Дмитровка: предложения на любой кошелек

Дмитровское направление – на 4 месте по объемам продаж по итогам прошлого года. Что выгодно отличает Дмитровку от Новорижского, Рублево-Успенского и Калужского шоссе (первые три места) – это самый широкий по цене спектр предложения. Цена участка на этом направлении может различаться более чем в 6 раз – в зависимости от местоположения.

Плюсы и минусы

А конкретнее, от близости к тем или иным природным «бонусам» – водоемам или лесным массивам: и тем, и другим Дмитровка обязана славой экологичного и спортивного направления. «В силу природных особенностей трасса богата каскадом водохранилищ и озер, холмов и лесов. Это рай для любителей активного отдыха на воде и тех, кто увлекается горными видами спорта. С точки зрения экологии и природы направление не уступает шоссе западных направлений, а по живописности и самобытности природы, может, даже в чем-то и превосходит», – говорит Ирина Семенова, менеджер продаж департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills.

«Дмитровское направление может похвастаться природными ландшафтами и водоемами, – соглашается директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы AG Capital Александр Короткий. – Географическое направление – север Московской области, обилие водохранилищ и лесных массивов обеспечивает преимущества с точки зрения экологии». Кроме того, общеизвестная «фишка» Дмитровки – развитая спортивная инфраструктура: здесь расположены горнолыжные комплексы («Яхрома», «Волен», «Сорочаны», «Степаново», клуб Леонида Тягачева) и яхт-клубы.

С минусами тоже все вполне понятно: это аэропорт Шереметьево и транспортная доступность. «Некоторые отказываются от покупки из-за страха постоянно слышать гул пролетающих самолетов, – говорит Короткий. – Но девелоперы, ведущие застройку в зоне 10-15 км от Москвы – там, где проходит воздушный коридор, обещают компенсировать это неудобство развитой инфраструктурой поселков и качеством строительства».

Транспортные проблемы, надо признать, компенсировать сложнее. «Как правило, «пробка» начинается уже в центре города, на Долгоруковской улице, и рассасывается только после 10 км от МКАД. Шоссе загружено большегрузным транспортом, – рассказывает Ирина Семенова. – Если дорожники не будут улучшать и расширять Дмитровское шоссе (как в пределах Москвы, так и ближайшего Подмосковья), то со временем ситуация будет усугубляться, поскольку в этом направлении ведется строительство новых жилых микрорайонов в поселке Северный».

«Существенный минус – это сложная транспортная доступность, тяжелый выезд на шоссе, узкая трасса со множеством светофоров», – комментирует генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков.

Предложение на любой вкус

По состоянию на начало 2008 года на долю Дмитровского направления приходится примерно 12% от общего количества предложения подмосковных коттеджей и таунхаусов. В единицах, как говорит генеральный директор компании «Миэль – Загородная недвижимость» Савелий Орбант, это около 60 поселков на расстоянии до города Дмитрова, из них 43 находятся в первичной продаже.

По словам же руководителя направления загородной недвижимости компании «МИАН – агентство недвижимости» Светланы Кондачковой, по итогам 2007 года доля продаж объектов на вторичном рынке составила около 55%, еще 30% пришлось на строящиеся объекты в коттеджных поселках, и 15% – это земельные участки с подрядом и без подряда. «В перспективе, в ближайшие 2-3 года, структура продаж существенно изменится, – говорит Светлана Кондачкова. – Прожективный уровень спроса на недвижимость по Дмитровскому направлению демонстрирует растущий спрос на объекты первичной недвижимости, доля продаж которых в перспективе может увеличиться до 45 %».

По категориям жилья, как рассказывает Савелий Орбант, структура предложения по Дмитровке сегодня выглядит следующим образом: 1 организованный коттеджный поселок эконом-класса, 20 поселков категории комфорт, 25 – бизнес, 4 – премиум, 8 – люкс и 1 – эксклюзив. Средняя цена сотки земли, по словам эксперта, составляет сейчас около $11,5 тыс. (в розницу, без уточнения категории и наличия коммуникаций); средняя стоимость домовладения – $835 тыс., квадратного метра – $2,4 тыс.

