Частный город

Те, кто собирается присмотреть себе жилье в Подмосковье, скорей всего будут обескуражены – в географии региона происходят значительные изменения. Вокруг столицы один за другим начинают строиться новые города, которых нет пока ни на одной карте. Эксперты утверждают: появление «частных городов» может существенно помочь в решении жилищной проблемы. Так чего же от них ждать москвичам?

Доброкачественное градообразование

Во всем мире такое масштабное строительство давно стало привычной практикой. Первые мега-проекты явились следствием жилищного кризиса, когда-то охватившего Запад. Сейчас, например, в США или Японии число «частных городов» исчисляется десятками. В России же это пока новый тренд.

Отечественные застройщики заинтересовались комплексным развитием больших территорий совсем недавно.

– И инвесторы, и застройщики проявляют все большее желание заниматься проектами комплексной застройки. Потому что есть уверенность в платежеспособном спросе как сейчас, так и в долгосрочной перспективе, – говорит эксперт по недвижимости Алла Аксенова. По оценкам экспертов, в окрестностях Москвы находятся в разной стадии готовности около двадцати мега-проектов.

– Комплексная застройка больших территорий – процесс, требующий значительных затрат и предполагающий долгие сроки реализации объектов. Поэтому позволить себе подобную роскошь могут только крупные девелоперы. В строительстве, как правило, участвуют несколько застройщиков. Сегодня на начальных стадиях находятся порядка десяти проектов (среди них «Рублево-Архангельское», «Остров Барвиха», «Остров Истра», проект А101, заявлен проект города на 150 тыс. человек на юге Московской области, вблизи города Домодедова). Ожидается выход проектов «частных городов» и от компаний-лендлордов, в этом случае суммарное число таких проектов может возрасти до 15–20, – говорит исполнительный директор одной из компаний недвижимости Мария Литинецкая.

В чем «изюминка»?

– Проекты подобного рода обладают всеми необходимыми для жизни объектами инфраструктуры. В образующихся населенных пунктах предусматривается и создание рабочих мест – формируются деловые центры и промышленные зоны, – добавляет Мария Литинецкая.

– Покупатели заинтересованы в приобретении квартир в крупных микрорайонах, поскольку застройщики возводят в них социальные и образовательные учреждения одновременно со строительством всего комплекса, тогда как при «точечной» застройке сроки запуска в действие инфраструктурных объектов могут отставать от сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Но так как в последнее время стандартный набор инфраструктуры возводится в каждом районе, девелоперы предлагают потенциальным покупателям своеобразные «изюминки». Например, не просто районные школы, а специализированные гимназии, фитнес-центры, дворцы спорта или даже музеи, – говорит управляющий партнер другой компании недвижимости Наталья Тихоновская.

Но есть нюансы.

– Инфраструктура города принципиально отличается от районной инфраструктуры. В разы. Далеко не каждый застройщик или инвестор в состоянии ее потянуть. Если речь идет о районе, встроенном в структуру города, то расходы на инфраструктуру могут доходить до 40%. Если говорить о городе, то расходы могут превосходить доходы от продаж, – утверждает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра Елена Логвина.

Как предсказывают эксперты, «частные города» могут счастливо избежать социального расслоения.

– В них практически нет социального жилья. Или почти нет. А значит, и состав населения более равномерен, – утверждает руководитель одного из агентств недвижимости Светлана Абелян.

Прогрессивные мега-проекты формируются по законам, известным во все времена. Чтобы город гармонично развивался, крупные инвесторы должны здесь разворачивать свой бизнес, создавая рабочие места.

– Необходимо, чтобы в таких городах было градообразующее предприятие, – утверждает Елена Логвина. – Как, например, в Японии есть город Тойота. Что оно производит и кому принадлежит, думаю, догадаться не сложно. Спектр вопросов, связанных с трудоустройством населения, остро встает и в среднем Подмосковье. Если возлагать надежду на Москву как на источник рабочих мест, то успешность проекта окажется весьма сомнительной.

Автономная жизнь: плюсы и минусы

Главный плюс комплексной застройки – независимость от расположенных рядом крупных населенных пунктов. Цель застройщиков – обеспечить жителей всем необходимым для комфортной жизни.

Однако имеется и целый комплекс минусов:

1. Отсутствие ощущения уединенности из-за небольших территорий участков и большого числа жителей.

2. Проблемы с въездом в город и выездом из него (жители новых городов будут создавать дополнительные нагрузки на трассы).

3. Уровень качества инфраструктуры. Например, уровень общеобразовательной школы в поселке может не устраивать родителей. В этом случае придется возить ребенка в московскую школу. То же самое и с медицинским обслуживанием.

4. Однотипность домов, отсутствие индивидуального облика каждого домовладения.

5. Отсутствие «духа истории». Новые города строятся в большинстве своем на бывших землях сельхозназначения и не могут похвастаться памятниками истории, архитектуры – тем самым «духом истории», который есть в маленьких старых сложившихся городах.

Вопрос цены

– Уровень цен на жилье в таких проектах пока сложно определить, поскольку в целом продажи в них еще не открыты, – говорит Мария Литинецкая.

Любопытно, что география таких проектов пока довольно однородна.

– Их объединяет одно – они находятся на престижных западном и юго-западном направлениях. Например, около года назад были обнародованы масштабные планы застройки в районе совхоза «Коммунарка» – это Калужское шоссе. Также была идея построить «город миллионеров» на Рублевке, – говорит директор по маркетингу одного процветающего агентства недвижимости Ирина Котова. – Глядя на карту, нетрудно предположить, что ориентированы такие проекты на людей, запросы которых несколько выше необходимого минимума.

Радужно, но неопределенно

Пока подобные мега-проекты занимают только посвященных. Это популярная тема для аналитических обзоров, «круглых столов» и бесед в кулуарах. Основной массе москвичей вопросы комплексной застройки станут интересны после того, как многообещающие проекты приобретут реальные очертания и получат конкретное выражение в рублях и квадратных метрах.

Делать прогнозы о будущем такого формата сложно даже специалистам. Все сегодняшние проекты будут завершены только через 10–15 лет (а первые положительные денежные потоки начнут поступать через 3–4 года).

– Комплексное освоение больших земельных массивов является очень интересным проектом на сегодня, поскольку позволяет с нуля сформировать новую, более комфортную и современную среду обитания для населения, – утверждает Марина Литинецкая.

В том, что грядут большие перемены, участники рынка не сомневаются. Новая волна градостроительства может существенно изменить облик рынка. При этом, как уверены эксперты, выиграют и застройщики, и покупатели. Если, конечно, не помешают непредвиденные трудности.

Дата публикации: 17:38 15 февраля 2008

Источник: bpn.ru