Как воевать за подвал в своем доме

К отравляющему жизнь москвичам квартирному вопросу добавился еще один – подвальный. Нежилые помещения в Москве востребованы едва ли не больше, чем жилые, и идут нарасхват. В любой момент может оказаться, что под вашей квартирой расположена новая прачечная или что в результате произведенной в подвале новыми хозяевами перепланировки у вас треснула стена.

Корреспондент "Газеты.Ru" решил выяснить, как среднестатистический москвич может защитить свой подвал от вторжений новых хозяев или арендаторов. Выяснилось следующее: лучше всего бороться за свой подвал, пока он еще свободен или в данный момент освобождается.

Больше всего возможностей у объединений жильцов. По мнению председателя экспертного совета по самоуправлению в жилищной сфере при Мосгордуме Дмитрия Катаева, если граждане живут в доме ЖСК старой постройки, правление должно поднять документы и выяснить, вкладывало ли государство средства в его строительство. Может оказаться, что жильцы в свое время оплатили каждый сантиметр своего дома. "В моем округе был один подобный случай, – заявил Катаев. – Судебный процесс длился довольно долго, но люди выиграли. Причем отсудили не просто подвал, а очень приличное помещение, которое сейчас сдают под магазин".

Если же ТСЖ организовано недавно (на базе ЖСК или из обычного городского дома), то товарищество должно включиться в конкурс на аренду, как и другие юридические лица, но при этом настаивать на том, что у него должны быть преимущественные права на аренду.

Стоит заметить, что в законодательстве напрямую о таких преимуществах не сказано, однако и здесь тоже есть выход. Как объяснил нам адвокат юридической фирмы "Юр-Аудит" Сергей Кормушкин, если цель аренды связана с эксплуатацией дома и в подвале вы собираетесь разместить не магазин, а структуру, необходимую для нормального существования дома, то тут ваше преимущество уже закреплено юридически в ряде подзаконных актов правительства Москвы. Например, ТСЖ имеет полное право использовать подвальные помещения для хранения механизированного снегоуборочного комбайна или занятий детской спортивной секции.

Теперь другой вариант – если жильцы не объединены в ТСЖ. В таких домах жители могут требовать, чтобы районная управа согласовывала с ними сдачу нежилых помещений в аренду. Однако, как проходят такие согласования, никому объяснять не нужно. Здесь, по мнению Дмитрия Катаева, самый простой способ – найти среди жильцов толкового предпринимателя, который согласился бы выступить в роли арендатора, и собрать подписи хотя бы одной трети жильцов с просьбой сдать помещения в их доме человеку, которому они доверяют. В таком случае по закону сдать помещение можно вообще без конкурса.

Сложнее всего, как ни странно, со вновь построенными домами, которыми еще год, а то и больше, распоряжается застройщик.

Известно много случаев, когда новоселы, организовавшись, хотят взять помещение под правление, но для этого у них нет никакой правовой основы. Пока это не городская собственность, а собственность застройщика, с ней ничего сделать нельзя. При том что вообще город заинтересован, чтобы подвалы принадлежали жителям, считает Катаев. И порядка больше, и арендную плату можно направить на содержание дома, уменьшив городские затраты, и сама ситуация подталкивает людей к созданию ТСЖ.

По мнению Катаева, сначала помещение лучше взять в аренду, добиться льготных ставок и сделать ремонт. А через некоторое время использовать свое преимущественное право на выкуп.

Еще один вариант: подвал под вами уже занят арендаторами.

Как рассказали в общественной приемной депутата Мосгордумы Ирины Рукиной, основные конфликты возникают там, где власти считают, что сдают в аренду подвал, а жильцы – что это "техническое помещение". При этом зачастую перекрывается доступ к коммуникациям, а в результате перепланировок нарушается система вентиляции или начинает "плыть" фундамент.

К примеру, в одной из жалоб на имя депутата говорится даже о "подкопе". Взяв в аренду невысокий технический этаж в доме № 1 по Красностуденческому проезду, арендаторы решили его углубить. Стоит заметить, что эти предприниматели получили помещение, находящееся на балансе дэза Тимирязевского района, вполне законно – на конкурсной основе, в соответствии с распоряжением департамента имущества города и по ходатайству префекта Северного округа.

В споре с властями остается один путь – обращаться в их же специализированные структуры.

В Москве это Мосжилинспекция и Инспекция по нежилым помещениям (занимается только муниципальными домами).

"Договор аренды нежилого помещения оформляется через Департамент имущества города Москвы. В Дирекциях единого заказчика и в управах районов имеются сведения о каждом арендаторе и собственнике нежилого помещения. Если такая информация отсутствует – скорее всего, помещение занято незаконно, – рассказала нам заместитель начальника отдела информации Мосжилинспекции Татьяна Филиппова. – Получив жалобу, специалисты Мосжилинспекции прежде всего выходят на место и проверяют документы на право занятия и использования помещения. В случае отсутствия таковых на момент проверки выдается предписание – представить документы в кратчайшие сроки. Если помещение используется не по назначению, если его использование противоречит нормативам или не оформлено должным образом, "арендаторам" предписывается оформить документы в установленном порядке или перестать использовать помещение не по назначению.

Хотя за этим должна следить, прежде всего, управляющая компания, в данном случае ДЕЗ.

В некоторых случаях, если от арендаторов страдают жители (например, ведутся несанкционированные ремонтно-строительные работы), жилищная инспекция предписывает прекратить работы. В случае самозахвата управляющая компания или владелец дома может обратиться в суд".

Есть и другой вариант – когда документы в порядке, но для проведения любой перепланировки арендатор еще должен получить техническое заключение об ее возможности, заказать и согласовать проект. В противном случае действия его противозаконны. Так же как и противозаконно перекрывать доступ к общедомовым коммуникациям, расположенным в нежилом помещении.

"Что касается случая с углублением подвала, – говорит Татьяна Филиппова, – разрешение на это получить трудно, так как такие работы влияют на прочность фундамента и устойчивость дома. Также при несанкционированных раскопках можно повредить коммуникации. В моей практике был случай с "подкопом".

Около шести лет назад мы выдали предписание немедленно закопать или забетонировать самовольно вырытое углубление (фактически еще один этаж). Но виновники даже не успели этого сделать.

В смежном помещении лестничной клетки обрушились два пролета. И только по счастливой случайности никто не пострадал".

В этом случае было поздно. Но есть и масса случаев, когда таких крайностей удавалось избежать. Так, к примеру, в прошлом году жильцам дома № 19/23 в переулке Марины Расковой удалось доказать, что им были доставлены неудобства в результате строительства отдельного выхода из их дома, и заставить арендаторов выплатить компенсацию.

Главное, по мнению опрошенных специалистов, – при первых признаках капитального строительства в вашем подвале поднимать шум. Чем громче – тем лучше. Так что, если опасные соседи появились и в вашем подвале, несите заявления в инспекции, управы, городским и муниципальным депутатам и сражайтесь за свой дом до победного конца.

Дата публикации: 09:41 24 января 2005

Источник: bpn.ru