Недострой и недобор

Илья Шуравин, партнер S. A. Ricci / King Sturge, подсчитал, что с 2007 г. на следующий год перенесены сроки ввода как минимум 12 торговых центров. Например, на II-III кварталы 2008 г. отложена сдача ТЦ «Праздник» на ул. Тушинской, второй очереди ЦУМа, ТЦ Zig-Zag на ул. Лобненской. Новая дата открытия ТРЦ «Рио» в составе «Сити парка» на Дмитровском шоссе — III квартал 2008 г., а «Галереи Москворечье» на Каширском — 2009 г.

Сдвинуть сроки

Аналитики не удивляются смещению сроков входа новых объектов на рынок. Дмитрий Хечумов, руководитель департамента DTZ, привычно объясняет его сложностями при получении согласований на строительство, особенно в центре города, а также тем, что девелоперы элементарно переоценивают свои силы. «Срок сдачи всегда примерный, например, при строительстве ТРЦ “Рио” компании пришлось дополнительно тянуть коммуникации, что и стало причиной переноса», — уточняет Ирина Каграманова, пресс-секретарь ГК «Ташир».

Еще одна причина — недобор арендаторов. «Если проект предполагает четыре-пять якорных арендаторов и один из них не найден, то собственник предпочтет отложить открытие», — говорит Владимир Кузнецов, аналитик Welhome.

Каграманова видит выход в формировании собственного пула арендаторов. Например, у «Ташира» таковыми являются гипермаркеты «Наш дом», развлекательная зона «Галактика», мультиплекс «Синема стар». Юрий Юдаков, руководитель отдела Praedium, говорит, что новыми якорями становятся магазины детских товаров, например «Детский мир».

В поисках партнеров

В большинстве торговых центров Москвы представлен один и тот же пул торговых операторов. По словам Максима Гасиева, регионального директора по торговой недвижимости Colliers International, в 2007 г. на российский рынок вышло всего несколько новых западных компаний, в их числе Starbucks (кофейни), Tara Jarmon (женская одежда), The Body Shop (парфюмерия и косметика). Как отметил Илья Шуравин, многие международные ритейлеры пытаются начать свою работу в нашей стране по системе франчайзинга, но не всегда могут быстро найти надежного партнера, других не устраивает качество помещений при их высокой цене.

По данным Дмитрия Зотова, гендиректора «Торгового квартала», средневзвешенная ставка аренды в торговых центрах в ЦАО превысила в 2007 г. $3000 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), а для объектов в пределах Третьего транспортного кольца составила $2750. Для магазинов площадью 100-200 кв. м, расположенных в ведущих торговых центрах столицы, аренда 1 кв. м стоит в среднем $3200 в год, уточняет Гасиев. В торговых центрах, позиционируемых как ТЦ для дорогих марок, например Lotte Plaza и «Времена года», арендные ставки за 1 кв. м начинаются от $1000 и доходят до $5000.

Аренда доступнее

Рост арендных ставок на торговые площади в 2007 г. замедлился, признают аналитики. По словам Кузнецова, по итогам года он составил около 16% (по данным Astera Oncor — 15%). В компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko считают, что средние арендные ставки 1 кв. м в торговых центрах Москвы выросли всего на 8% (с $1950 до $2100), тогда как в 2006 г. рост составил 22%. Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting, говорит, что рост ставок съедает снижение курса американской валюты, в которой по-прежнему фиксируются ставки, и инфляция (11,8% в 2007 г.).

Рынок торговой недвижимости близится к насыщению, добавляет Аверьянов. В 2008-2010 гг. на него может выйти около 3,5 млн кв. м качественных торговых площадей, подсчитывает Александр Осипов из Astera Oncor. В их числе River Mall (250 000 кв. м), «Золотой Вавилон Ростокино» (240 000 кв. м), «Метрополис» (205 000 кв. м), Mall of Russia (180 000 кв. м), «Павелецкий» (119 000 кв. м), «Тверская молл» (113 000 кв. м).

Аналитики GVA Sawyer прогнозируют, что арендаторы покинут менее конкурентоспособные объекты, соответственно, доля вакантных площадей в последних возрастет. Айдар Галеев, директор департамента «Миэль — коммерческая недвижимость» не исключает, что в 2008 г. ставки в таких объектах понизятся на 5-7%.

Авто без места

Илья Шуравин говорит, что количество парковочных мест у ТЦ непосредственно влияет на поток покупателей. По международному стандарту ULI (Urban Land Institute) на 1000 кв. м торговой площади должно приходиться 33 машино-места. Каграманова из «Ташира» говорит, что он является для них ориентировочным.

На все профессиональные торговые комплексы, введенные в 2007 г., приходится менее 8000 машино-мест (из них 2706 в подземных паркингах), подсчитали в Knight Frank. До международных стандартов девелоперы не дотянули как минимум треть, отмечает Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank.

Аверьянов говорит, что девелоперы, вопреки рекомендациям консультантов, вносят корректировки в проект и вместо парковки строят дополнительные торговые площади, которые можно сдать в аренду. Строительство паркинга, особенно подземного, снижает окупаемость ТЦ, поэтому застройщики пытаются приспособить под парковку прилегающие территории, а это не всегда удается, добавляет Шуравин. «В некоторых проектах, например ТЦ “Щука”, девелоперы делают ставку на общественный транспорт, формируя состав арендаторов под демократичную аудиторию», — объясняет он. Подземный паркинг «Щуки» — это 740 машино-мест на 42 000 кв. м. По подсчетам Colliers International, в будни поток покупателей в этот торговый центр составляет в среднем 30 000 человек в день, в выходные — 40 000.

В торговом центре «Шереметьевский» на ул. Никольской (12 000 кв. м, «Кора плюс») всего 102 парковочных места. Поэтому его услугами пользуются преимущественно сотрудники бизнес-центра, в здании которого и расположен магазин, говорит Александр Осипов.

Дата публикации: 11:23 20 февраля 2008

Источник: bpn.ru