Верить ли статистике «квадратного метра»?

Чего на нашем рынке в достатке, так это всевозможной аналитики. «Среднюю цену квадратного метра» считают маркетинговые службы крупных риелторских компаний; есть и различные аналитические центры, заявляющие о себе как о независимых.

Плюс-минус километр

Первое, что удивляет в «конечной продукции» аналитиков – это разнобой в цифрах. Работают аналитики вроде на одном «сырье» – открытых базах данных предложения, а итоги разнятся очень существенно. Например, у одной очень уважаемой в профессиональных кругах компании средняя стоимость 1 кв. м составляет сегодня в районе $4700, у другой – вплотную подошла к $6000. Почему?

Сами аналитики говорят о различных методиках подсчета. Звучит не очень понятно, поэтому конкретизируем. «Расчет средней удельной цены, средней взвешенной цены прописаны в любом учебнике по математической статистике, – говорит Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль». – Но аналитик принимает для себя определенный «доверительный» диапазон – сколько выскакивающих значений слева и справа он отбрасывает. В нашей компании его величина 2%».

Кроме того, итоговая картина зависит от полноты и точности исходной базы данных. Здесь возможны элементарные ошибки: например, оператор при вводе квартиры поставил цену не в $4000, а в $400 за кв. м. Таких цифр в природе не существует, и их надо удалять – если не сделать этого, средняя цена метра окажется сильно заниженной. Еще одна проблема – дубли: дело в том, что информация об одной и той же квартире может поступить из разных информационных источников, даже контактные телефоны могут оказаться разными.

Это моменты, с которыми согласны все специалисты. Но есть и такие, которые являются, если уместно так выразиться, «авторскими». Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, считает необходимым выбрасывать из анализируемой массы предложения элитного жилья. По его словам, эти немногочисленные объекты продаются по столь высоким ценам, что изрядно искажают «среднюю» картину. «С равным успехом мы можем, подсчитывая средний уровень жизни россиян, включить туда мультимиллиардеров. «Уровень жизни» наших пенсионеров сразу же поднимется на $100 в месяц – и цифра получится столь же безупречной с математической точки зрения, сколь и бесполезной с практической».

Справедливости ради отметим, что так полагают не все эксперты рынка: некоторые отсекают «элиту» менее строго, некоторые же не отсекают вообще. Именно поэтому цифры, получаемые О. Репченко, значительно ниже всех остальных.

Есть, наконец, и еще одна причина. «Рынок недвижимости колоссально закрытый, – говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». – То, что видят все в базах данных, – это цена предложения. А цены реальных сделок могут отличаться, как в большую, так и в меньшую сторону. Роскошь работать с достоверной информацией могут позволить себе только аналитики, связанные с крупными риелторскими структурами. А у них свой интерес – они далеко не всегда горят желанием сообщить свои данные миру».

Я оглянулся посмотреть, не оглянулась ли она, чтоб посмотреть, не оглянулся ли я…

Насчет «собственных интересов» – это очень правильно. И здесь возникает вторая проблема: достоверности всего того, что нам рассказывают. Часть аналитиков работают в риелторских компаниях – здесь вопрос о том, в чью пользу они действуют, просто не стоит. Другие вроде как независимы, но все равно связаны с профессиональной «тусовкой» целым пучком невидимых нитей: от личного приятельства до вопросов размещения рекламы. Такая, прости господи, «аффилированность» ведет к тому, что, как ехидно заметил кто-то из журналистов, некоторые аналитики разглядели нынешний рост цен еще осенью 2006-го…

Можно, конечно, возразить, что у аналитических отделов компаний есть дела поважнее, чем «вешать лапшу на уши» потенциальным клиентам. «Задачи аналитических центров и отделов находятся в несколько другой плоскости, нежели «заинтересованной» трактовки цифр в пользу риелторов, – говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости «Агент 002». – Основная задача – следить за динамикой роста или спада цен по сегментам, районам, по типам домов, а также за спросом и предложением. В целом следить за ситуацией на рынке недвижимости в стране, анализировать события, которые косвенно или опосредованно могут повлиять на динамику. От точности предоставленных данных зависят и стратегия развития компании и уровень работы с клиентами и в конечном итоге профессионализм самих риелторов, которые являются непосредственными потребителями данной информации».

Все это, конечно, так, но где гарантия, что аналитики не выдают два прогноза? Один – более-менее правдивый – для внутреннего потребления, другой – для широкой публики? Или что отчеты готовятся изначально в одном варианте, но перед публикацией их не редактируют специалисты по маркетингу и пиару?

Впрочем, все это домыслы. В реальности же профессионализм и добросовестность аналитика подтверждает то, что он угадал тенденцию. «Ошибки бывают двух типов, – говорит О. Репченко. – Совсем концептуальные: предсказывали рост, а оказалось падение. Если же ошиблись в деталях – это простительно. Например, прогнозировали рост в 20%, а он оказался в 30-40%. Направление ведь определено правильно». Придется согласиться. Точно предсказать не могут даже погоду – а там уж точно ошибки не из-за того, что метеорологи кем-то куплены.

А нам зачем?

Самый важный вопрос: какую пользу могут принести все эти аналитические материалы и прогнозы обычному человеку? Ясно, что определять стоимость выставляемой на продажу квартиры посредством перемножения ее площади на «среднюю цену метра» – глупость несусветная. А тогда зачем?

Прежде всего, для общего понимания ситуации. «Затевая любое дело, человек старается получить максимум информации, причем желательно из разных, независимых друг от друга источников, – говорит В. Мартыненко. – То, что скажут вам риелторы, вы обязательно захотите перепроверить. И аналитика интересна именно как дополнительный источник информации».

«Конечно, простой продавец или покупатель недвижимости может и обойтись без данных аналитиков, – соглашается О. Побединская. – Однако в этом случае клиенту придется полностью доверить «бразды правления» риелтору. Но, как показывает практика нашего бюро, покупатели и продавцы – люди очень подкованные, обладающие определенными знаниями в области недвижимости, быть статистами они явно не хотят. Во многом такой подход объясняется низким уровнем развития риелторских услуг в России, обилием мошенников. Так что информация о рынке потребителям нужна, и черпают знания они как раз из тех самых аналитических обзоров и статей».

…Ну а чем аналитика бесспорно интересна – это динамикой. В этом смысле индекс (точно так же, как любой макроэкономический, например, индекс РТС или Доу Джонс) показывает, куда идет рынок. Если я хочу продать квартиру или купить – делать мне это как можно быстрее? Или, наоборот, не спешить? Для ответа на эти вопросы вовсе не важна цена квадратного метра сейчас – гораздо важнее ее изменение.

Дата публикации: 10:38 04 марта 2008

Источник: bpn.ru