Location решает все! Не место красит объект недвижимости, а... наоборот

Сегодня уже едва ли кто-то вспомнит, кто именно придумал знаменитую формулу «location, location, location». Но у нас она не всегда работает: слишком быстро меняющееся окружение постоянно переворачивает представления о том, что именно считать удачным месторасположением.

Ступени эволюции

В советские времена было просто – мудрая партия все делила на зоны: здесь население должно жить, здесь работать (конторы в центре, заводы по окраинам), здесь, так и быть, сохраним природу. В малых городах это худо-бедно работало, а в Москве и других городах-миллионниках возникли огромные градостроительные «клинья», лишенные транзитных связей. В 1990-е годы, когда началось развитие рынка коммерческой недвижимости, стало очевидным, что торговых предприятий и офисных помещений катастрофически не хватает, а их уровень, мягко говоря, отстал от жизни.

Поначалу логика была простой: центральный торговый коридор + первая линия домов = магазин. Большая «поляна» у метро – значит рынок (а позже – торговый центр). Реконструкция в центре или площадка с хорошей доступностью – офисный центр. Постепенно офисный рынок развивался, и стали играть более значительную роль такие детали расположения участка, как характер окружения и видовые характеристики.

Рынок ритейла также динамично рос, одновременно менялись подходы к определению профиля объектов в зависимости от их расположения. Триумфальное шествие торговых центров выявило очевидную тенденцию: их клиенты вовсе не привязаны к станциям метро и даже готовы ради большого выбора и низких цен ехать за покупками на МКАД. А вот «злачные места» в центре города лихорадило: на Тверской и других магистралях с интенсивным платежеспособным «трафиком» вывески и витрины обновлялись каждый сезон. Параллельно шла интенсивная жилищная застройка, которая оставляла все меньше «хороших» мест для крупных форматов. При этом общая плотность застройки на-столько выросла, что площадки, которые еще недавно могли показаться странными для коммерческой недвижимости, как выяснилось, работают вполне неплохо (в крайнем случае, можно запустить бесплатный шатл-бас от метро).

Толпа – двигатель торговли

Существуют значительные различия в подходах к размещению объектов торговой и офисной недвижимости. Большую роль играет не только назначение, но и класс объекта. «Интенсивность как пешеходного, так и автомобильного трафика наибольшее влияние оказывает именно на торговую недвижимость, поскольку обеспечивает торговому центру посещаемость, – говорит Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. – А для офисной недвижимости более важны удобные транспортные подъезды».

Размер участка не должен быть слишком маленьким, так как это сразу ограничивает возможности девелопера по организации парковки, да и по площади типового этажа здания. «К сожалению, в центральных районах это условие выполнить практически нереально из-за высокой плотности застройки, поэтому там девелоперам зачастую приходится довольствоваться крошечными участками, которые удалось выкроить между другими домами, – продолжает А. Лаирова. – Это заставляет их строить подземную парковку, однако в центре города подземное пространство так насыщено инженерными коммуникациями, что даже таким образом решить проблему парковочных мест получается далеко не всегда». В ситуации с торгово-развлекательными комплексами проблема становится еще более драматичной из-за большого наплыва посетителей. Единственное, что способно уменьшить размеры про-блемы, – это изначальная ориентация на посетителей, передвигающихся по городу на метро (разумеется, в случае если станция метро находится в непосредственной близости от объекта).

Для офисного центра ключевым компонентом хорошего расположения является транспортная доступность. Близость к метро по-прежнему на повестке дня – из-за пробок даже весьма состоятельные люди все чаще наведываются в подземку, а стремление городских властей построить у пересадочных узлов множество перехватывающих парковок может сделать такой комбинированный стиль поездок (машина + метро) еще более востребованным. «Вопреки навязываемому мнению о небольшой значимости для офисного объекта близости к метро, на наш взгляд, этот фактор не утратил и вряд ли в ближайшее время утратит свою актуальность для арендаторов, – говорит Алексей Богданов, партнер консалтинговой компании S.A.Ricci, входящей в международную сеть King Sturge. – Также очень важна прямая автомобильная доступность здания. Крайне желательно, чтобы офисный объект имел более одного подъезда с нескольких основных магистралей».

Форма диктует содержание

Для девелопера имеет значение не только расположение, но и форма участка. «Участки неправильной геометрической формы порой серьезно осложняют или делают вообще невозможным строительство объекта того типа, который диктует его местоположение, – считает Алексей Богданов. – Например, слишком узкие и вытянутые участки, не по-зволяющие, скажем, организовать достаточный наземный паркинг, заставляют архитектора проекта «хитрить» с парковкой (например, пристраивать ее в качестве соседнего здания к бизнес-центру). Так поступили в проекте «Легион III» и «Северная Башня». Треугольные участки также не позволяют построить здание эффективной прямоугольной формы, но зачастую это не останавливает девелопера. Примером тому может служить бизнес-центр в форме треугольника «Триангл Хаус».

