Будущее ипотечного рынка определяют «кризисные» заемщики

На ипотечном рынке серьезные перемены, вызванные как ипотечным кризисом в Америке, так и январскими фондовыми кризисами. Какие заемщики в нынешнее смутное время могут рассчитывать на кредит, выяснил «Собственник».

«Ряд заемщиков, которые были вполне интересны банкам в начале 2007 года, сейчас не смогут рассчитывать на получение кредита», – заявила на пресс-конференции управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович. В основном это относится к бизнесменам, а также к людям с неподтвержденным доходом.

Глава компании «Фосборн Хоум» Василий Белов говорит о том, что уже осенью 2007 года ужесточился андеррайтинг и потенциальных заемщиков банки начали тщательно проверять. «Сейчас на рынке более строгие требования банков к качеству заемщиков, проверяются все данные», – рассказывает руководитель ипотечного центра компании МГСН Михаил Романов.

«Банкам на сегодняшний день интересны заемщики с полностью подтвержденным «белым» доходом или с большей частью «белого» дохода, с хорошими активами», – описывает тенденцию Рзаева Кристина, директор по продажам НБИК. «Зарплаты не успевают за ценами, поэтому круг покупателей недвижимости «с нуля» неуклонно сужается», – добавляет заместитель генерального директора «Национальной риелторской группы» (NRG) Алена Киприелова.

Еще одна важная тенденция начала 2008 года – увеличение первоначального взноса. «Значительно сократилось число программ без первоначального взноса», – рассказывает Василий Белов. Многие банки повысили размер первоначального взноса заемщика с 10% до 20-30%, констатирует Алена Киприелова.

Уже в декабре прошлого года с рынка ушли заемщики с неподтвержденным доходом, которые хотели получить кредит с минимальным первоначальным взносом. Сегодняшний заемщик весьма состоятелен и имеет немалые накопления за душой. Чаще всего с помощью ипотеки производят обмен одной квартиры на другую. «Сумма кредита при этом требуется значительно меньшая и соответствует возможностям наших граждан», – рассуждает о новых «ипотечниках» Алена Киприелова.

Новый заемщик терпелив

Все эксперты отмечают, что увеличились сроки рассмотрения заявки. «Раньше на рассмотрение заявки уходила неделя, а сейчас если получаешь лимит за две недели, то уже хорошо», – рассказывает Михаил Романов. «Из всех банков сейчас только «Джи Мани банк» выдерживает обещанные сроки одобрения заемщика и квартиры благодаря своей технологичности», – добавляет он.

Проверка заемщика и выбранной им квартиры удлиняет и без того не короткую сделку купли-продажи недвижимости. На растущем рынке недвижимости надо обладать изрядным терпением и немалой изворотливостью, чтобы закончить начатую сделку. Во-первых, ипотечным покупателям в периоды роста трудно конкурировать с покупателями с живыми деньгами. Это можно сделать, лишь увеличив цену, впрочем, многие продавцы, услышав об ипотеке, не моргнув глазом называют цену выше обозначенной в объявлении. Во-вторых, для альтернативных сделок период такого сумбурного роста цен тоже не приносит ничего хорошего. Поднятие цены на квартиру влечет увеличение цены и на другие квартиры в цепочке, доходя до последнего покупателя (которым часто выступает как раз «ипотечник») как неадекватное увеличение цены, которое может превысить обозначенный банком лимит кредита. Сегодня идеальным можно было бы назвать случай, когда покупатель после одобрения банком становится собственником квартиры через 3 месяца. И, скорее всего, ему придется потратить от $15 до $20 тыс. помимо первоначального взноса и других стандартных расходов по ипотечной сделке. Продавцы называют другую цену перед сделкой, агент требует «взятку», чтобы сделка состоялась, – вот на что уходят неучтенные деньги.

Неудивительно, что в этих условиях растет число одобренных кредитов, но не совершенных сделок. Впрочем, пессимизма по этому поводу не разделяет Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль»: «То, что ужесточились условия для заемщиков, не привело к сокращению доли сделок, а всего лишь препятствовало дальнейшему росту ипотеки».

Что дальше?

Очевидно, что подобных «кризисных» заемщиков, столь «белых и пушистых», совсем немного на нашем рынке. Расширение ипотеки в 2007 году произошло именно за счет тех «серых и черных», которые с рынка ушли. Когда же улучшатся условия для таких заемщиков? Василий Белов прогнозирует улучшение условий по ипотеке ближе к осени 2008 года, считая основным фактором для этого ожидание улучшения ситуации на международных рынках. «По мере устранения последствий кризиса для российских банков условия заимствования станут лучше, но влияние фондовых рынков, если они продолжат падение, может усугубить проблему с ликвидностью и привести к еще большему ужесточению условий по ипотеке», – предупреждает он.

Владислав Луцков говорит, что профессиональных участников рынка недвижимости на сегодняшний день больше всего беспокоят внешние факторы, влияющие на развитие отрасли: мировые макрофинансовые и макроэкономические показатели, последствия ипотечного кризиса США. «На сегодняшний день нет ни одного эксперта, который мог бы с точностью предсказать развитие мировой экономической ситуации хотя бы на полгода вперед. Фондовые рынки уже приняли самый негативный оборот событий. Скорее всего, стоит ожидать рецессии американской экономики, которая, однако, в свете всех тех мер, которые принимаются американскими финансовыми институтами, не продлится дольше восьми месяцев», – дает он свой прогноз.

Алена Киприелова уверена, что спрос населения на ипотечные кредиты растет и будет расти. «Рынок ипотеки будет расти в 2008 году меньшими темпами, чем в прошлом, но расти будет. Возможно, потребуется срок около года, чтобы рынок вернулся на прежние позиции», – конкретизирует она. Она опасается, что подорожание жилья может оказаться довольно чувствительно для заемщиков, при этом 2008 год вряд ли принесет заемщикам какие-либо новые программы, дающие значительные финансовые преимущества клиентам. Но она полагает, что в борьбе за заемщика банки, как правило, будут изменять параметры кредита: комиссии, плату за ячейки, срок кредита и т. д. И куда большей популярностью будет пользоваться кредит на улучшение жилищных условий.

Дата публикации: 13:19 19 февраля 2008

Источник: bpn.ru