Новое лицо ипотечного рынка

Начало года принесло на рынок недвижимости рост цен и повышение ставок по кредитам. Тем самым, возможно, формируются предпосылки для нового кризиса: с рынка «вымывается» как часть тех покупателей, кто хотел обменять квартиру, так и тех, кто собирался купить квартиру по ипотеке. А спрос инвесторов, как помнится по прошлому году, довольно переменчив.

Характеризуя ситуацию на ипотечном рынке в целом, специалисты употребляют такие сравнения, как «ужесточение по всем фронтам»: повышение ставок, повышение первоначального взноса; в их речи звучат такие финансовые термины, как биржевой кризис, кризис ликвидности, ставка ЦБ и даже столь, вроде бы, далекие от ипотеки слова, как цена на нефть. Но обо всем по порядку.

Ставки в среднем по рынку за декабрь-январь выросли примерно на 1%, говорит Василий Белов, гендиректор компании «Фосборн Хоум». Общую ситуацию на рынке можно охарактеризовать с помощью индекса средневзвешенных ставок, который рассчитывает «Фосборн Хоум». В нем учитываются ставки кредитов, предоставленных клиентам этого ипотечного брокера различными банками за прошедший месяц. Так вот, в ноябре 2007 года этот показатель достиг своего максимума (по январю данных еще нет, но в компании не ожидают резких изменений). В ноябре индекс по рублевым кредитам составил 11,50%, а в долларах – 9,98%.

В декабре индекс даже несколько снизился и составил: в долларах США – 9,90%, в рублях – 11,32%. Василий Белов так объясняет данное снижение ставки: «С рынка уже в ноябре ушли примерно 15% заемщиков, которые хотели получить кредиты с неподтвержденным доходом и без первоначального взноса: ставки по таким кредитам всегда выше на несколько процентных пунктов. Зато им на смену пришли люди, которые готовы были вносить большой первоначальный взнос, они придерживали деньги и следили за ценами на недвижимость, и, когда поняли, что начался рост цен, а лучших условий по ипотеке не будет, они стали обращаться за ипотекой».

Если же смотреть условия конкретных банков, то подняли свои ставки те из них, кто активно работает с ипотекой и на политику которых ориентируется большинство других банков: ВТБ-24, Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, «Уралсиб», Росевробанк, рассказывает Белов.

Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК), анализируя ситуацию на рынке, говорит о поднятии ставок на 1-1,5% в среднем, упоминая такие названия, как ВТБ-24, Первый Чешско-Российский банк (ПЧРБ) и ряд других.

Заместитель генерального директора «Национальной риелторской группы» (NRG) Алена Каприелова рассказывает о том, что Сбербанк РФ объявил о поднятии ставок еще в конце декабря прошлого года, а ВТБ-24 повысил ставки на 0,5% по кредитам как в рублях, так и в иностранной валюте в среднем, причем в первую очередь – на кредиты без первоначального взноса. Москоммерцбанк повысил ставки по ипотечным кредитам, одновременно увеличил первоначальный взнос для заемщика с неподтвержденным доходом (при этом увеличил срок выдачи кредитов до 30 лет и отменил комиссионные сборы за рассмотрение заявки на кредит и выдачу кредита), добавляет Каприелова. Банки «Возрождение» и «Кит-Финанс» повысили ставки на покупку жилья в среднем на 0,5% в рублях и на 1% в долларах, а вот в Альфа-Банке повышение коснулось в основном рублевых кредитов.

Алена Каприелова говорит также о другой имеющейся на рынке тенденции: Росбанк, Абсолютбанк, Инвестсбербанк и некоторые другие оставили ставки по ипотечным кредитам пока прежними. «Более того, есть тенденции, противоположные общей ситуации на рынке: некоторые банки снизили ставки и/или улучшили условия по ипотечному кредитованию. К примеру, DeltaCredit – на 0,5% для кредитов в долларах США по программе «Назначь свою ставку», то есть до 8% (самый низкий процент, предлагаемый в настоящий момент на российском рынке)», – рассказывает эксперт. Алена Каприелова объясняет подобную тенденцию маркетинговыми соображениями, считая, что банки, улучшая одни программы, ужесточают требования по другим.

А некоторые банки подняли ставки частично. К примеру, Банк Москвы поднял с 7% до 9% базовую ставку по кредитам в швейцарских франках, одновременно предлагая новую для российского рынка валюту – японские йены под 6% годовых.

Удивительно, но на нынешнем кризисном рынке продолжают действовать совместные программы некоторых застройщиков и банков с минимальными ставками. Самым ярким примером можно назвать программу «Новостройка под 8% в рублях» (правда, эта ставка действует только на стадии строительства) от «СУ-155», которую они начали летом 2007 года и в которой участвуют Независимый строительный банк, Банк Москвы и банк «Зенит». Кроме того, действуют похожие программы у многих девелоперов: чуть лучшие условия предоставляет банк «Абсолют» для покупателей новостроек «ПИКа», банк ВТБ-24 тоже предлагает чуть лучшие условия для некоторых застройщиков и т. п. Еще одно новшество, которое выглядит идущим вразрез с общими тенденциями рынка: банк ВТБ-24 увеличил срок кредитования до 50 лет (при одновременном повышении процентных ставок).

Эти тенденции для рынка недвижимости в целом означают, что, с одной стороны, не все еще потеряно: шанс получения ипотечного кредита по довольно низкой ставке есть, и ипотечные покупатели не ушли с рынка полностью. Другой вопрос, что на заем могут претендовать далеко не все те, кто взял бы с легкостью аналогичный кредит в прошлом году.

И более того, рост цены квадратного метра заставляет говорить о том, что предлагаемые банками лимиты все чаще недостаточны для покупки необходимой заемщикам квартиры. По предварительным расчетам, чтобы сейчас купить однокомнатную квартиру на московском рынке, доход заемщика должен быть не ниже 100 тыс. руб. Тем самым количество ипотечных покупателей падает, и это снижает спрос на рынке недвижимости. Продолжение роста ставок может заставить отказаться от идеи покупки довольно многих покупателей. Будет ли их уход для рынка столь значим, чтобы притормозить цены, станет понятно буквально этой весной.

Дата публикации: 12:44 15 февраля 2008

Источник: bpn.ru