Инвесторы ищут свободную землю в Калининском районе

Южная часть Калининского района занята промышленными зонами, северная – спальными кварталами с высокой концентрацией жилой застройки. Свободных пятен для строительства почти не осталось. Перспективы развития территории связывают с реновацией уже сложившихся жилых и промышленных зон.

Калининский район расположен в северной части города. На юге, по Арсенальной и Свердловской набережным, он граничит с Центральным районом. По проспектам Руставели и Пискаревскому – с Красногвардейским. По улице Академика Лебедева и по проспекту Культуры – с Выборгской стороной. На севере, по железнодорожной ветке Ручьи–Парнас и восточному участку КАД, проходит граница района с Ленинградской областью. Площадь территории составляет 4 тыс. га. Население насчитывает 462 тысяч человек.

Самый «зеленый» район

В существующих границах Калининский район был сформирован в 1973 году. Его территорию с помощью железнодорожной линии Пискаревка–Кушелевка можно условно поделить на две части – северную и южную. Северная часть – «спальная» (это в основном жилые кварталы). Здесь сформировались микрорайоны Ручьи, Кушелевка, Пискаревка, Мурино, Гражданка и Полюстрово. Южная часть района, прилегающая к Неве, по большей части промышленная. Здесь исторически размещались крупные предприятия и строились жилые кварталы, в которых жили главным образом заводские рабочие.

В промышленных зонах южной части располагается около 30 крупных производств. В их числе – Ленинградский металлический завод, Электродный завод, Завод торгового оборудования, хлебозавод, «Красный Маяк», компрессорный завод, «Арсенал» и др.

Состояние экологии в разных частях района неодинаково. Сильно загазован юг: вблизи Финляндского вокзала, Кондратьевского проспекта и площади Мужества количество вредных выбросов в три раза превышает предельно допустимые нормы. Значительно легче дышится в северной части. Здесь количество вредных выбросов норму не превышает. Кроме того, центральная и северная части Калининского района неплохо озеленены. Здесь располагается 17 парков и скверов. Общая площадь зеленых насаждений составляет 1,9 тыс. га.

Одно из неоспоримых достоинств района – развитая социальная инфраструктура. Здесь функционируют 35 поликлиник и 10 больниц, 50 школ, а также четыре высших учебных заведения – Санкт-Петербургский государственный технический университет, Институт машиностроения, Военная артиллерийская академия и Военная академия связи. В Калининском районе находится немало объектов истории и культуры, среди них – особняк Нобеля, церковь при Техническом университете, костел Марии Магдалины и другие.

Территорию Калининского района пересекают несколько крупных магистралей. В южной части района транспорт движется по Арсенальной и Свердловской набережным, Лесному проспекту, улице Комсомола и Кондратьевскому проспекту. От Свердловской набережной начинаются Пискаревский и Полюстровский проспекты. Северную часть пересекают проспекты Гражданский, Культуры, Тихорецкий, Луначарского и Светлановский. Выезд из района в центр города на личном транспорте затруднен. Имеющиеся развязки зачастую не справляются с нагрузкой. В час пик нередко возникают пробки (к примеру, на Пискаревском и Светлановском проспектах, на площади Мужества).

В районе действуют восемь станций метрополитена – «Площадь Ленина», «Выборгская», «Лесная», «Площадь Мужества», «Политехническая», «Академическая», «Гражданский проспект» и «Девяткино». Первые пять обслуживают в основном жителей западных микрорайонов. А для переброски пассажиропотоков из густонаселенной северной (спальной) части отведена практически единственная станция метро – «Гражданский проспект». Ее пропускная способность ограниченна.

Кварталы от Гражданки до Полюстрово

По составу и качеству жилищного фонда в Калининском районе можно выделить несколько микрорайонов – кварталы севернее Муринского ручья, Гражданка, Пискаревка, Полюстрово, восточная часть Выборгской стороны. Кварталы севернее Муринского ручья построены сравнительно недавно. В их составе нет ни старого фонда, ни сталинок.

Основной объем – это современные дома 1980–1990-х годов. В микрорайоне идет уплотнительная застройка – главным образом домами классов «эконом» и «комфорт».

