На строительство логистических комплексов в России до 2009 года будет потрачено $10 млрд.

Самым динамичным сегментом рынка коммерческой недвижимости России по итогам 2007 года признан складской сектор. К нему проявили небывалый интерес девелоперы, иностранные и российские инвесторы.

Эта тенденция, по оценке экспертов, сохранится в ближайшие пару лет. До 2009 года инвесторы намерены вложить в развитие складской недвижимости $10 млрд. Эксперты отмечают, что современные логистические комплексы стали для инвесторов удобным финансовым инструментом. Однако существующие проблемы - большая стоимость земли и высокие затраты на возведение складов - могут вынудить девелоперов уменьшить объемы строительства.

Расклад инвестиций

Интенсивное развитие столичного региона как главного логистического хаба России выражается в строительстве современных складских комплексов, а также развитии дорожной инфраструктуры.

Общая сумма инвестиций в складской сектор, заявленная инвесторами на два ближайших года, составляет около $10 млрд, сообщает "ИФ-Недвижимость" директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров.

По его словам, основной поток готовых площадей хлынет на рынок в конце 2008 - начале 2009 года. Основанием для инвестирования в складской сектор Московской области является рост основных экономических показателей: повышение благосостояния населения РФ, бурный рост потребительского рынка, динамичное развитие экономики московского региона, а также улучшение его инфраструктуры, присутствие крупных международных и российских сетевых торговых компаний и операторов, а также существенное превышение спроса над предложением.

Руслан Суворов, директор департамента складской недвижимости компании Praedium объясняет такой интерес к складским объектам тем, что они заведомо несут меньше рисков, так как их параметры более объективны, чем у офисных и торговых центров, где важное значение имеют субъективные факторы, например, престижность.

"Складская недвижимость имеет стабильный доход, договора заключаются уже на 7-10 лет (офисы на более короткие сроки), арендные отношения инвестиционного качества - официальные и юридически чисты. Здесь гораздо меньше инженерных и технических рисков, т.к. объекты проще, эксплуатация у них существенно дешевле, ниже затраты, и в случае смены арендатора - нет издержек на отделку и ремонт. Гораздо проще с землей под склады - нет сложностей связанных с оформлением земли в Москве", - объясняет Р. Суворов.

Эксперты также отмечают активную экспансию профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках.

"Практически все девелоперы, работающие на рынке складских помещений, перешли в 2007 году к активному освоению регионов. Это объясняется интенсивным строительством больших торговых комплексов, выходом ритейлеров на региональный рынок, а также продвижением в регионы крупных логистических структур и естественным дефицитом складских помещений европейского уровня, - говорит руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости PENNY LANE REALTY Игорь Казимов. - По нашим оценкам, в 2007 году введено в эксплуатацию более 1 млн. кв.м. по всей России".

Так, реализацией проектов в России занимаются Deutsche Bank, American International Group, Raven Russia, RDI Group "Авалон", EGL Holdings, а также Parkridg, Quinn Group, Giffles, "Евразия Логистик", "РосЕвроДевелопмент" и другие крупные игроки.

Среди основных тенденций 2007 года в сегменте складской недвижимости И. Казимов отмечает превышение спроса над предложением, потребность в инвестиционных вливаниях. "Было заявлено большое количество крупных складских проектов класса А, -говорит эксперт. - При строительстве старались учитывать требования заказчика".

Предложение не успевает за спросом

Общий объем рынка складских помещений Московского региона, по данным Knight Frank, составляет более 8 млн кв.метров, включая объекты класса А, В, С, D.

На долю класса А приходится около 29% (2,5 млн кв.м), на долю класса В - 19% (1,6 млн кв.м). Таким образом, в 2007 году среди качественных площадей, представленных на рынке, наибольшее количество объектов составляют помещения класса А.

По-прежнему сохраняется большая доля складских помещений класса С и D (52% доля) в общем объеме помещений и крупные компании - арендаторы в силу дефицита предложения в сегменте класса А и В не могут их освободить. В тоже время количество высококлассных объектов в Московском регионе постоянно увеличивается, но поглощение площадей в объектах класса А и В происходит задолго до завершения строительства объектов и выхода их на рынок.

По данным Knight Frank, около 74% всех современных складских комплексов находится между МКАД и 1-ой бетонной кольцевой дорогой А-107, располагающейся на расстоянии 25-45 км от МКАД.

Наиболее количество складских площадей сосредоточено в северной части Московского региона, откуда идут основные грузопотоки из Европы, а также на юге области - трасса "Москва - Дон" и подольское направление, откуда идут основные грузоперевозки внутри страны. В черте города наибольшее количество объектов сосредоточено в Северном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах. Однако стоимость земли в столице не позволяет строить складские объекты.

