Коммерческая недвижимость

Прошлый год для рынка коммерческой недвижимости Петербурга завершился спокойно и вполне предсказуемо. Пара крупных открытий и громких сделок, нескончаемые презентации новых, все более амбициозных проектов, традиционные переносы сроков ввода строящихся бизнес-центров, торговых комплексов, гостиниц и складов.

За год рост арендных ставок в данном сегменте, по оценке Владислава Ковалевского, руководителя департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank Санкт-Петербург, составил 10–15% в зависимости от класса (класс А – $115–140/кв.м, класс В – $90–120/кв.м). Возросли операционные расходы и увеличилась плата за коммунальные услуги.

По прогнозу г-на Ковалевского, равновесие в сегменте складской недвижимости может наступить не ранее чем через год, когда будут запущены крупные объекты. Пока же рынок логистических комплексов остается рынком продавца.

Объем инвестиций в складскую недвижимость в 2008–2009 гг. увеличится в четыре раза по сравнению с показателями последних двух лет, и составит около $4 млрд. Заявленный объем ввода в этот период – около 1,6 млн кв.м.

Ожидаемая доходность девелоперских проектов в сфере складской недвижимости в Петербурге составляет 18–21%. Средняя доходность инвестора – 12–13%.

Еще в 2006 г. девелоперы начали объявлять о запуске крупных проектов и даже логистических парков. Первое значимое открытие уже состоялось. Multinational Logistics Partnership (MLP) в районе Уткиной Заводи строит одноименный комплекс класса А, который заявлен как крупнейший в регионе (около 180 тыс. кв.м). Первая очередь площадью 71 тыс. квадратов торжественно открылась осенью. Терминал ежегодно сможет пропускать около 2–3 млн тонн грузов. Объем инвестиций превышает $150 млн.

Близится к концу строительство нового блока складского комплекса «Обухово» площадью 29 тыс. из общих 78 тыс. кв.м (девелопер – ООО «Теорема»).

В прошлом году стало известно еще о нескольких крупных проектах. Так, компания «Эспро Инвестмент» объявила о планах строительства индустриального парка «Марьино» рядом с промзоной «Нойдорф». На территории 42 га построят восемь складских терминалов класса А площадью 260 тыс. кв.м. Инвестиции оцениваются в $300 млн. В рамках проекта развития аэропорта «Пулково» планируется создать грузовой терминальный комплекс на территории 150–200 га стоимостью 30 млрд руб. Компания Mediterranean Shipping Company (MSC) заявила о намерении инвестировать более $0,5 млрд в строительство в Ломоносове контейнерного терминала грузооборотом до 1 млн TEU и до 300 тыс. автомобилей в год.

Владислав Ковалевский с уверенностью говорит о перспективах: «В этом году готовятся к открытию почти 600 тысяч квадратных метров современных складов. И с вероятностью 95% этот объем будет введен». Только в первом полугодии должны быть сданы в эксплуатацию четыре крупных складских объекта. Это первая очередь индустриального парка «Колпино» (240 тыс. кв.м), вторая фаза «Уткиной Заводи» (110 тыс.), первая очередь Gorigo (75 тыс.), «Энерго» (40 тыс.).

Все и сразу

Все более актуальным для Петербурга становятся проектирование и строительство многофункциональных комплексов. В 2007 г. девелоперы наконец перешли от слов к делу, от планов по возведению таких объектов – к началу их реализации.

Фактически это целые кварталы, которые сочетают несколько функций и включают высококлассную деловую, жилую, гостиничную и торговую недвижимость с соответствующей инфраструктурой, объектами общепита, спортивными центрами.

Борис Юшенков, генеральный директор компании Colliers International в Петербурге, объясняет необходимость создания многофункциональных объектов рядом причин. Основная – увеличение спроса на крупные площади и повышенные требования к инфраструктуре при остром дефиците участков в центре Петербурга и транспортных проблемах.

Многофункциональные комплексы могут успешно функционировать вне исторических районов города и даже на его границе, обеспечивая арендаторов всем необходимым. По мнению Ильи Еременко, генерального директора компании Praktis CB, такие объекты способствуют развитию рынка жилья. Ведь «многофункционал» повышает ценность прилегающих земель, ведет к развитию района и росту его привлекательности в целом.

С экономической точки зрения многофункциональные объекты также выгоднее. Хотя финансовые затраты в их создание выше, в эксплуатации они часто оказываются дешевле. Во-первых, комплекс размещается на недорогой земле. Во-вторых, за счет объединения нескольких функций девелопер добивается эффекта синергии и одновременно страхуется от возможных убытков какого-то одного сектора.

Сегодня в Петербурге реализуются четыре наиболее значимых многофункциональных проекта. Группа ЛСР приступила к созданию комплекса на Петроградской стороне. «Электрик-Сити» общей площадью 340 тыс. кв.м разместится на территории бывшего завода (7,3 га) на пр. Медиков, 10. Свыше 60% здесь займут офисы класса А, остальное – торговые и развлекательные объекты. Открытие объекта намечено на 2011 г.

Холдинговая компания «Кловер групп» презентовала проект многофункционального комплекса Clover Plaza общей площадью 315 тыс. кв.м на Ушаковской набережной. Это практически напротив «Электрик-Сити». Здесь построят первоклассный бизнес-центр на 72 тыс. кв. м; торгово-развлекательный комплекс (30 тыс.); жилье (90 тыс.); гостиницу Holiday Inn 4* на 150–180 номеров; апарт-отель на 120 номеров и паркинг на 2,5 тыс. автомобилей. Стоимость проекта оценивается в $0,5 млрд. Планируемый срок завершения проекта – 2011 г.

Девелоперская компания Jensen Group вкладывает $100 млн в развитие трех проектов в Северной столице. В Курортном районе на территории Сестрорецкого инструментального завода планируется создать многофункциональный комплекс «Петровский арсенал» площадью до 150 тыс. кв.м, 80 тыс. из которых придется на жилье, а остальное займут офисы, торговые, развлекательные и рекреационные зоны. Также компания купила земельный участок площадью 54 га в районе строящейся КАД рядом с Ломоносовым и ведет переговоры о приобретении племенного завода «Сосновское». Его территорию тоже предполагается использовать под девелопмент.

Холдинг «Адамант» приступил к строительству многофункционального комплекса «Адамант-парк» общей площадью 127 тыс. кв.м между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом. «Парк» совместит в себе высококлассные офисы, отель 4* на 360 номеров под брендом Sherаton, зону бутиков, ресторанный дворик, апартаменты, а также фитнес-центр. Инвестиции в проект – около $200 млн. Сдача объекта запланирована на 2009 г.

«Единого делового центра в Петербурге не будет, – комментирует местоположение будущих многофункциональных объектов Олег Барков, генеральный директор компании Knight Frank Санкт-Петербург. – Образуются несколько локальных центров, вокруг которых и сложится деловая жизнь города».

Дата публикации: 11:26 15 февраля 2008

Источник: bpn.ru