Какие квартиры нужны большинству людей. Мнение эксперта

В ближайшие несколько лет корпорация «Главстрой», входящая в состав компании «Базовый элемент», планирует увеличить строительство жилых площадей примерно до двух миллионов квадратных метров в год. При этом компания не намерена ограничиваться традиционным для себя московским регионом, а рассчитывает реализовать масштабные проекты в Санкт-Петербурге, на юге России и в ряде других регионов страны.

О перспективах расширения бизнеса, ситуации на рынке городского заказа в Москве, строительстве новых мощностей по производству стройматериалов, в интервью рассказал генеральный директор «Главстроя» Артур Маркарян.

Справка. Корпорация «Главстрой» - вертикально интегрированный инвестиционно-строительный холдинг, входящий в структуру активов компании «Базовый Элемент». В состав корпорации входят строительный дивизион - «Главмосстрой», производственный дивизион - «Моспромстройматериалы», инжиниринговый дивизион - «Мосмонтажспецстрой», риэлтерская компания «Главмосстрой-недвижимость» и ряд других организаций.

Артур Петрович, каковы предварительные итоги года в компании «Главстрой»?

По итогам 2007 года, «Главстрой» построил в пределах миллиона квадратных метров жилья. Раньше мы полагали, что сумеем несколько превысить эту цифру, но в начале года ряд площадок под будущее строительство нам просто не успели передать, что, естественно, сказалось и на совокупных площадях того, что мы успели сдать до конца года.

На сегодняшний день большинство своих объектов - примерно 80% - мы строим в Москве. Кроме столицы, мы ведем сейчас строительные работы и в Московской области. Проекты в других регионах - например, в Петербурге, находятся пока на этапе подготовки - к строительству приступим во второй половине текущего года.

В Москве «Главстрой» работает в основном по генподряду столичного правительства. Насколько, по Вашему мнению, взаимовыгодно такое сотрудничество с городскими властями?

Столичное правительство - самый крупный заказчик в Москве. Оно в любом случае будет продолжать массово строить жилье для москвичей, поэтому генподрядным организациям выгодно это сотрудничество. Доля городского заказа в общем портфеле заказов «Главстроя», по-прежнему, велика - около 80%.

Если говорить о финансовой стороне вопроса, то еще несколько лет назад городские цены были очень привлекательны для генподрядчиков, однако сегодня, на фоне инфляции, в реальном выражении они стали значительно менее интересными.

Но я бы не сказал, что генподряд в столице абсолютно убыточен - оплата услуг генподрядчика регулируется в переговорах с городом и поэтому властям все равно придется выстраивать взаимоотношения со строительными компаниями на рыночной основе.

Но в целом, конечно, объемы работ по городскому заказу и в рамках собственных инвестиционных проектов должны быть сбалансированными. Мы видим перед собой эту задачу и решаем ее.

Какие сегменты рынка недвижимости являются сегодня наиболее привлекательными для вашей компании?

Мы видим для себя в качестве приоритетных сфер деятельности, на которых можно будет сосредоточиться в ближайшей перспективе, с одной стороны, массовое жилье, а с другой - сложные, с технологической точки зрения, здания - больницы, кинотеатры, театры. Конечно, в Москве у нас есть и объекты бизнес-класса - например, на Ленинском проспекте и Профсоюзной улице - но это жилье не будет нашей основной специализацией, это не наш профиль.

При этом совершенно очевидно, что уже совсем скоро любой строительный проект в Москве будет реализовать гораздо сложнее и тяжелее с организационной точки зрения, чем еще несколько лет назад. Тогда в городе было еще довольно много свободных земельных участков, которые можно было застраивать. А теперь их становится все меньше. Взять хотя бы то же строительство жилья на месте промышленных зон: прежде чем приступить собственно к строительству, надо вывести предприятия, а, следовательно, договориться с их собственниками.

Думаю, вся стройка, особенно массового характера, в значительной степени будет постепенно перемещаться в Подмосковье. Здесь в ближайшем будущем будет сочетаться как массовая застройка, так и строительство элитного жилья.

У «Главстроя» есть несколько крупных и перспективных проектов в Петербурге. Чем вас привлекает рынок недвижимости этого города?

Там существует ясная политика по отношению к инвестору и четкое понимание того, что в рамках принятых на себя обязательств и в оговоренные сроки должен делать инвестор, а что - город.

При этом в северной столице, помимо прозрачности во взаимоотношениях, существует и предельная ясность в отношении того, что можно строить, а что - нельзя. Не могу сказать, что в Петербурге более жесткие ограничения по видам застройки, чем где бы то ни было. Нет, там просто более четкие правила, которые обойти невозможно. Зато можно заранее просчитать все условия реализации строительного проекта.

Этап массового строительства в Петербурге наступил гораздо позднее, чем, например, в Москве. В результате ситуация, сложившаяся в Петербурге, представляет собой некую сублимацию опыта других городов России, очищенную от определенных ошибок и промахов. Поэтому в настоящее время там сложилась одна из самых ясных и понятных систем в сфере строительства.

