Сладкие грезы ипотечного мира

В фонде "Институт экономики города" опять обсуждали жилищную проблему. Похоже, что государство будет подходить к ней с размахом. Однако россиянам, даже решившимся взять ипотечный кредит, придется ждать обещанной квартиры 15–20 лет.

В улучшении своих жилищных условий нуждаются более 60% россиян. Из них решить эту проблему рыночным способом – приобретением жилья – психологически готовы около 26%. Около 6% наших граждан предпочитают арендовать или обменивать квартиру, и 7% стоят в очереди и надеются на снисхождение и помощь государства. Почти 20% попадает в группу «растерянных»: бесплатное жилье им не положено по статусу (не относятся к малоимущим), но и покупателями на рынке они себя не видят.

На сегодня принято 25 из 27 законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, часть из них вступила в силу в январе, остальные начнут работать в первом квартале текущего года. Разработчики законопроектов шутят, что по числу норм жилищный пакет может попасть в книгу рекордов Гиннесса, настолько комплексным оказался подход к решению проблемы.

Статистика показывает, что ипотечный кредит на приобретение готового жилья необходим почти 60% населения, на собственные средства рассчитывают только 11,2%, накопительная схема приемлема для 9%, кредит на индивидуальное строительство по силам 6%, кредит на участие в долевом строительстве устраивает 5,9%, на участие в долевом строительстве многоквартирного дома рассчитывают 5,7%.

Власти приписывают ипотечному кредитованию «уникальные возможности» по решению жилищной проблемы и сулят нам бум ипотечных кредитов.

По подсчетам аналитиков, объем ипотечных кредитов населению к 2010 году может составить от 427 млрд до 444 млрд рублей – это более 5% всего кредитного портфеля банков. Прогнозы банков не так оптимистичны: реализовать весь потенциал по ипотеке они не торопятся. Так что отнюдь не все желающие могут быть облагодетельствованы ипотечными кредитами. А к будущим кандидатам банки предъявят суровые требования.

Потенциальный потребитель ипотечного кредита – россиянин с «белой» зарплатой, составляющей, по московским меркам, не ниже $1000 в месяц. Чтобы понравиться банку, помимо кредитоспособности нужно еще обладать и начальным капиталом от 10 до 30% от стоимости квартиры. Даже если банки и снизят проценты по кредиту, сумма долга останется для кошелька чувствительной, но и этого, скорее всего, не случится. «Процент по кредитам будет на 5–6% выше, чем по депозиту, если государство не возьмет на себя погашение части процентов за счет бюджетных средств,– считает независимый аналитик Андрей Бекетов. – Банки предпочитают короткие кредиты, под долгосрочные им нужна уверенность в виде госгарантии».

Пока вариант с господдержкой существует лишь в виде благой идеи, исключая реализацию специальных жилищных программ. Если учесть, что 40% россиян причисляют себя к бедным, то шансы, что банки примут с распростертыми объятиями большинство нуждающихся в жилье, невелики.

Обладателям «сероватой» и «черной» зарплаты повезло еще меньше. Ипотечный кредит в банке им не светит, а если и светит, то выданная сумма будет очень далека от стоимости квартиры. Этим несчастным свои услуги предлагают жилищно-накопительные кооперативы. Тут и справка о доходах не потребуется, и поручителя искать не надо. Регулярно и терпеливо внося накопительные взносы и взносы на содержание структуры, можно поиметь шанс стать владельцем квартиры. Правда, есть риск им так и не стать.

В лучшем случае после накопления 50% от стоимости квартиры ею можно будет пользоваться, после полной оплаты – оформить в собственность, в худшем – можно стать жертвой финансовой пирамиды.

Экперты неоднозначно оценивают такой способ приобретения жилья. «При разработке законопроектов был большой соблазн ликвидировать эти структуры в силу их непрозрачности, – говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов, – риск превращения их в «пирамиды во времени» сохраняется, поскольку если поток прекратится, то последний, который платил за первых, сильно рискует».

Право на жизнь имеет и вариант объединения с «товарищами по несчастью» в жилищно-строительный кооператив. Схема получения квартиры здесь аналогична «накопительной», только в этом случае сотоварищество не покупает, а строит жилье.

«В любом случае, – констатирует Андрей Бекетов, – покупка квартиры растянется на 15–20 лет: либо на срок выплат по кредитам, либо на накопительный процесс».

Существует коэффициент доступности жилья в России. Он показывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы приобрести жилье: средняя цена стандартной квартиры делится на среднегодовой доход семьи. Парадокс, но этот показатель в России приближается к европейскому. В Европе он варьирует от трех до пяти лет. Если подходить формально, то россиянину для приобретения средней квартиры нужно чуть больше четырех семейных годовых доходов. «Это лукавый показатель, – говорит президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, – по нему Россия находится на вполне нормальном европейском уровне, но проблема в том, что кредитные инструменты у нас не всегда доступны». Спутал лукавый карты россиянину – кажется, до желанной квартиры рукой подать, ан нет: и копить, и долги отдавать придется как прежде .

Дата публикации: 09:47 24 января 2005

Источник: bpn.ru