Среди наиболее интересных проектов введенных в 2007 году специалисты отмечают логистический парк "Крекшино" ("РосЕвроДевелопмент", 25000 кв.метров), МЛП терминал Ленинградский, МЛП Подольск (МЛП, 100000 кв.метров), логистический парк "Белая Дача" (Белая Дача\Hines, 30000 кв.метров), Spring Park (Spring Group, 20000 кв.метров) и другие.

На конец прошлого года доля вакантных площадей на рынке составляет 1-3%, свидетельствуют эксперты. Спрос на складские помещения остается стабильно высоким и по-прежнему превышает предложение. По мнению экспертов, в ближайшие несколько лет не стоит ожидать насыщения рынка и удовлетворения существующего спроса даже после реализации ряда крупных складских проектов. Чаще других площадями интересуются логистические операторы - на их долю, считают эксперты Knight Frank, приходится более 30 % арендуемых площадей класса А и В.

По оценке Colliers International, наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (45% от общего объема спрос) и северное (35%) направления. Спрос на восточное и западное направления составляет 11% и 9% соответственно. Впрочем, ввиду недостаточного предложения потенциальные арендаторы часто ищут складские площади по всем направлениям (10% от общего объема спроса).

Высоким спросом пользуются складские комплексы, расположенные на расстоянии 15-30 км и 30-45 км от МКАД. Спрос на такие площади составляет 44% и 34% от общего объема соответственно. Около 15% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть склады, которые находятся далее 45 км от МКАД. Спрос на склады, расположенные в радиусе 15 км от МКАД, составляет 7%.

В условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного объема новых предложений следует ожидать сохранения низкой доли вакантных складских помещений, а также роста спроса на высококачественные логистические услуги и объекты с качественной концепцией.

По мнению консультантов, для наступления баланса спроса и предложения на рынке московского региона требуется ввести еще более 3 млн кв. метров складских площадей. "Потенциала Москвы и области хватит еще на 3-5 лет, дальше будет сильная конкуренция", - считает М. Шакиров.

Особенности национального девелопмента

В течение 2007 года, по данных консультантов, было запланировано завершение строительства объектов в объеме около 2 млн кв.метров. Общий же объем площадей, заявленных к выходу в 2007 - 2008 годах (многофазные проекты), по данным Knight Frank, превышает 3,3 млн кв. метров. Однако уже сейчас некоторые девелоперы не выдерживают заявленных сроков строительства, что еще больше усугубляет ситуацию острого недостатка качественных помещений.

К сожалению, как отмечают игроки рынка, ввести объекты в срок по ряду причин не удается никому - это особенности нашего рынка.

Можно отметить тенденцию по смещению сроков ввода складских объектов: так, например, в проектах МЛП и "Евразии Логистик" сроки смещены на 1-3 мес., а ТЛК "Томилино" весь проект полностью передвинут на полгода, что собственно объясняется входом в проект западного инвестора. Компаниям Capital Parthners, Giffiels, MosCityGroup и некоторым другим по разным причинам пришлось отказаться от планов строительства или заморозить проекты. По данным Knight Frank, в 2005 году из запланированных 620 тыс. кв. метров было введено 66%, в 2006 из 887, 7 тыс. кв. метров - 57%. В 2007 году из запланированных 2099 тыс. кв. метров складских площадей введено было около 50%.

По прогнозам аналитиков, часть запланированных на 2008 год комплексов также сдвинется по срокам на следующий год, что вкупе с ростом затрат на земельные участки, подключением к необходимой инфраструктуре и строительством приведет к дальнейшему увеличению арендных ставок.

М. Шакиров считает, что из 100% заявленных объектов на рынок выйдут только 30%. Эта тенденция, подчеркивает собеседник "ИФ-Недвижимость", характерна как для Москвы и Подмосковья, так и для Санкт-Петербурга, Ленинградской области. "У крупных компаний есть опыт, и они смогут реализовать заявленные площади, новые же проекты в стадии "земля", которые будут заявляться и дальше, скорее всего, не будут реализованы", - прогнозирует М. Шакиров.

Что почем

На рынке складской недвижимости наблюдается стабилизация уровня арендных ставок. Так, годовые ставки аренды для складских комплексов класса А составляют $115-140 за кв. метр, для складских комплексов класса В - $100-125 за кв. метр (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).

При этом ставки аренды в московском регионе остаются одними из самых высоких в Европе. Операционные расходы для складов класса А выросли за год с $30 до $35-43 за кв. метр и даже выше. Такой рост связан, прежде всего, с тем, что изменился размер налога на имущество.

По данным Colliers, цены продажи складских комплексов класса А находятся в диапазоне $950-1250/кв. м, класса В - $800-1100/кв. м. Согласно прогнозам Knight Frank, на рынке не ожидается значительного роста арендных ставок в течение ближайших 2-х лет. Возможен небольшой рост в пределах 4,9%, связанный главным образом с растущими затратами на строительство.