Микрорайон Гражданка является одним из самых популярных у покупателей недвижимости. Жилищный фонд здесь в основном сформирован в 1970–1980-е годы. Он представлен как хрущевками (кварталы вдоль Тихорецкого проспекта, улицы Бутлерова и Ковалевской, проспекта Науки), так и старыми блочными домами 1970-х годов постройки (вблизи от Гражданского, Северного и Светлановского проспектов). Плотность застройки высока, что существенно ограничивает возможности нового строительства.

Пискаревка расположена восточнее улицы Бутлерова, между железнодорожной веткой Ириновского направления и Северным проспектом. Жилых кварталов здесь немного, плотность застройки невысокая. Между корпусами разбиты многочисленные скверы. Жилой фонд можно разделить на две части. Первая – это типовые панельные строения в глубине кварталов. Вторая – кирпичные дома вдоль основных магистралей. Несмотря на неплохое состояние последних, спрос на них ограничен: территория не отличается хорошей транспортной доступностью.

Микрорайон Полюстрово находится в юго-восточной части Калининского района. Этот «спальник» расположен вплотную к промышленной части Выборгской стороны. Отсутствие метро снижает популярность территории у покупателей жилья. Жилой фонд – сталинки, хрущевки, старые блочные девятиэтажные дома 504 и 606 серий, кирпичные дома постройки 1970-х годов.

Территория восточной части Выборгской стороны исторически развивалась вокруг Финляндского вокзала, огибая подъездные пути к нему. Здесь есть несколько жилых кварталов, зажатых со всех сторон промышленными зонами.

Наиболее характерная застройка: дома старого фонда (в основном расположенные у вокзала) и сталинки. Спрос на квартиры у станции метро «Площадь Ленина» низкий. Он обусловлен неважной экологической обстановкой, близостью вокзала и многочисленными транспортными развязками.

Наибольшим спросом в Калининском районе пользуются современные дома на проспекте Просвещения, Гражданском проспекте. Востребовано современное жилье у станций метро «Площадь Мужества» и «Политехническая» (с видом на парк Сосновка), рядом с метро «Академическая». По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», средняя стоимость квадратного метра в Калининском районе составляет 83,4 тыс. руб.

Самое дорогое жилье предлагают в современных панельных домах на проспекте Науки, Светлановском и Гражданском проспектах, в кирпичных домах на Боткинской улице, проспекте Непокоренных, в сталинках на улицах Васенко и Дрезденской. Стоимость «квадрата» здесь достигает 135 тыс. руб. Самые дешевые варианты можно найти в ветхих домах старого фонда – на улицах Михайлова и Арсенальной, в панельных хрущевках (Заводской переулок, улица Ольги Форш). Квадратный метр в таких квартирах стоит в среднем 48 тыс. руб.

Малогабаритные квартиры Калининского района входят в десятку самых популярных у съемщиков жилья в Петербурге. Средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры в Калининском районе составляет 17,2 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных – 21,3 тыс. руб. в месяц.

Территория комплексного освоения

На территории Калининского района сосредоточено большое количество бизнес-центров, возникших в ходе реконструкции бывших крупных производственно-промышленных комплексов и не отличающихся повышенной классностью. Так, например, класс «С» представлен бизнес-центрами «Финляндский» (9,1 тыс. кв. м), «Арсенал» (5 тыс. кв. м), «Менделеевский» (2,1 тыс. кв. м), «Михайловский» (9,3 тыс. кв. м), «Непокоренных,17» (4,5 тыс. кв. м), «Н49» (15 тыс. кв. м), «Корпус» (6 тыс. кв. м). В районе расположены всего два бизнес-центра класса «В» – «Кондратьевский» (9,3 тыс. кв. м) и «Феникс» (6 тыс. кв. м).

Большинство территорий, отданных под офисную недвижимость, осваивается комплексно. Примером тому могут служить бизнес-квартал «Кондратьевский», бизнес-парк «Михайловский», строящийся деловой квартал «Полюстрово» на Свердловской набережной. В 2007 году в Калининском района появился первый объект класса «А» – бизнес-центр «Бенуа» (первая очередь – 17 тыс. кв. м, вторая – 12 тыс. кв. м).

