Питерские комплексы

В прошлом году Фонд имущества Санкт-Петербурга продал восемь участков под комплексное освоение. Оно подразумевает не только возведение значительных по объему жилых массивов, но и создание социальной инфраструктуры – школ, поликлиник, магазинов и других объектов, необходимых для нормальной жизнедеятельности людей. В общей сложности было продано более 767 га. Покупателями участков стали преимущественно представители деловых кругов Москвы, а не петербургские застройщики. Местные компании не смогли или не рискнули взять на себя громадные расходы и проблемы, сопряженные с многолетним освоением фактически чистого поля.

Дерипаска построит два новых района

Львиную долю – 732 га – приобрела компания «Главстрой-СПб», заплатив за нее более восьми миллиардов рублей. Структурное подразделение «Базового элемента» Олега Дерипаски приобрело земли на севере Петербурга для реализации двух мега-проектов – «Северная долина» и «Медвежья лапа».

За территорию площадью 270 га – под строительство «Северной долины» – компания отдала 7,7 миллиарда рублей при стартовой цене лота 664 миллиона. В течение полутора лет с момента покупки «Главстрой-СПб» должен разработать проект планировки и межевания территории, а к 2010 году компания планирует оснастить участок инженерными сетями. Строительство жилых домов и объектов социальной инфраструктуры застройщик намерен осуществить в течение семи лет. Всего здесь будет построено почти 3 миллиона кв. метров недвижимости.

В Приморском районе, рядом с Лахтинским разливом, «Главстрой» приобрел сразу два участка – их общая площадь составила 437 га. Цена в результате сражения с единственным конкурентом, компанией «Юнтолово», выросла с 617 миллионов до 1,7 миллиарда рублей. Строительство жилого квартала под названием «Медвежья лапа» компания намерена завершить к 2017 году. В реализацию этого проекта планируется вложить около двух миллиардов долларов.

План застройки участка уже готов: застраивать «Медвежью лапу» будут по проекту шведской компании Tovatt Architects and Planners. Здесь появится 2,3 миллиона кв. метров жилья, 300 тысяч кв. метров коммерческой недвижимости и столько же – социальных объектов. Микрорайон рассчитан на проживание 70 тысяч человек.

Питерцам остались крохи

Еще одним покупателем петербургской земли стал столичный холдинг «Московский метрострой». За два участка в Красносельском районе общей площадью около 29 га москвичи заплатили 1,35 миллиарда рублей при стартовой стоимости 72 миллиона. Столь значительный рост цены произошел в результате столкновения на аукционе интересов мосметростроевцев и петербургского «Гатчинского ДСК», подразделения местного строительного гиганта – группы «ЛСР». Победив на торгах, «Московский метрострой» вознамерился возвести около 350 тысяч кв. метров жилья и объектов социальной инфраструктуры. Примечательно, что это будет первый опыт компании в сфере жилищного строительства.

«ЛСР» в лице «Гатчинского ДСК» отыгралась на других торгах и приобрела два участка в том же районе, на берегу Финского залива. На этот раз петербуржцы обошли москвичей, предложив за лот 1,12 миллиарда рублей – почти в 19 раз больше стартовой цены. На территории площадью 23,9 га «Гатчинский ДСК» планирует возвести около 350 тысяч кв. метров жилья эконом- и бизнес-класса.

Еще один участок под комплексное освоение, проданный в 2007 году, располагается в Приморском районе, его общая площадь составляет 7,8 га. Новый владелец этой земли – петербургская компания «Норманн-Север» – «дочка» инвестиционно-строительной группы «Норманн». Ввиду отсутствия конкурентов участок был приобретен компанией по стартовой цене – 43,8 миллиона рублей. Причиной низкого спроса на лот было, скорее всего, соседство с бетонным заводом. Несмотря на это, «Норманн-Север» намеревается построить здесь 40 тысяч кв. метров таунхаусов, а также детские сады, магазины, спортивные площадки, открытые парковки. Проект, в который планируется вложить 500 миллионов рублей, компания назвала «Нормандией».

Битвы титанов

Несмотря на солидный порядок цифр – а на торгах оперировали миллиардами рублей – цена на участки не взлетела выше рыночных пределов. Элементарные арифметические подсчеты показывают, что земля под комплексное освоение обошлась победителям в среднем немногим дороже 200 долларов за квадратный метр. Тем не менее, оказалось, что большинство петербургских застройщиков не готовы платить и эти деньги.

В частности, в аукционе по «Северной долине» принимали участие восемь компаний, но все они не устояли перед натиском Олега Дерипаски и сошли с дистанции на уровне пяти миллиардов. В результате борьба развернулась между «Главстроем-СПб» и группой «ЛСР». Только та же «ЛСР» была готова соревноваться с «Мосметростроем» за участок в Красносельском районе. Прочие конкуренты стушевались, когда была заявлена сумма в 80 миллионов.

