Пустыри Красногвардейского района манят инвесторов

Грядущее строительство офисно-делового комплекса «Охта-центр» на Малой Охте подстегивает интерес инвесторов к Красногвардейскому району. Это одна из немногих территорий города, располагающая значительными резервами для строительства как жилья, так и коммерческих объектов.

Площадь Красногвардейского района составляет 56 кв. км, население – примерно 318 тысяч человек. На северо-западе он граничит с Калининским районом, на юге – с Невским. Северные и восточные рубежи района совпадают с границей города, примыкающей к Всеволожскому району Ленобласти.

Заводская обстановка

В современных границах Красногвардейский район образован в 1973 году. Сегодня он является одним из крупных промышленных центров города. На его территории находится около 50 крупных промышленных предприятий. Среди них – объединения «Пластполимер» и «Русские самоцветы», заводы «Химволокно», «Сантех», «Электропульт», «Полюстрово», «Пискаревский», Полюстровский домостроительный комбинат и др.

Экологическая обстановка района оставляет желать лучшего. Это объясняется значительным потоком грузового транспорта и выбросами промышленных предприятий. Некоторые из заводов и фабрик, расположенных здесь, занимаются небезопасным для окружающей среды производством («Пластполимер», Завод слоистых пластиков).

Также местную экологию ухудшает большое количество железнодорожных веток. Сильно загрязнены почвы в зоне улиц Якорной и Партизанской. Загазованностью отличается территория Заневского проспекта, Якорной улицы, проспектов Шаумяна и Маршала Блюхера, а также части проспекта Энергетиков.

Парков, способных улучшить экологическую обстановку в районе, немного. Это парк 50-летия Октября, Ржевский лесопарк и Малоохтинский сквер. Еще одна зеленая зона находится между рекой Охтой и железной дорогой на Приозерск. Зато район неплохо обеспечен объектами социальной инфраструктуры. Здесь работают двенадцать поликлиник для детей и взрослых, более ста школ и учреждений среднего профессионального образования.

Зона охвата

Красногвардейский район пересекают несколько крупных транспортных магистралей. С севера на юг тянутся Малоохтинский проспект (переходящий за Большеохтинским мостом в Свердловскую набережную), Новочеркасский, Пискаревский и Полюстровский проспекты, а также проспект Энергетиков. С запада на восток по территории района проложен Заневский проспект, продолжающий Невский, и Пороховская улица, переходящая в Ириновский проспект, а затем в Рябовское шоссе.

Транспортная доступность этой административной зоны города оставляет желать лучшего. Здесь всего две станции метро – «Новочеркасская» и «Ладожская». Они расположены в самой южной части Красногвардейского района, в то время как его северная и восточная доли – жилые массивы в Полюстрово и на Ржевке – находятся вне зоны охвата метрополитена. Правда, отсутствие подземки компенсируется большим числом трамвайных, троллейбусно-автобусных маршрутов.

Заметно улучшило транспортную ситуацию в районе появление Ладожского вокзала. Он был построен и открыт в 2003 году, рядом с одноименной станцией метро. На участке железной дороги, проходящей по Красногвардейскому району от Ладожского вокзала, четыре ж/д станции: Ручьи, Ржевка, Пост Ковалево и Пост Заневка.

В июле 2006 года завершено строительство восточного полукольца КАД – от Шафировского проспекта до проспекта Косыгина. Открытие этого участка КАД значительно облегчило жизнь владельцам личного автотранспорта: теперь из Красногвардейского района, минуя центр города, можно быстро добраться до северных и южных зон Петербурга.

Территория дешевого жилья

Первоначально жилые кварталы Красногвардейского района формировались вокруг производств. Селились здесь в основном работники промышленных предприятий, расположенных в этом или соседнем, Невском, районе. И большая часть домов в этих кварталах относится к дешевому (социальному) жилью. В целом спрос на жилье в Красногвардейском районе невысок (сказываются наличие производственных предприятий, проблемы с транспортной доступностью, невысокое качество жилья).

Особой популярностью у покупателей квартир пользуется Малая Охта. Именно здесь расположены две упомянутых станции метро. Спросом пользуются здешние «сталинки» (особенно на Заневской площади, Новочеркасском проспекте), а также современная жилая застройка вдоль Заневского проспекта. Престижными считаются кварталы вдоль Свердловской набережной с видом на воду и Смольный собор, что существенно повышает ликвидность жилья.

В районе немало хрущевских кварталов (Полюстрово, Большая Охта, проспект Шаумяна). Но квартирами в них покупатели жилья интересуются нечасто, несмотря на то что это одни из самых дешевых хрущевок в городе. Самая «молодая» часть Красногвардейского района – Ржевка-Пороховые. Микрорайон застраивался в 80-е годы прошлого века дешевым панельным жильем. Квартир в кирпичных домах предлагается немного, спрос на них невысок. Это объясняется тем, что кварталы значительно удалены от станций метро.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра в Красногвардейском районе составляет примерно 82,7 тыс. рублей. Самый дорогой квадратный метр предлагают в кирпичных домах на Новочерскасском проспекте, Малоохтинском проспекте и Таллинской улице. Стоимость «квадрата» здесь достигает 157 тыс. рублей. А самые дешевые варианты можно найти в панельных домах на Пискаревском проспекте, проспекте Энергетиков и улице Коммуны. Квадратный метр подобной жилплощади едва «дотягивает» до 56 тыс. рублей.

