местам города.

Бонус по договоренности

Специалисты обычно называют аренду квартиры длительной, если она сдается внаем на срок от одного года и более, и краткосрочной – от нескольких дней до трех месяцев. Конечно, можно пожить в съемных апартаментах и сутки, ну а самый длительный срок временного пребывания, по рассказам риэлторов, растянулся на десять лет.

На стоимость аренды влияет то, в каком районе расположена квартира, ее видовые характеристики, уровень ремонта (некоторые клиенты интересуются не только качеством строительных материалов, но и их изготовителями) и так далее.

Срок аренды тоже может возыметь действие: чем меньше дней арендатор планирует пользоваться квартирой, тем дороже она ему обойдется, и наоборот. То есть трехмесячное проживание в арендуемых квадратах может стоить, допустим, на 30–40% дешевле, чем месячное. «Если, к примеру, человек приехал в Москву по работе надолго, то, естественно, имеет смысл арендовать жилье на длительный срок, – говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Например, однокомнатная квартира в сутки стоит около 5 тыс. руб., в месяц это получается 150 тыс. руб. Таким образом, снимать квартиру посуточно на длительный срок невыгодно, т.к. точно такая же квартира при долгосрочной аренде обойдется примерно в 65–87 тыс. руб.».

Чем дольше гость проживает в квартире, тем меньше посуточная арендная ставка. «Приведу пример, – говорит Денис Шмарев, управляющий Intermark Serviced Apartments. – Однокомнатная квартира у метро «Маяковская» будет стоить 6,5 тыс. руб. при проживании от 1 до 3 суток, 5,3 тыс. руб. – от 4 до 10 дней, 4,2 тыс. руб. – от 11 до 29 дней, 3,9 тыс. руб. – от 30 дней и 3,6 тыс. руб. при проживании от 90 дней».

Кстати, и скидку получить при долгосрочной аренде вполне реально. С хозяином недвижимости можно договориться и выхлопотать бонус, если оплата производится загодя и на месяцы вперед. Если собственник из года в год не меняет цену или корректирует ее в разумных пределах, то это побуждает арендатора к продлению договора.

Выходит, снимать жилье на короткий срок не столь выгодно? Не стоит торопиться с выводами. Во-первых, по сравнению с номером отеля, квартира всегда более просторна: даже небольшая двушка в среднем имеет площадь около 50 кв.м, что почти вдвое больше стандартной гостиничной «клетки». Во-вторых, это намного экономнее – по различным оценкам, почти вдвое дешевле. Хотя есть одна сложность. «Из сдаваемых квартир только каждый десятый арендодатель готов предоставить их для краткосрочной аренды», – поясняет Дмитрий Зайцев.

Что касается рынка элитной аренды в целом, то ценовой диапазон колеблется в среднем от 100 тыс. до 125 тыс. руб. в месяц. В некоторых риэлторских агентствах проходили сделки по цене за квартиру 750 тыс. руб. в месяц. Ставки на краткосрочную аренду за последний год выросли в среднем на 15–20%. Специалисты связывают это с ростом цен на долгосрочную аренду, которая в свою очередь зависит от роста цен на недвижимость в целом.

Минимум риска

Собственники редко сдают квартиры на короткий срок своими силами, так как хлопот не оберешься: поиск клиентов, реклама, уборка, обслуживание… Куда проще сдать жилье внаем организации, специализирующейся на краткосрочной аренде. В таком случае и цена вопроса для владельца четырех стен остается прежней, поскольку он-то сдает свои квадраты компании на длительный срок, а она уже далее распоряжается ими. Либо владелец собственности заключает договор с конкретным нанимателем при посредничестве агентства, и все вопросы тоже решаются быстро. «В нашей компании существует практика, когда все документы для собственника готовит его индивидуальный брокер, мы берем на себя техническое обслуживание и мелкий ремонт жилья, – говорит Вадим Ламин. – Помимо бесплатного страхования квартиры, предоставляем помощь юриста на всех этапах сделки, включая постдоговорное обслуживание.

В общем, все сделано для того, чтобы сократить участие владельца недвижимости в рутинных процессах и минимизировать какие-либо риски с его стороны».

«В основном собственники любят сдавать квартиры в долгосрочную аренду, обеспечивая себя стабильным доходом на год-два-три, – поясняет Светлана Бологова, руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills. – Но есть и сторонники краткосрочной аренды. Например, на месяц-два. В этом случае величина арендной ставки увеличивается примерно на 50%, что является достаточно существенным увеличением дохода. К тому же, арендаторы на короткий срок, как правило, не предъявляют таких высоких требований по уровню отделки квартиры, как долгосрочные арендаторы». Наибольшая прибыль достается хозяевам при краткосрочной аренде и из-за того, что они могут повышать цену в соответствии с изменениями рынка. Хотя, если собственник вложил большие деньги в ремонт, оборудование, мебель, то он вряд ли будет сдавать квартиру в краткосрочку.

«Сейчас рынок аренды – это рынок арендодателя. Спрос не удовлетворен, и арендодатель полностью диктует свои условия, – отмечает Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. – А они таковы, что владелец жилья старается заключить договор на короткий срок – менее чем на год. Этому есть две причины: первая – договор, заключенный на срок менее года, не требует государственной регистрации, вторая – по закону в подписанный договор достаточно сложно вносить изменения, что, естественно, для арендодателя невыгодно, так как в этом случае он не может изменять цену в соответствии с колебаниями рынка. Но права арендатора в этом случае частично защищает Гражданский кодекс – после истечения срока договора первый, кому хозяин должен предложить квартиру, это предыдущий арендатор, то есть он обладает преимущественным правом продления». Кстати, арендодатель подстраховывает себя еще и следующим образом: если клиент передумал снимать выбранную квартиру, то он должен будет заплатить штраф, который подчас сопоставим с месячной арендной платой.

Хозяева квартир в бюджете от 125 тыс. руб. сдают их почти всегда только в долгосрочную аренду. Побудительным мотивом сдачи жилья в краткосрочку, считают специалисты, может служить желание собственника получить от агентства фиксированную сумму, как правило, это меньше реальной арендной ставки. Но именно за эту разницу и борется ежедневно агентство, специализирующееся на краткосрочке.

Сервис на дому

Сегодня, снимая элитное жилье в столице, арендатор получает ко всему прочему еще и комплекс дополнительных услуг. Это уборка, услуги горничных и нянь, доставка пищи, сборка мебели, установка кабельного ТВ, Интернета, техническое обслуживание и многое другое. Причем многие организации предлагают большую часть этих услуг совершенно бесплатно.

«Наша компания, – рассказывает Денис Шмарев, – без дополнительной оплаты предоставляет услуги по уборке квартиры три раза в неделю, смену постельного белья и полотенец раз в неделю, круглосуточное техническое обслуживание, вызов такси для встречи и проводов в аэропорт, информационную поддержку. Кроме того, бесплатно иногородним и иностранцам делается регистрация по месту пребывания».

В снимаемой квартире помимо телевизора можно найти DVD-плеер, музыкальный центр, стиральную машину, утюг с гладильной доской. Ну и что самое главное, в ней обычно есть кухня со всем необходимым оборудованием: холодильник, плита, микроволновая печь, тостер, электрочайник, посуда для еды и приготовления пищи, что делает проживание более комфортным и уютным. Одним словом, при таком обустроенном быте и богатом ассортименте подаренных услуг снимать элитное жилье в столице становится действительно более выгодным, нежели покупать собственное.

Дата публикации: 11:44 14 февраля 2008

Источник: bpn.ru