«Обращает на себя внимание тот факт, что в торгах на право комплексного освоения земли принимают участие компании, являющиеся структурными подразделениями крупных холдингов, – говорит генеральный директор компании «Проект Консалт» Константин Сафронов. – Они обладают существенно большими финансовыми ресурсами, чем классические петербургские застройщики, для которых строительство – основной и единственный вид деятельности.

Возьмем для примера проект «Северная долина». По оптимистическим прогнозам, первые продажи здесь могут начаться не ранее, чем через четыре года. Финансируя инженерную подготовку территории и оплачивая арендные платежи, только проценты могут составить 80-86 миллионов долларов, что составляет 5-5,5 годовых объемов чистой прибыли такого, к примеру, солидного строительного холдинга, как «ЛенСпецСМУ». Объем возводимого в одном месте жилья в данном случае составляет 28 годовых объемов ввода жилья тем же самым «ЛенСпецСМУ» или ЛЭК в 2006 году. В лучшие годы два этих ведущих застройщика не вводили больше 280 тысяч кв. метров. Потому естественно, что петербургские девелоперы не могут взять на себя риск реализации подобных крупномасштабных проектов».

Тренд налицо – петербургские компании не готовы реализовывать сверхмасштабные жилищные проекты. Их останавливает необходимость вкладывать значительные средства в освоение территории и туманность долгосрочных перспектив проектов. В значительной степени по этим причинам в прошлом году остались непроданными два лота Фонда имущества Санкт-Петербурга – участок с трудной судьбой «Купеческая гавань» (почти 19 га, стартовая цена 309 миллионов рублей) и участок в Сестрорецке (39 га, стартовая цена 374 миллиона). Торги срывались по причине отсутствия заявок.

Правила есть – для смелых и богатых

Собственно, нынешняя ситуация, когда застройщики не проявляют сверхактивности по приобретению участков для комплексного освоения, возникла не на пустом месте. Правила игры по освоению участков сформулированы петербургским правительством в 2005 году и дополнены в феврале 2006 года. Схема как раз и предусматривает продажу «чистого поля» – без газа, воды и света. Торги проводятся на право подготовить градостроительные документы по освоению территории и оснащению ее инженерными системами. И только после того, как сети протянуты и безвозмездно переданы в собственность Петербурга, компания получает право выкупить землю в собственность или оформить аренду сроком на 49 лет.

«Территории, предлагаемые на торгах под комплексное освоение, не оснащены инженерной инфраструктурой. Думаю, что компании, которые теоретически могли бы реализовать такой масштабный проект, останавливает необходимость вкладывать значительные средства в развитие слишком больших площадей», – считает Игорь Мазурин, руководитель группы загородной недвижимости петербургского отделения компании «Миэль-Недвижимость».

«Большие площади требуют больших финансовых затрат, – согласен с коллегой Андрей Лысов, генеральный директор компании по развитию территорий «Зевс». – Участки предоставляются «голые», и думаю, что далеко не у всех компаний достаточно свободных средств для создания инженерной инфраструктуры».

«Особенность участков для комплексного освоения и самая большая проблема – это отсутствие инженерной подготовки и коммуникаций. Причем часто даже для крупного инвестора эта проблема не разрешима без участия властей, потому что подключение, например, к электричеству невозможно без развития района в этом направлении.

Так, есть ряд крупных проектов в Петродворцовом районе, однако их выход на рынок задерживается в связи с тем, что электрификация и газификация различных зон в районе намечена на 2009 год. Соответственно, до этого времени развивать крупные проекты очень рискованно», – считает Ольга Трошева, руководитель загородного отдела департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость».

Есть еще одна немаловажная проблема – имущественно-правовые вопросы, возникающие в связи с использованием участка, покупателю нужно решать самостоятельно. В частности, компании «Главстрой СПб» придется заниматься разрешением имущественных споров с собственниками 1,5 тысяч гаражей, которые располагаются на территории будущей «Северной долины». А о том, что просто так владельцы гаражей свои позиции не сдадут, можно говорить с уверенностью.

Еще один момент, который останавливает застройщиков – туманность перспектив. Проекты комплексного освоения территории длительные, а что за этот период времени может случиться с рынком жилья – спрогнозировать не возьмется никто. «Инвесторы не торопятся выводить свои проекты на рынок по причине неуверенности в их окупаемости в дальнейшем. Так, кроме «Новой Ижоры» пока нет ни одного реализованного, строящегося или выходящего в продажу проекта. Например, известно крупное поселение «Токкари Лэнд», однако там идет освоение не всей территории одновременно, а по участкам – при наличии покупателей. По этим причинам многие инвесторы, подготовив концепцию развития территории, не торопятся выходить на рынок, а некоторые даже подумывают о продаже территорий с готовой концепцией», – говорит Ольга Трошева.

Налетай, не скупись

В первом полугодии 2008 года правительство Санкт-Петербурга планирует выставить на торги еще три участка под комплексное освоение. Два из них предназначены для строительства малоэтажного жилья, еще на одном будут жилые дома смешанной этажности. Площадь участков – 100, 70 и 30 га. Насколько привлекательной окажется их цена – покажут торги.

Дата публикации: 16:11 29 февраля 2008

Источник: bpn.ru