«Земля для дома мечты»

Земельные участки – независимо от того, стоят на них какие-либо строения или нет – являются хорошим объектом инвестирования. По этому поводу в мире недвижимости очень любят цитировать Марка Твена, который рекомендовал покупать землю, поскольку ее больше не производят. В этих словах есть вполне серьезный резон. Так, резкий скачок цен на недвижимость в столичном регионе привел к тому, что в хороших местах буквально за несколько лет цена земли выросла в 30-40 раз.

Кроме того, покупка земли как таковой – удачное решение для тех, кому надо не просто выгодно вложить средства, но заодно и обзавестись хорошей дачей. Модой последнего времени стали загородные проекты создания поселков, где земельные участки предлагаются без строительного подряда. Для девелоперов бывает выгодно не обременять проект ни постройкой готовых домов, ни подрядными контрактами с покупателями. Прибыль вроде бы ниже, но зато гораздо выше скорость возврата средств и, соответственно, меньше сумма, которую надо уплатить за пользование привлеченными средствами.

Правда, оборотной стороной таких проектов является выставление практически потолочной цены земли, что может изрядно затянуть проект. В качестве примера можно вспомнить хотя бы известный поселок «Антоновка» по Киевско-Калужскому направлению, где продажи стартовали еще в позапрошлом году, но, несмотря на высокое качество окружения и близость места к Москве, участки по сей день распроданы не до конца.

Для покупателя предложения земли без подряда также выгодно. Это возможность обзавестись именно таким домом, каким всегда хотелось владеть, а не выбирать из тех вариантов, что нарисовали наемные проектировщики, которые в придуманных пространствах жить вовсе не должны. А кроме того, земля без подряда – это в чистом виде экономия денег. Как известно из науки о маркетинге, комплект всегда значительно дороже, чем стоимость его составных частей.

На рынке загородной недвижимости готовые дома в поселках – самый дорогой товар. А когда к участку прилагается контракт на строительство, любые попытки как-то улучшить проект оборачиваются значительным удорожанием дома.

Простой пример. В одном из превосходных поселков под Петербургом, на берегу Финского залива, участок под строительство можно приобрести примерно за 4-5 млн руб. Можно приобрести и участок, на котором стоит готовый дом. Стоимость строительства подобного рода дома – по сути та же, что и самого участка, порядка 4-5 млн руб. Но готовый объект предлагается к продаже уже за 18 млн руб.

В Подмосковье предложений по участкам без земли не очень много – далеко не все участники рынка готовы заниматься лэнддевелопментом, игнорируя участие в строительном процессе. Однако они есть, прежде всего в сегменте дорогой недвижимости, хотя в последнее время появились и в сегменте эконом-класса. Любопытно, что в обоих ценовых уровнях главная проблема, с которой сталкивается продавец – недоверие потенциального собственника земли к будущему облику поселка. Если приобретается участок, допустим, на краю леса, то от соседей можно еще как-то отгородиться. Если же внутри территории поселка – владелец участка становится зависим от архитектурных вкусов соседей.

Именно по этой причине создатели поселков разработали практику, при которой через договор с управляющей компанией регламентируется стилевая фантазия покупателя. Один из примеров – подмосковный поселок «Соловьи» в Истринском районе. В нем 99 участков, которые предлагаются по достаточно умеренной для Новорижского направления цене – от 200 до 480 тыс. долл. за участки площадью от 15 до 36 соток. Здесь не предлагаются готовые проекты, но есть ряд достаточно четких ограничений по строительству – это и высота будущего дома и плотность использования участка, и даже требования выдерживать дома в некой единой архитектурной концепции, избранной управляющей компанией.

Кроме того, что весьма важно, есть и ограничения по срокам освоения земли. Дело в том, что даже в дорогих поселках встречается ситуация, когда какой-либо участок, проданный без подряда, долгое время остается в диком состоянии и заросли травы служат ярким контрастом ухоженной застройки окружающих участков. Причина проста – владелец приобрел землю только затем, чтобы потом ее повыгоднее продать и строить ничего не собирается.

Наибольший резон реализации лэнддевелоперских проектов – работа с землей с очень хорошими потребительскими характеристиками. Это дает возможность устанавливать весьма высокие цены. Причем потенциальный покупатель будут внутренне согласен с их справедливостью. Так, едва ли не самым дорогим сегодняшним предложением земли без подряда является поселок «Павловский лес», расположенный в 20 км от Москвы по Новоридскому направлению.

Здесь продается земля сельхозназначения, однако по сути это смешанный лес, внутри которого можно поставить дома. Проект задуман как клубный – в поселке всего 10 участок, причем весьма крупных – от 42 до 117 соток. Интересный нюанс – владельцы земли могут совершенно не задумываться о том, что построят соседи, в лесу другие дома будет просто не особо видно. Зато и цена участков высока – от 3 до 9,8 млн долл. Однако обычно поселки с землей без подряда все же относятся либо просто к крупным, либо к мегапроектам, когда число домовладений измеряется несолькими сотнями.

Так, неподалеку от Москвы около Киевского шоссе в настоящее время продается поселок Крекшино. В нем 305 участков, хотя собственно домовладений может оказаться несколько меньше – в результате объединений участков, поскольку площадь предлагаемой земли невелика, в основном это меньше 20 соток. Здесь есть и предложения земли с подрядом, но строительство обойдется в сумму до 2 млн долл., что в общем-то дороговато, хороший дом можно создать за более умеренные средства – иначе говоря, есть серьезный резон брать землю именно без подряда.

В каком-то роде плюсом крупных поселков является наличие развитой инфраструктуры – торговли, сферы обслуживания, рекреационных услуг и т.п. Правда, в большинстве случаев поселки все равно не рассчитаны на постоянное проживание семей с детьми. Насколько известно, только в одной коттеджном поселке, в Жуковке, проектом предусмотрено создание общеобразовательной школы. Можно, конечно, вспомнить и реализованный проект застройки поселка таунхаусов в Одинцово, где тоже построили школу, но проект «Родники» – не относится в чистом виде к загородной недвижимости, по жанру это просто малоэтажный микрорайон подмосковного города.

Наконец, стоит заметить, что далеко не все лэнддевелоперские проекты выходят на продажу в открытом режиме. Один из девелоперов, работающих на загородном рынке собирался как-то выводить на продажу небольшой поселок в окрестностях Рублево-Успенского шоссе. Он занимал территорию в 12 га с лесными участками и речкой.

Предполагалось продавать землевладения площадью от 20 соток до 0,5 га и даже был выполнен эскиз планировки поселка. Но в один прекрасный день к месту описываемых событий подъехала машина представительского класса, откуда вышел некий человек и поинтересовался у продавца, ткнул пальцем в сторону леса: «это?» Получив же утвердительный ответ, молвил: «хороший участок, мне как раз для дачи хватит». Так проект продажи участков без подряда завершился, не потребовав ни рекламной кампании, ни вложений в имидж. Впрочем, подобные случаи – не совсем типичны. В большинстве случаев поселки с землей без подряда все же вынуждены ждать своих будущих землевладельцев, желающих построить дом своей мечты.

Дата публикации: 11:17 04 марта 2008

Источник: bpn.ru