Красногвардейский район пользуется популярностью у арендаторов жилья. Здешние однокомнатные квартиры входят в десятку самых востребованных у съемщиков жилья в Петербурге (по данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос»). Средняя арендная ставка за такое жилище составляет 16 тыс. рублей в месяц.

Эпицентр деловых комплексов

В Красногвардейском районе находится около 40 деловых центров. Большая часть их может быть отнесена к низкокачественным офисным комплексам, появившимся в результате реконструкции промышленных и административных зданий постройки советского периода. По данным компании Becar Realty Group, в районе нет бизнес-центров класса «А», и всего пять объектов класса «В» («Александр Невский», «Аскольд», «Истен», «Русские Самоцветы» и «Паллада»). Все остальные функционирующие в районе деловые комплексы относятся к классу «С» («Аврора-Сити», «Буревестник», «Десон-Ладога», «Наутилус», «Югра» и др.)

В ближайшее время планируется ввод в эксплуатацию бизнес-центр класса «В» – Bazen – на проспекте Шаумяна, 4 (общая площадь составит 8,3 тыс. кв. м). В 2009 году предполагается открыть офисный центр «Охта Разлив» класса «В» (12 тыс. кв. м), расположенный по адресу: улица Химиков, 28.

Компания Setl Group собирается возвести «Деловой квартал Setl City» на Малоохтинском проспекте. Работы начнутся в текущем году. Первая очередь – офис банка и два бизнес-центра (21,6 тыс. кв. м и 26,8 тыс. кв. м) – должна быть введена в строй в 2010 году. Вторая – несколько зданий вдоль Невы (свыше 60 тыс. кв. м) – в 2012-м.

Польский концерн Polnord и компания «Русские самоцветы» планируют создать офисный комплекс на участке земли, принадлежащем ювелирному производству. Комплекс площадью 250 тыс. кв. м построят на пересечении проспекта Энергетиков и Заневского проспекта в районе станции метро «Ладожская». Объект предполагают сдавать очередями до 2012–2014 года. Компания «Теорема» начала работу над освоением делового квартала «Полюстрово» – участка площадью 16 га, ограниченного Свердловской набережной, Пискаревским проспектом, улицей Жукова и Феодосийской улицей.

Всего проектом предусмотрено строительство 17 современных бизнес-центров. Общая площадь офисно-торговых площадей составит более 500 тыс. кв. м. Для делового квартала будет оборудован паркинг на 5,5 тыс. мест. Все строительные работы предполагается завершить в 2012 году.

Крупнейший планируемый проект района – деловой комплекс «Охта-центр». Он будет создан на набережной реки Охты как административно-деловой центр компании «Газпром». Проект предполагает возведение объектов на участке площадью 66,8 га. Архитектурной доминантой проекта станет офисный небоскреб высотой около 100 м. Также в состав комплекса войдут жилые дома, объекты инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры. Предполагается, что деловой центр будет включать в себя офисные здания и торговые павильоны, а также пятизвездочную гостиницу.

Строительство доминантной высотки завершат к 2012 году, а остальных объектов – к 2016-му. При реализации данного проекта с большой долей вероятности будут снесены здания бизнес-центров «Аскольд» и «Паллада».

После заявления о крупном проекте «Охта-центр» многие собственники заводов и фабрик в близлежащих районах занялись редевелопментом промышленных зон под коммерческие площади. Скорее всего, к моменту своего создания «Охта-центр» будет окружен проектами комплексного освоения территорий, такими как деловой квартал «Полюстрово», «Охта Разлив». В районе Ладожского вокзала, недалеко от «Русских самоцветов», должен быть возведен офисно-торговый комплекс компании «Адамант». О планах развития своих территорий также заявило руководство завода «Баррикада».

Красногвардейский район занимает шестое место в городе по обеспеченности качественной торговой недвижимостью. В нем расположены десять крупных торговых центров. Самые большие из них – ТРК «Июнь» на пересечении проспекта Косыгина и Индустриального проспекта (44 тыс. кв. м) и ТЦ «Заневский каскад» на Заневском проспекте (33 тыс. кв. м). В районе также действуют два продуктовых гипермаркета «Лента» (На Хасанской улице и проспекте Энергетиков), гипермаркет «О`Кей» (у станции метро «Ладожкая»), Metro Сash&Сarry (на проспекте Косыгина), «Карусель» (на улице Блюхера). Строительный гипермаркет «Метрика» открыт на пересечении шоссе Революции и проспекта Энергетиков.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средний уровень арендных ставок в Красногвардейском районе на офисные помещения составляет около 795 рублей за кв. м в месяц. Цены за наем торговых площадей выше – около 1,3 тыс. рублей в месяц за метр. Квадратный метр складского помещения можно арендовать в среднем за 310 рублей в месяц.