Впрочем, такого рода «средняя температура по больнице» в случае с Дмитровкой имеет еще меньше смысла, чем обычно. «В зависимости от расположения относительно лесных массивов и расстояния до водоемов стоимость участка на Дмитровском шоссе может варьироваться от $7 до $45 тыс. за сотку, – такой пример ценового разброса приводит Светлана Кондачкова. – Подобная разница в оценках средней цены объясняется сложностью подсчета «среднего арифметического» при широком ценовом разнообразии предложения». И действительно, на этом направлении представлены проекты самых разных ценовых категорий.

От эконома до элиты

«Исторически так сложилось, что дорогая недвижимость на Дмитровском шоссе находится в зоне отдыха Троицкое, в 7 км от Москвы. Из дорогих поселков могу назвать Лазурный Берег, Пестово, M.o.n.a.k.o.v.o. Это три поселка на большой воде, с обширной инфраструктурой, связанной с яхтенными видами спорта, – рассказывает Максим Сухарьков. – Вообще хочу отметить, что элитный поселок на этом направлении всегда находится у большой воды. В целом, самое заметное развитие на Дмитровском шоссе получил бизнес-класс».

«Ценовая вилка в данном направлении очень широка, – говорит Ирина Семенова – В коттеджном поселке Лазурный Берег реализуются некоторые живописные земельные участки с подрядом на строительство особняков по цене до $16 млн. Поселки премиум-класса, такие как Пестово, M.o.n.a.k.o.v.o., имеют средний ценник от $2 млн до $3 млн за домовладение. В поселках бизнес-класса домовладения реализуются по цене $500–800 тыс.».

Категорию же эконом-класса, рассказывает Светлана Кондачкова, на Дмитровском шоссе представляют поселки таунхаусов: Мечта, Северная Слобода, Ясная Поляна, Катюшки, Дубрава и Долгопрудный. «Площадь наиболее востребованных «экономичных вариантов» домов составляет 200-300 кв. м (это показатель трети коттеджей, представленных на рынке), таунхаусов – 120-200 кв. м. Размер самого популярного загородного жилья бизнес-класса и элитных коттеджей — 450-700 кв. м, – говорит эксперт. – В настоящее время в районе Дмитровки представлен практически весь спектр предложений загородного жилья – от относительно дешевых домиков в стародачных местах до элитных коттеджей на берегу водохранилищ». Последних, кстати, становится все больше, так что называть Дмитровку направлением бизнес-класса уже не вполне верно.

«В настоящий момент здесь возводится несколько уникальных коттеджных поселков (Лазурный Берег, Аврора, Зеленый Мыс, Паллада-Сити), и потребительский спрос на них обещает оправдать ожидания риелторов, девелоперов и застройщиков», – рассказывает Кондачкова. Вообще, новые проекты появляются в основном вдали от собственно Дмитровского шоссе – в глубине лесных массивов, вблизи горнолыжных курортов или у «большой воды»; особенно активно идет освоение района Яхромы, где как раз и строятся элитные поселки класса премиум и люкс. В целом по объемам строительства Дмитровка – в пятерке лидеров, успешно выдерживая конкуренцию Новой Риги, Рублевки, Калужского и Пятницкого направлений.

Что до ценовых перспектив Дмитровского шоссе на текущий год, здесь мнения участников рынка несколько расходятся. «За прошедший год рост цен на Дмитровском направлении составил примерно 22%, – дает свой прогноз Ирина Семенова. – Учитывая тот факт, что направление развивается, появляются новые интересные проекты, в 2008 году рост цен продолжится и вероятно составит порядка 25-30%».

По мнению же Савелия Орбанта, вряд ли стоит ожидать в 2008 году роста ценовых показателей более чем на 18-24%. Светлана Кондачкова прогнозирует рост средней стоимости коттеджей на Дмитровском направлении к концу года на 15-20%.

Дата публикации: 12:42 27 февраля 2008

Источник: bpn.ru