По данным компании Becar Realty Group, Калининский район занимает 9-е место среди районов города по обеспеченности качественными торговыми площадями. Крупными торговыми комплексами, расположенными на территории района, являются: «Родео Драйв» (46 тыс. кв. м), мебельный центр «Грейт» (30 тыс. кв. м), «Академический» (28 тыс. кв. м). Также на территории района находятся несколько гипермаркетов как продовольственных, так и строительных товаров: «О’КЕЙ» на проспекте Просвещения, «Лента» на улице Руставели, «Максидом» на Гражданском проспекте, «К-Раута» на улице Руставели и «Метрика» у станции метро «Академическая». В конце первого квартала текущего года ожидается открытие еще одного крупного торгово-развлекательного комплекса – «Северный молл» на проспекте Культуры. Общая площадь объекта составит 32 тыс. кв. м.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средний уровень арендных ставок в Калининском районе на офисные помещения составляет 678 руб. за кв. м в месяц. Цены на аренду торговых помещений выше – 976 руб. за кв. м в месяц. Квадратный метр складской недвижимости можно арендовать в среднем за 332 руб. в месяц.

Перспективы за реновацией

Территория Калининского района застроена плотно, масштабных проектов по строительству жилья практически нет, в основном ведется точечная уплотнительная застройка. В районе возводят дома крупные строительные компании – «Строймонтаж» (комплексы «Чистый ключ», «Солнечный», «Академия», «Дом у ручья»), «ЛенСпецСМУ» («Гражданка Сити» – 1 и 2, «Живой ручей», «Новое созвездие»), Setl City – Петербургская Недвижимость (NORD, «Авангард»). Строительство в районе ведут также ЛЭК, ИВИ-93, «Северный город», «Строительный трест», «Невский альянс».

Едва ли не единственный образец комплексной застройки в районе – жилой квартал вблизи Полюстрово. Проект планировки и межевания территории квартала 24–27 был утвержден в конце декабря прошлого года на заседании правительства. Площадь территории застройки составляет 50,5 га. Из них под возведение жилья отведено 36 га, на которых построят 432 тыс. кв. м. Также здесь планируется построить 2 школы и 3 дошкольных учреждения. Ожидается, что через некоторое время в микрорайоне будут прокладывать метро и возводить крупный торговый центр.

Перспективы развития жилищной функции района также связывают с реализацией городской программы реновации территорий, застроенных домами первых массовых серий. В список кварталов, предназначенных для реновации в Калининском районе, вошли четыре территории – квартал 1-1А вдоль Гражданского проспекта, квартал 55 по Тихорецкому проспекту, квартал 12 между Лесным и Кондратьевским проспектами, а также кварталы 17 и 17А, ограниченные Северным проспектом, улицей Карпинского, проспектом Науки и улицей Софьи Ковалевской.

Перспективными с точки зрения развития жилья являются также граничащие с Калининским районом поселки Всеволожского района Ленобласти Мурино и Новое Девяткино. Это единственная областная территория, до которой можно доехать на метро – здесь находится конечная станция Кировско-Выборгской линии «Девяткино». Хорошая транспортная доступность и близость к городу обеспечивают неплохие перспективы развития жилищного строительства в этом районе.

Последние несколько лет поселки Мурино и Новое Девяткино активно осваиваются строителями. Реализацией проектов по возведению жилья (в основном эконом-класса) здесь занимаются компании ЗАО «Ленстройтрест», ООО «ПСФ КитежСтрой», ООО «Океан Трейдинг Компании», ГК «Центр долевого строительства».

С пуском восточного полукольца КАД и строительством транспортных развязок на Приозерском шоссе в непосредственной близости от поселков Мурино и Новое Девяткино улучшилась транспортная ситуация в районе, и он стал привлекательным для покупателей жилья.

Не так давно здесь началась достаточно активная коммерческая застройка. При этом существующие торговые комплексы, как правило, реконструируются. К примеру, компания Praktis Property & Facility Management (ООО «Сэтл Групп») получила в управление торговый комплекс «Девяткино» (Мурино, Привокзальная площадь, 2). Praktis планирует реорганизовать торговые места на рынке и просчитывает возможность строительства на этом участке второго торгового здания.