Жилье потянется за коммерческой недвижимостью

Жилищное строительство в Красногвардейском районе сейчас ведется достаточно активно. Здесь возводят дома многие строительные компании города: «ЛЭК Истейт», «ИВИ-93», «Северный город», «СК Импульс»», «Авангард» и др.

«Большой интерес для застройщиков представляют обширные территории бывших предприятий, НИИ и совхозов, – говорит главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Несколько крупных компаний в последнее время выступили с инициативой комплексной застройки таких территорий».

Например, группа ЛСР собирается на бывших землях племенного завода «Ручьи» создать новый квартал «Цветной город» общей площадью около 2,5 млн кв. м. На участке в 274 га ЛСР возведет 2,1 млн кв. м жилья эконом-класса (дома 137-й серии), 344 тыс. кв. м офисной недвижимости и парковку на 20 тыс. машино-мест. Строительство планируется начать в 2010 году, а завершить – в 2020-м. Компания «Теорема» на территории НИИ «Химволокно» собирается построить жилой комплекс. Планируемый объем застройки – 350 тыс. кв. м жилья.

Перспективы развития жилищной функции района также связывают с реализацией городской программы реновации территорий, застроенных домами первых массовых серий. В Красногвардейском районе в список для участия в программе вошли четыре квартала. Среди них – участок вдоль Уткина переулка в районе Ладожского вокзала; на Ириновском проспекте, рядом с улицами Коммуны, Лазо и Отечественной; территория в пределах проспектов Наставников, Ириновского, Ударников и улицы Лазо. В перечень включен также микрорайон, ограниченный Капсюльным шоссе, улицами Ржевской и Челябинской.

Перспективы развития жилой недвижимости связывают также с созданием «Охта-центра». Для того чтобы обеспечить транспортом новый деловой комплекс и улучшить транспортную доступность территории в целом, в Красногвардейском районе реализуется сразу несколько проектов по строительству объектов транспортной инфраструктуры.

Прежде всего – Орловский тоннель. Основное его предназначение – обеспечить связь между Красногвардейским, Калининским и Центральным районами Петербурга в ночное время в период навигации, когда разводятся мосты. А также минимизировать нагрузку нас Большеохтинский мост через Неву за счет пропуска легковых автомобилей под землей. Разработку проектной документации ведет «Система ГАЛС Северо-Запад», заказчиком является Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству. Протяженность тоннеля составит 1 км, пропускная способность – до 60 тыс. автомобилей в сутки. Окончание строительства запланировано на 2011 год. Свою лепту в улучшение транспортной доступности района внесет и метрополитен.

В период 2016–2020 годов предусмотрено строительство и ввод в эксплуатацию в Красногвардейском районе двух линий метрополитена – «Красногвардейского радиуса» и «Красносельско-Калининской». Линия «Красногвардейский радиус» протянется от станции метро «Ладожская» до станции метро «Ржевка» и будет включать в себя станции «Индустриальный проспект» и «Улица Коммуны».

В состав «Красносельско-Калининской» линии войдут станции от «Ладожской» – «Большеохтинская», «Пискаревский проспект», «Площадь Калинина» и «Проспект Маршала Блюхера» – до станции метро «Ручьи».

Планируется создание системы легкорельсового транспорта – «Надземного экспресса». Строительство начнется в ближайшие месяцы. Первая очередь трассы появится в городе в 2011 году. Первоначально трасса свяжет пять южных районов города – Красносельский, Кировский, Московский, Фрунзенский и Невский. Перспективные планы строительства «Надземного экспресса» (до 2020 года) предусматривают продление трассы в Петергоф, Веселый поселок и Красногвардейский район.

С 2006 года в районе продолжается реконструкция Пискаревского проспекта. В конце декабря 2007 года завершился первый ее этап. Отремонтирована часть трассы от Свердловской набережной до проспекта Мечникова. По окончании работ ширина проезжей части проспекта составила 25 м. Здесь появилось дополнительно по одной полосе в каждую сторону. В рамках второго этапа реконструкции Пискаревский проспект предполагается сделать скоростной магистралью, продолжением которой станет Орловский тоннель под Невой (в створе Орловской улицы и Пискаревского проспекта). Для этого планируется построить несколько путепроводов и транспортных развязок, в том числе через проспекты Блюхера и Металлистов.

В настоящее время ЗАО «НИПИ ТРТИ» (Научно-исследовательский проектный институт территориального развития и транспортной инфраструктуры) разрабатывает проект развития транспортной инфраструктуры территории «Охта-центра». Проект предполагает расширение моста Петра Великого и строительство развязки на Красногвардейской площади и Арсенального моста.

«Успешная реализация проектов по улучшению транспортной доступности Красногвардейского района подстегнет интерес инвесторов к этой части города, – считает Сергей Бобашев, – будет способствовать появлению новых проектов по возведению как офисной и торговой недвижимости, так и качественного жилья».

Дата публикации: 10:53 19 февраля 2008

Источник: bpn.ru