Окружение участка тоже очень важно. Так, по словам Алексея Богданова, участки, плотно окруженные соседними строениями и находящиеся не на первой линии, вряд ли подойдут под строительство торгового центра, зато могут быть пригодны под строительство гостиницы или офисного центра. «Бесспорно, тип окружения в значительной степени сказывается на привлекательности объекта в глазах арендатора, – говорит Алексей Богданов. – Здания, окруженные промзоной, соседствующие с тюрьмами и кладбищами, менее привлекательны для компаний, думающих о своем имидже. И простым разворачиванием фасада от «неблагополучного» соседа здесь дело кардинально не исправить.

Наличие инфраструктуры в непосредственной близости от здания очень ценится арендаторами: кафе, рестораны, магазины, гостиницы – хорошие соседи. К сожалению, сегодня таким окружением могут похвастать только здания, расположенные в историческом центре Москвы, на Садовом кольце и вблизи метро на ТТК».

Центр перестал быть магнитом

Ухудшение транспортной ситуации и ряд других факторов привели к центробежным тенденциям: офисные центры стали выбираться за пределы Садового, а затем и Третьего транспортного кольца. Некоторые эксперты полагают, что просторные бизнес-парки и даже целые деловые анклавы за МКАД – это только вопрос времени. Децентрализация деловой жизни в Москве, по мнению экспертов S.A.Ricci / King Sturge, является не только знаковым, но и весьма перспективным явлением для рынка коммерческой недвижимости города. Основные причины этого процесса – нехватка крупных свободных площадок в историческом центре, появление ТТК и серьезно улучшившаяся автомобильная доступность в средней и периферийной части города, повышенная «пробочность» в центре и отсутствие там возможностей для цивилизованной парковки.

«Еще относительно недавно практически весь крупный бизнес стремился обосноваться в историческом центре города и другого местоположения для своей деятельности просто не предполагал, – вспоминает Алексей Богданов. – Самые привлекательные объекты вырастали внутри Бульварного кольца, вдоль Садового кольца и на главных центральных улицах: Тверской, Якиманке и т.д. Были времена, когда бизнес-центр Riverside Towers, построенный турецким девелопером – компанией ENKA возле Павелецкого вокзала, считался удаленным от Центра, а земельные участки в районе ныне существующего ТТК или набережных (например, Яузы) и вовсе считались «закудыкиными горами».

Сегодня ситуация кардинально изменилась: появились высококачественные объекты офисной недвижимости не только в районе ТТК (который вообще уже нередко называется и воспринимается арендаторами и девелоперами как деловой район), но и за МКАД».

Тем не менее, в S.A.Ricci / King Sturge считают, что объекты в районе МКАД еще «не созрели» для нормальной жизни офисного арендатора: плохая инфраструктура, отсутствие метро. А вот высококачественные объекты на ТТК, находящиеся вблизи метро, – это на сегодняшний день лучший выбор дальновидных арендаторов. В качестве яркого примера такого проекта А. Богданов называет небоскреб Nordstar Tower, возводимый компанией «ДС Девелопмент» (подрядчик ENKA) на развязке возле метро «Беговая»: отличная транспортная доступность, метро в трех минутах пешего хода, обширная инфраструктура и огромная парковка. «Правда, нельзя сказать, что все проекты, строящиеся сейчас на ТТК, идеальны для размещения, – добавляет он. – Так, например, в нашумевшем проекте «Москва-Сити» все острее и острее продолжают выявляться предсказанные проблемы «каменного мешка»: уже сегодня здесь один из худших в городе коэффициентов по парковке – 1 машиноместо на 150-200 кв.м. И это всего лишь при 20% заполненных площадей от общего объема, за- планированного к строительству. Подъехать к «Сити» крайне сложно уже сегодня».

МКАД больше, чем граница

В настоящее время в Москве набирает обороты программа реконструкции территорий, прилегающих к внутренней стороне МКАД. Нетрудно догадаться, что речь идет в основном о строительстве объектов коммерческой недвижимости (жилье там нельзя строить по нормативам). Развитие этих территорий не только существенно пополнит рынок нежилых помещений, но и поможет изменить лицо города, во всяком случае, на его внешних границах. Изменит ли новая программа значение МКАД? Ведь магистраль и так уже называют одним из главных торговых коридоров. Как нам стало известно из компетентных источников, «иногда высказывалось мнение, что внешняя сторона МКАД начала развиваться раньше, поскольку там земля продавалась в собственность. Но это не совсем верно. Для девелопера долгосрочная аренда – испытанная и вполне удобная схема. Основная причина несинхронности застройки лежит в градостроительной плоскости: внешняя сторона была гораздо меньше застроена, а внутренняя требует серьезного редевелопмента, а значит, и больших затрат. Именно поэтому понадобилась специальная городская программа».