А какие регионы России, кроме Петербурга, Москвы и Подмосковья, могут стать потенциальными площадками «Главстроя»?

Нам очень интересен Урал, Ханты-Мансийский округ и юг России - Краснодарский край и Ростовская область. Там высокий уровень доходов населения, а, следовательно, и высокий спрос.

В частности, в Ханты-Мансийске мы планируем построить завод по производству газобетона, поскольку рынок стройматериалов находится сейчас на подъеме. Чуть позже, скорее всего, мы войдем и на рынок жилой недвижимости в этом городе.

Что касается Краснодарского края, то здесь нас, прежде всего, привлекает возможность строительства по генподряду, так как в этом регионе уже достаточно много собственников земли, которые хотят инвестировать в строительство.

Конечно, прибыль, полученная от генподряда меньше, чем от девелоперской деятельности, но ведь и риски существенно ниже.

Вы уже анонсировали несколько проектов по производству стройматериалов. Ваш интерес к ним вызван, в частности, резким ростом цен на цемент в 2007 году?

Действительно, стоимость цемента в 2007 году значительно возросла, но рост цен на строительные материалы обусловлен, прежде всего, ростом объемов строительства. Ведь в цене растет не только цемент, но и другие стройматериалы - те, которые сегодня находятся в дефиците. Все цепляется одно за другое, поскольку рынок стройматериалов находится в неуравновешенном состоянии. В частности, сейчас дерево в Москве стоит дешевле пластика, хотя это абсолютно ненормально для развитых стран. Следовательно, стоимость дерева на рынке стройматериалов наверняка будет увеличиваться.

Сейчас под управлением «Главстроя» находится около 20 заводов по производству различных стройматериалов, но цементом мы не занимаемся и не планируем заниматься. Мы намерены в ближайшие пять лет построить три завода в Краснодарском крае, по одному в Ханты-Мансийске, в Красноярске, в Иркутске, несколько в Санкт-Петербурге. В общей сложности мы планируем до 2017 года построить около 15-20 предприятий по всей России.

Может ли, по Вашим оценкам, рост цен на стройматериалы отразиться на росте стоимости жилья?

Во-первых, между ростом цен на стройматериалы и подорожанием жилья, которое возводится с помощью подорожавших строительных материалов, есть временной лаг - шесть-семь месяцев, может быть, даже год.

Во-вторых, стройматериалы - это не основной фактор увеличения стоимости жилья в нашей стране, ведь уровень обеспеченности жильем в России крайне низкий, а доходы людей растут. Естественно, повышенный спрос тянет за собой и цены. В ближайшие пять - шесть лет удовлетворения спроса на жилье в России не произойдет, так как точка насыщения рынка еще глубока.

Возможно, что через какое-то время диверсифицируется сам спрос на жилье, но пока наиболее востребована, по-прежнему, массовая застройка: большинству людей нужна небольшие квартиры.

Что касается цены на жилье в Москве, то 2007 год был относительно стабильным. Стоимость квадратного метра по итогам года увеличилась в среднем на 20%. Думаю, в 2008 году эта тенденция будет продолжена и недвижимость в столице продолжит дорожать быстрее темпов роста инфляции.

Планирует ли «Главстрой» наращивать существующий у него земельный банк?

У нас и сейчас достаточно большой земельный банк. Мы сейчас работаем на площадках, на которых можно возвести более 10 миллионов квадратных метров жилья в Москве, Московской области и Петербурге. Не скрою, что мы продолжаем покупать землю, но эти сделки пока не закрыты, и разглашать подробности еще рано.

Создать большой земельный банк в России пока не проблема. Весь вопрос только в том, за сколько ты эту землю покупаешь и как быстро сможешь ее потом освоить. Ведь таких, как мы, девелоперов, которые самостоятельно могут реализовывать интересные и крупные проекты массовой застройки на 300-х или 400-х гектарах земли, в России немного.

Подходы здесь разные. Есть те, кто вкладывает в землю сегодня свои деньги и ничего с ней не делают, несут издержки в расчете на рост ее стоимости. Существуют и предприниматели, которые скупают землю, а затем строят свой бизнес на том, что нарезают ее кусками и продают. Не исключаю, что и нашей компании рано или поздно придется покупать земельные участки у таких фирм. Но нужно понимать, что даже если земля при этом и подорожает, то на себестоимости квадратного метра жилья это отразится незначительно.

Какие задачи, поставлены перед компанией «Главстрой» на ближайшие три - пять лет?

Среди основных задач, которые собственник поставил перед менеджментом компании - выстраивание современной корпоративной структуры и повышение рентабельности. Хочу заметить, что мы уже многое сделали в этом направлении - например, свели все активы в единое целое и выстроили их по профильным дивизионам - строительному, производственному и т.д. Мы исходим из того, что и генподряд, и производство строительных материалов должны существовать как самостоятельные эффективные виды бизнеса. В ближайшие четыре года мы хотим строить по 1,5-2 миллиона квадратных метров жилья в год. При этом ежегодный объем продаж должен увеличиться до трех - четырех миллиардов долларов.

Дата публикации: 17:43 27 февраля 2008

Источник: bpn.ru