Ипотека для бизнесменов: борьба за прозрачность

Еще недавно индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса не имели шансов на получение ипотечного кредита. Но ипотечное кредитование в нашей стране развивается, конкуренция заставляет банки изменять требования к заемщикам, и у данной категории граждан недавно тоже появилась возможность купить квартиру в кредит.

Впрочем, воспользоваться этой возможностью пока не просто. Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка, рассказывает, что «предприниматели и собственники бизнеса являются категорией заемщиков с повышенными рисками для банка. При рассмотрении заявлений таких заемщиков изучается существенно больший пакет документов, соответственно, сроки рассмотрения в несколько раз дольше. Основная причина этого – непрозрачность бизнеса в нашей стране». Решение по таким клиентам будет зависеть от успешности и прозрачности их бизнеса.

Хорошо еще, что формальные ограничения на сферу деятельности отсутствуют. Елена Воронина, заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолютбанка, подчеркивает, что «как правило, отрасль не имеет значения. Среди наших заемщиков распределение по сферам деятельности таково: оптовая и розничная торговля (40%), сфера услуг (40%), производство (20%)».

Применительно к данной категории заемщиков сложности возникают уже на этапе определения ежемесячного дохода. По словам Михаила Романова, руководителя Ипотечного центра МГСН, «если для работников по найму собрана статистика, и, видя опыт и образование человека, даже без справки 2-НДФЛ возможно оценить размер его дохода, то в случае с предпринимателями и собственниками бизнеса такая статистика отсутствует».

Михаил Романов разъясняет, что «хотя формально кредитуется физическое лицо, оценивать приходится юридическое лицо, то есть сам бизнес, а для этого банку нужно провести анализ солидного пакета документов». Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования, предупреждает, что «список документов, мягко говоря, не маленький, и придется потратить некоторое количество времени на их сбор». В качестве примера она приводит перечень документов, которые банк потребует от владельца бизнеса (помимо копии трудовой книжки и справки о доходах заемщика как физического лица) для проверки успешности деятельности компании:

• копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;
• копии документов, подтверждающих приобретение акций компании и расчетов за них (если применимо);
• копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц;
• выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев;
• справка из банка с отметкой банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету;
• копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании;
• копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений;
• копии договоров с основными покупателями/поставщиками/контрагентами;
• копии форм № 1 и 2 (бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках) за предыдущий год и на последнюю отчетную дату или копия формы налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход;
• налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по единому социальному налогу), а также документы, подтверждающие уплаты компанией взносов в государственные социальные внебюджетные фонды.

На обработку этой информации уходит много времени. По словам Михаила Романова, «если срок определения лимита кредитования для работника по найму составляет 7–10 рабочих дней, то на оценку бизнеса может потребоваться месяц. Менеджерам розничного блока кредитования сложно работать с предпринимателями и собственниками бизнеса. Кредитной организации дороже обходится оценка данной категории заемщиков, так как процедуры трудно привести к стандарту».

Другая проблема состоит в том, что «предприниматели не всегда готовы раскрыть всю информацию. Сказывается недостаток квалификации при ведении отчетности – не хватает документов, либо отчетность ведется неаккуратно.

Кроме того, потенциальные заемщики часто не хотят представлять полный пакет документов в банк, опасаясь претензий со стороны налоговиков. Между тем существует такое понятие, как банковская тайна, так что эти опасения необоснованны. Мне не известны случаи утечки информации из кредитного досье. Это большие репутационные риски для банка», – говорит Михаил Романов.

И все же отношения предпринимателя с налоговой инспекцией играют важную роль при принятии решения о выдаче ипотечного кредита. Михаил Романов подчеркивает, что такому заемщику «сложно убедить банк в том, что реальный доход больше, чем «белый». Но наличие неучтенных доходов в данном случае не является плюсом: банк непременно примет во внимание дополнительный риск возникновения претензий со стороны фискальных органов. Кстати, большинство банков не рассматривают данные управленческого учета, оценивая положение фирмы только на основе налоговых деклараций».

Любая нестабильность будет трактоваться не в пользу потенциального заемщика. Елена Воронина предупреждает, что «определенные сложности могут возникнуть у тех предпринимателей, чьи ежемесячные доходы нестабильны в связи с критической сезонностью или проектным бизнесом». Это связано с тем, что кредитные организации работают по аннуитетной системе платежей, которая подразумевает ежемесячные равные выплаты.

Индивидуальные предприниматели часто меняют юридические лица – закрывают одно предприятие и открывают другую фирму с новым названием. Человек может заниматься бизнесом десять лет, но в составлении отчетности нет последовательности. Фирма, на которую представляются документы, часто существует не столь длительное время, и банк сможет рассмотреть итоги деятельности лишь за год-два, а этого мало для оценки успешности бизнеса, разъясняет Михаил Романов. В целом нужно, чтобы бизнес к моменту обращения в банк просуществовал более двух лет, причем не с убыточным и не с нулевым балансом. Владельцу фирмы могут отказать в кредите или снизить лимит из-за соучредителей. Если совладельцев много, а бизнес не очень большой, банк обязательно учтет, что при разделе фирмы каждому из участников достанется слишком мало.

Из-за всех этих сложностей кредитование предпринимателей получило развитие достаточно поздно: АИЖК лишь недавно ввело стандарты для такого рода заемщиков. Но банки по-прежнему «не любят таких заемщиков и часто дают им лимит ипотечного кредитования ниже запрашиваемой суммы», – подводит не слишком утешительные итоги Михаил Романов. «Для оценки платежеспособности банк руководствуется не только подтвержденными или неподтвержденными доходами в данный момент, а вероятностью получения аналогичного дохода в будущем. Это означает, что получение даже «белого» дохода сегодня не гарантирует, что андеррайтеры банка не дисконтируют указанную сумму до рыночного уровня», – подтверждает Алексей Дорош.

К счастью, «на сегодняшний день некоторые банки готовы рассматривать заемщика-владельца бизнеса в качестве физического лица, если доля участия в бизнесе менее 25%. И это не может не радовать, так как в случае рассмотрения бизнеса ставки по кредиту в среднем на 1% выше; рассмотрение будет дольше; практикуется выезд на место и оценка, после чего банк может запросить дополнительные документы. Есть на рынке и ряд банков, которые готовы закрыть глаза на имеющийся бизнес даже в случае участия в нем заемщика более чем 25%. Такие ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке», – рассказывает Кристина Рзаева.

По словам Елены Ворониной, «повысить шансы таких клиентов на получение ипотечного кредита может привлечение созаемщика или поручителя, а также степень документированности («обеленности») бизнеса, его прозрачности и стабильности получения ежемесячного дохода».

Для того чтобы получить необходимую сумму ипотечного кредита, Михаил Романов советует «правильно вести бухгалтерский и налоговый учет, проводить все суммы через расчетные счета, аккуратно подавать налоговые декларации, выводить бизнес из "тени"».

Дата публикации: 13:13 21 февраля 2008

Источник: bpn.ru