Дома и банки

Можно ли получить ипотечный кредит на загородный дом? Такой вопрос еще недавно задавали единицы, однако сегодня ситуация меняется. Многие даже говорят о предстоящем буме кредитования загородной недвижимости. Так ли это на самом деле? Мы попробуем разобраться в причинах растущего спроса на недвижимость, расположенную вне городской черты и постараемся дать оценку общим тенденциям в этом сегменте кредитования.

В последние несколько лет мы столкнулись с бурным ростом спроса на жилье в городе. После практически трехлетней стагнации покупательская способность резко возросла, что и стало причиной бума на городские квартиры в 2006-2007 годах. Стоимость жилья резко возросла и те, кто имел достаточно средств на приобретение квартиры определенного метража, в условиях резкого повышения стоимости квадратного метра были просто вынуждены искать помощи у банков. Весной 2007 года рост цен на жилье прекратился, а затем некоторое время рынок и вовсе демонстрировал незначительную, но все же отрицательную динамику. Казалось, цены выросли до своего максимума и больше расти не будут. Три-четыре тысячи за квадратный метр в «хрущевке» любому здравомыслящему человеку итак казались чрезмерными. Тем не менее, уже к концу лета – началу осени цены вновь поползи вверх. Несмотря на низкий спрос на рынке, который отмечает большинство риэлторов, цены продолжают расти. По мнению многих участников рынка, ценовой максимум для России даже в Москве и Петербурге еще не наступил. Если говорить конкретнее – в Москве запаса роста осталось совсем немного, а вот Петербург еще продемонстрирует определенный скачок цен.

Как следствие, все большее количество потенциальных покупателей обращают внимание на загородную недвижимость, где потенциал роста цен достаточно высок. Около 10-20% людей сегодня покупают такое жилье с целью перепродажи.

Предприимчивые инвесторы, основываясь на прогнозных величинах будущего роста, стремятся приобретать наиболее ликвидные объекты в ценовой категории до 200 тысяч долларов. Однако вернемся к тем, кто покупает загородные дома не для спекуляций, а для постоянного или временного проживания.

Суммы кредитов и процентные ставки

Потенциальные покупатели делятся на две категории – те, кто уже имеют квартиру в городе и хотят приобрести загородный дом, и те, кто не успел купить городское жилье и сейчас понимает, что вместо малогабаритной «двушки» можно приобрести небольшой домик в пригороде.

По оценкам компании «Кредитный и Финансовый консультант», в настоящее время реально выдают ипотечные кредиты на загородную недвижимость порядка 20 банков, работающих на рынке Санкт-Петербурга. Из общего числа «ипотечных» заемщиков, с которыми мы работаем, покупатели загородных домов составляют около 10-15%. Впрочем, прослеживается тенденция к увеличению их доли. Активный рост объема таких покупателей начался с лета текущего года и продолжается по сей день.

Усредненная величина первого взноса составляет 20% – большинство работающих в этом сегменте банков выдают кредиты именно на таких условиях. Суммы, выдаваемые на приобретение загородной недвижимости, могут составлять от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов долларов. В среднем, клиенты получают кредиты в размере 200-300 тысяч. Если говорить о рекордах, то, к примеру, в середине 2007 года через нашу компанию были получены кредиты в размере 65 миллионов рублей в Москве и более 30 миллионов – в Санкт-Петербурге.

Что касается процентных ставок, то за последний год разрыв между величиной ставки по ипотеке в городе и за городом значительно сократился – в настоящее время он составляет всего 1-2%. Многие банки и вовсе уравняли ставки, хотя в данном случае речь идет лишь о некоторых видах кредитных программ.

Показательным моментом, который характеризует общее настроение банкиров и их стремление развивать данный вид кредитования, является увеличение радиуса, в котором возможна покупка жилых домов. Еще в начале 2007 года большинство кредитных продуктов предусматривало необходимость расположения объекта в пределах 50-100 км от Петербурга. К концу года практически все банки существенно увеличили этот радиус – сейчас можно получить кредит на покупку дома, возведенного практически в любом уголке Ленинградской области.

Проблемы и будущее загородной ипотеки

Одна из главных проблем, с которой может столкнуться потенциальный покупатель загородного дома – это выбор подходящего источника финансирования. Грамотный выбор ипотечной программы может сэкономить не только время, потраченное на оформление документов, но и внушительную сумму денег. Учитывая, что суммы кредитов значительны, а срок кредитования составляет в среднем 12-15 лет, разница ставки даже в один процент оборачивается для заемщика потерями в несколько десятков тысяч долларов. Если ситуация в городской ипотеке более или менее понятна и разобраться со всеми тонкостями получения кредита может до 20% заемщиков, то загородная покупка является гораздо более сложным процессом. В последнем случае ценящий свое время и деньги человек будет просто вынужден обратиться к профессиональному консультанту.

Одно из заблуждений – банки не хотят работать с садоводствами. На самом деле нарастающая конкуренция заставляет банки более вариативно подходить объектам залога. С помощью кредитного брокера сегодня можно взять кредит практически на любую форму участка. Не забывайте, что потенциальный покупатель получает информацию о появлении тех или иных кредитных продуктов только из рекламы самих банков, в то время как брокер, постоянно находящийся в контакте с представителями банка, первым узнает о появлении новых кредитных продуктов, смягчении или ужесточении требований по кредитам.

Оценивая состояние банковских предложений на покупку жилья за городом, можно с уверенностью говорить об определенном прогрессе. Даже по сравнению с началом года условия большинства банков значительно смягчились.

Практически каждую неделю один из петербургских банков так или иначе меняет условия работы по ипотеке.

Несмотря на осенний кризис на американском рынке ипотечного кредитования, российские банки продолжают активно развивать собственные кредитные продукты. Мы можем констатировать, что уже в ближайшие год-два пороговые значения, отталкивающие покупателей от покупки через ипотеку будут пройдены, и тогда мы действительно можем рассчитывать на скачок спроса на недвижимость за городом. Как только ипотека станет комфортной для покупателя не только с точки зрения низких ставок, но и удобства, скорости процесса оформления, следует ожидать повторения истории развития многих крупных мегаполисов, где значительная часть населения со временем переехала в пригороды.

Дата публикации: 13:27 15 февраля 2008

Источник: bpn.ru