Складская недвижимость. Цифры и тенденции

Однажды обжегшись на молоке, наши банки усиленно дуют на воду. Примерно такой подтекст сопровождал деловую активность на рынке коммерческой недвижимости первые два месяца 2008 года. Действительно, мировой кризис ликвидности и нестабильная ситуация на финансовых рынках заставили кредитные организации быть предельно осмотрительными при выдаче заемных средств на всевозможные девелоперские проекты.

Сегодня так называемые длинные инвестиции едва ли смогут вскружить голову крупным игрокам рынка. А если учесть, что в складском сегменте таковых немного, то прогнозы некоторых аналитиков по поводу сокращения общих объемов строительства крупных логистических терминалов кажутся весьма убедительными. Впрочем, предположение из серии «новых складов сдадут вдвое меньше, чем запланировано» скорее выглядит страшилкой, нежели тенденцией.

Большинство экспертов склоняются к тому, что развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости вообще и складского сегмента в частности продолжится, но примерно такими же умеренными темпами, как в прошлом году.

Напомним, что общий объем качественных складских площадей, введенных тогда в эксплуатацию, по оценке компании Praedium, составил около 1,1 млн кв. м, из них примерно 900 тыс. кв. м пришлось на Московский регион.

За минувшие два месяца ситуация оставалась достаточно ровной, лишь по некоторым показателям наблюдались небольшие колебания. Например, в течение января на продажу было выставлено 68 объектов, что на 50% больше, чем за аналогичный период 2007 года. Однако суммарная площадь предложений понизилась примерно на 14% и составила за месяц 451 тыс. кв. м, отмечают в компании Russian Research Group (RRG).

Сегодня квадратный метр производственно-складской площади в Москве стоит в среднем чуть более 2,5 тыс. долл. С начала года, по мнению экспертов, цены выросли примерно на 23%. Соответственно, объем предложений в денежном эквиваленте увеличился не менее чем на 6% и достиг 1,14 млрд долл., превысив показатель января прошлого года в 2,5 раза. Средняя площадь экспонируемых помещений (примерно 6,6 тыс. кв. м) практически не изменилась.

Еще одна тенденция, о которой уже начали слагать легенды, — насыщение и даже перенасыщение рынка. Мол, нечто подобное уже случилось в Казани. Однако пугать проблемами татарского девелопмента, как жупелом, по меньшей мере неэтично. В данном случае причина перепроизводства коммерческих площадей не имеет никакого отношения к экономике. Просто люди готовились достойно отметить 1000-летие родного города и немного переусердствовали.

В Москве первичное насыщение рынка складской недвижимости если и возможно, то лишь на отдельных направлениях и не ранее, чем к 2011 году, а для всей России это еще более далекая перспектива. С подобным прогнозом согласны и в компании Blackwood. Сейчас под прицелом аналитиков юг Московского региона. В районе Каширского шоссе продолжается реализация нескольких крупномасштабных проектов общей площадью порядка 2 млн. кв. м. Прежде всего речь идет о производственно-складском комплексе «Северное Домодедово», третью очередь которого (600 тыс. кв. м), скорее всего, сдадут к концу года. Еще один значимый проект общей площадью не менее 600 тыс. кв. м — «Логистический Парк Домодедово» класса А на пересечении шоссе М4 «Дон» и А107 (в 29 км от МКАД и в 12 км от аэропорта Домодедово).

Южное направление продолжает привлекать потенциальных арендаторов и, по данным компании Colliers International, оттягивает на себя примерно 45% общего объема спроса на складские помещения. При таком раскладе местные склады едва ли будут пустовать, во всяком случае, пока экономика России находится на подъеме, а грузопотоки из Москвы и обратно стабильно растут. Кстати, интенсивное развитие этого сегмента рынка продолжается и в регионах. О соответствующих планах в I квартале 2008 года заявили Х5 Retail Group и «Евразия логистик», активно действующая не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.

Спрос на складские комплексы в 15–30 км и 30–45 км от МКАД сегодня составляет соответственно 44 и 34% общего объема. Около 15% потенциальных арендаторов уже сейчас готовы обратить внимание на объекты, расположенные далее 45 км. Скорее всего, со временем их станет больше, так как в перспективе девелоперы намерены возводить склады в 50–60 км от МКАД, считают эксперты компании Blackwood. Это обусловлено прежде всего дефицитом земельных участков промышленного назначения рядом с Москвой и планами федеральных властей по строительству ЦКАД. В отличие от растущего спроса на удаленные склады средние ставки аренды на качественные складские площади, расположенные в области, существенных изменений не претерпели. Так, для класса А они составляют около 135–150 долл., для класса В — 120–130 долл. за 1 кв. м. в год. В Москве картина несколько иная. Наиболее востребованным направлением остается север, за ним следуют юг и юго-восток столицы. Здесь самый высокий уровень ставок в складских помещениях класса А — 210–260 долл., класса В — 160–220 долл. за 1 кв. м в год. В Западном и Северо-Западном округах аренда обходится несколько дешевле. По мнению аналитиков, в 2008 году главными рыночными тенденциями в этом сегменте можно считать увеличение спроса на качественные складские помещения, повышение арендных ставок в пределах 5–10%, а также усиление конкуренции между собственниками объектов из-за роста предложений. Анализ реализуемых и заявленных проектов позволяет экспертам той же компании Blackwood прогнозировать к концу года удвоение качественных складских площадей. В абсолютных величинах общий объем предложений может приблизиться к 5 млн кв. м.

Дата публикации: 11:08 05 марта 2008

Источник: bpn.ru