На рассматриваемой территории возводятся и новые торговые помещения. Так, ЗАО «Адамант» завершает строительство крупного торгового комплекса в Новом Девяткино по адресу: Токсовское шоссе, кв. 1А. В ТК будут работать продовольственный супермаркет, магазин строительных материалов, а также салон красоты, кафе и др.

«Золотые» набережные и окраины

У инвесторов, интересующихся коммерческой недвижимостью, особой популярностью пользуется южная часть Калининского района, Свердловская и Арсенальная набережные.

Так, управляющая компания «Теорема» ведет строительство делового квартала «Полюстрово». Он появится на участке площадью 16 га, ограниченном Свердловской набережной, Пискаревским проспектом, улицей Жукова и Феодосийской улицей. Проект предусматривает строительство 17 новых современных бизнес-центров. Общая площадь офисно-торговых площадей составит более 500 тыс. кв. м. Для делового квартала будет оборудован паркинг на 5,5 тыс. мест. Все строительные работы предполагается завершить в 2012 году.

Существует план реконструкции петербургской тюрьмы «Кресты» на Свердловской набережной. Согласно проекту, после того как следственный изолятор будет переведен в специально построенное здание под Петербургом, «Кресты» могут стать гостинично-развлекательным комплексом.

Инвесторов привлекает также перспектива вложения средств в окраинные территории Калининского района. В марте прошлого года городское правительство утвердило проект планировки земель сельхозпредприятия «Бугры» в Калининском районе. Бывшие совхозные поля общей площадью 61,6 га отведены под торгово-развлекательную застройку. В соответствии с распоряжением на этом земельном участке можно выстроить 6 торговых и 2 торгово-развлекательных комплекса общей площадью свыше 130 тыс. кв. м. Также предполагается строительство АЗС и размещение открытых автостоянок у каждого торгового объекта.

Метро протянется до Ручьев

Существует несколько проектов по улучшению транспортной доступности района. С 2006 года продолжается реконструкция Пискаревского проспекта. В конце декабря 2007 года завершился первый ее этап, предполагающий проведение работ на участке от Свердловской набережной до проспекта Мечникова. В результате ширина проезжей части проспекта составила 25 м. Здесь появилось дополнительно по одной полосе в каждую сторону за счет сноса трамвайных путей.

В рамках второго этапа Пискаревский проспект предполагается сделать скоростной магистралью, на которую выйдет Орловский тоннель под Невой (в створе Орловской улицы и Пискаревского проспекта). Для этого планируется построить несколько путепроводов и транспортных развязок, в том числе через проспекты Блюхера и Металлистов.

Еще один проект – строительство Орловского тоннеля. Основное его предназначение – обеспечить связь между Красногвардейским, Калининским и Центральным районами в ночное время в период навигации, когда разводятся мосты. А также снять нагрузку с Большеохтинского моста через Неву за счет пропуска легковых автомобилей под землей. Разработку проектной документации проекта ведет «Система – ГАЛС Северо-Запад». Окончание строительства запланировано на 2011 год.

В период 2016–2020 гг. предусмотрено строительство и ввод в эксплуатацию в Калининском районе новой линии метрополитена – Красносельско-Калининской. В ее состав войдут станции «Большеохтинская», «Пискаревский проспект», «Площадь Калинина», «Проспект Маршала Блюхера» и «Ручьи». В более отдаленной перспективе, после 2020 года, планируется соединить существующую Кировского-Выборгскую линию метрополитена с будущей Красносельско-Калининской. Так, станция метро «Полюстровский проспект» соединит станцию «Выборгская» и «Площадь Калинина», а стация метро «Академическая-2» – «Политехническую» и «Ручьи».

«Наиболее перспективная с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость земля на набережных Калининского района в настоящее время занята производственными мощностями. Город предпринимает попытки вывести промышленные объекты с Выборгской стороны. Но в отличие от западной части Выборгской стороны, которая будет развиваться как торгово-деловой центр, ее восточная часть еще долго будет являться действующей промышленной зоной. Вывод отсюда таких гигантов индустрии, как ЛМЗ – дело далекого будущего, – считает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Что касается перспектив развития жилой недвижимости, то они весьма туманны. Плотность существующей жилой застройки Калининского района очень велика, и свободных пятен под строительство осталось немного».

Дата публикации: 10:33 04 марта 2008

Источник: bpn.ru