Характер застройки на внутренней стороне МКАД тоже будет несколько иным: она должна быть ориентирована не только на транзитный поток, но и на жителей прилегающих кварталов. Этот социальный аспект реконструкции предполагает иной набор объектов недвижимости и инфраструктуры. Кроме того, при реконструкции территорий, прилегающих к Кольцевой автодороге, будут реализовываться и смежные программы: строительство гаражей и недорогих гостиниц. Так что потенциал МКАД еще далеко не исчерпан.

Пром отступает

Помимо МКАД немалые резервы «зарыты» в промзонах. «Сегодня многие бизнес-центры возводятся на территории бывших промзон или просто в районах активной застройки, например, в районе станции метро «Павелецкая» или в ММДЦ «Москва-Сити», – говорит Антонина Лаирова. – Там расположены высококлассные здания, в которых находятся крупные компании, и арендаторы понимают, что какое-то время придется мириться с неудобствами (строительный шум, непрезентабельное окружение). То есть фактически работать в условиях постоянной стройки, потому что сейчас на рынке дефицит офисов, и это является своеобразной платой за то, чтобы в будущем находиться в районе со сформированной бизнес-средой».

Однако не все трудности бывают временными, считает А. Лаирова. Неудобства расположения носят перманентный характер в случае близости неблагоустроенных территорий, пустырей, свалок или промышленных участков. В таких условиях обычно нельзя выправить положение за счет архитектуры здания. Исключения составляют случаи, когда неудобства окружения минимальны, либо компенсируются за счет других удачных особенностей расположения – близости метро или крупной магистрали и т.д. Например, ТЦ «Атриум» и ТЦ «Европейский», расположенные около железнодорожных вокзалов (Курского и Киевского соответственно), умело пользуются посетительскими потоками, которые генерируются этими крупными транспортными узлами.

Константин Королевский, первый заместитель руководителя столичного Департамента градостроительства, уверен, что многие «дефекты» расположения, которые сегодня кажутся неизменными, очень скоро могут уйти в прошлое.

«Ускорение реорганизации промышленных территорий и освоение территорий РЖД приведут к тому, что в этих районах кардинально изменится весь градостроительный ландшафт, – говорит К. Королевский. – В результате объекты коммерческой недвижимости не будут служить неким буфером между производственными территориями и жилой застройкой, а будут полноценно интегрированы в градостроительную среду».

Знал бы прикуп…

При разработке концепции проекта приходится учитывать не только расположение участка, но и его физические характеристики. По словам А. Лаировой, если девелоперу досталась проблемная земля (например, требующая замены верхнего слоя грунта), условия получения такого участка могут быть даже льготными, учитывая потенциальные затраты девелопера на восстановление почвы. Однако здесь важно заранее рассчитать необходимые вложения, поскольку сложные ландшафтные и почвенные работы способны не только замедлить реализацию проекта, но и сделать его нерентабельным.

В последние два года особенно актуальной стала проблема провалов грунта на многих московских улицах. Это связано как с внутренними факторами, такими как неустойчивые грунты и карстовые пустоты, так и с антропогенным воздействием – в первую очередь, с постоянным строительством все новых сооружений, зачастую без учета состояния почв, а также с увеличивающимися автомобильными потоками. Это ведет к повышению нагрузки на почвенный слой, следовательно, изучение физических характеристик участка и прилегающих к нему территорий приобретает все большее значение для определения целесообразности проекта.

Помимо физических характеристик участка немалое значение имеют и правовые. Выбор концепции будущего объекта коммерческой недвижимости – сложная задача, которая под силу лишь профессиональному консультанту. К сожалению, и для консультанта в этой задаче может быть слишком много неизвестных. «Проблема непрозрачности процедуры инвестторгов действительно существует на рынке недвижимости, в том числе и коммерческой, – говорит А. Лаирова. – Отсутствие полной и достоверной информации по участку может приводить как к повышению конечных затрат инвестора, так и к более драматичным проблемам (задержкам строительства, появлению недостроев). Недостаток информации связан с другой важной проблемой российского рынка недвижимости – с сильным влиянием административного ресурса на рыночные процессы. Поэтому основной задачей инвестора на инвестторгах становится не просто получение всей информации по проекту, а налаживание контактов с бюрократическим аппаратом. За последние годы наблюдаются позитивные подвижки в этом вопросе, но они пока не в состоянии кардинально изменить ситуацию».

***

На просьбу детально описать, как расположение конкретного проекта отразилось на его характеристиках, консультанты отреагировали на удивление без энтузиазма, ограничившись обтекаемыми фразами типа «местоположение является ключевым фактором» и т.д. Впрочем, если задуматься, то удивляться нечему: любая конкретика, особенно формулы, построенные на «ключевых факторах», является частью ноу-хау, а за это уже принято платить…

Дата публикации: 11:33 15 февраля 2008

Источник: bpn.ru