Всего с начала 2007 года рост цен на цемент составил более 100%, повышение на основные строительные материалы в целом составило 30%. Себестоимость строительства увеличивается, а это означает, что в 2008 году ставки triple-net будут расти примерно на 10%, прогнозирует М.Шакиров.

Проблемные места

По мнению некоторых игроков рынка, темпы роста арендных ставок на складские помещения ниже, чем в офисной и торговой недвижимости, и не поспевают стоимостью строительства, земли, зарплат сотрудников терминалов и т.д.

Сейчас себестоимость строительства составляет более $1000 за кв. метр против $800 в 2006 году, а недисконтируемый срок окупаемости составляет 8 лет против 6 в том же 2006-м. Этим обуславливается рост арендных ставок и операционных расходов, считают аналитики.

Рынок складской недвижимости довольно сильно изменился за прошедший год - девелоперская доходность в 2007 году снизилась и составляет в среднем 9%. По мере насыщения рынка ставки приближаются к европейскому уровню, однако остаются выше, чем в офисном и торговом секторе.

В связи с этим в этом году многие задумались о целесообразности строительства складов. По мнению некоторых аналитиков, большая стоимость земли и высокие затраты на строительство могут вынудить девелоперов уменьшить объемы строительства. Учитывая постоянный устойчивый рост стоимости земли и показатель доходности складского бизнеса, строительство логистических терминалов может стать невыгодным, отмечает М.Шакиров.

Также в последние 2-2,5 года существует проблема с выбором подходящего земельного участка, особенно в московском регионе. Ведь к обустройству складов предъявляются специальные требования: участки земли промышленного назначения; большие площади участка, низкая загруженность трассы, удобные подъездные пути; наличие развитой инфраструктуры и коммуникаций.

Но выход есть - сейчас много земель сельхозназначения, которыми владеют крупные собственники, меняют назначение. Но это довольно затратный процесс, а при низких ставках аренды, росте цен на землю и понижении доходности девелоперского бизнеса в данном сегменте, встает вопрос об экономической целесообразности затеи.

Тенденции и прогнозы на 2008 год

Эксперты единодушно отмечают основные тенденции на рынке складской недвижимости в 2007 году: активная экспансия профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках; увеличение себестоимости строительства; стоимости операционных услуг; заработной платы складских работников; рост спроса на профессиональные логистические услуги. Они указывают, что рынок переориентировался с создания складов класса В на логистические комплексы класса А, появилось предложение помещений в субаренду.

Кроме того, отмечается обострение конкуренции на южном направлении Московской области. На рынке также отмечается увеличение сроков аренды (до 20 лет), заинтересованность в качественных арендаторах. Многие из этих трендов продолжат свое развитие и в 2008 году. Основными тенденциями следующего года, считают в PENNY LANE REALTY, станут усиление активности западных инвесторов на рынке складских помещений и продолжение освоения регионов. Потенциала Москвы и области хватит на 3-5 лет и далее будет сильная конкуренция, потенциал же регионального рынка велик и его хватит как минимум на десять лет, отмечает Шакиров. По прогнозам, активное развитие инфраструктуры дальнего Подмосковья заинтересует девелоперов в строительстве логистических терминалов на транспортных развязках у ЦКАД.

В условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного нового предложения следует ожидать сохранения низкой доли вакантных складских помещений и рост спроса на высококачественные логистические услуги. С другой стороны, потенциальные арендаторы становятся более требовательными и выбирают объекты с качественной концепцией. Все это будет проходить на фоне минимальной девелоперской доходности. Этот тренд, который мешает дальнейшей реализации проектов, считают игроки рынка.

Основные складские объекты, запланированные к вводу в 2008 году, по данным Colliers International, являются логистический парк "Крекшино" ("РосЕвроДевелопмент", 2 фаза - 47000 кв.метров, 3 фаза - 44000 кв. метров), МЛП Томилино (МЛП, 2 фаза 80000 кв.метров), ТЛК Томилино (ТЛК Томилино, 135000 кв. метров), Индустриальный парк "Истра" ("Эспро Девелопмент", 2 фаза - 45724 кв. метров, 3 фаза 45076 кв. метров), Индустриальный парк "Южные ворота" (Giffels, 1 фаза - 60000 кв.метров), Кулон "Восточный" ("Эспро-Девелопмент", 1 фаза, 281027 кв. метров), Логистический парк "Дмитров" (Ghelamco, 1 фаза - 60000 кв.метров, 2 фаза - 60000 кв. метров), Логистический парк "Северное Домодедово" ("Евразия Логистик", 3 фаза - 281027 кв. метров), ПНК Чехово (ПНК, 1 фаза - 115000 кв. метров).

Дата публикации: 11:23 29 февраля 2008

Источник: bpn.ru