В Москве – очередной кризис на рынке недвижимости

Есть ли на рынке рост цен? По данным статистики, которая базируется на предложениях, рост есть, и весьма значительный. А вот сделок на рынке практически не происходит, объем предложения упал до минимального. Грозит ли это резким подорожанием или в этот раз обойдется? В целом по Москве с начала 2008 года подорожание составило, по разным источникам, от 5 до 10% в долларах.

По данным еженедельного мониторинга предложения недвижимости на продажу в Москве, проводимого консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG), темпы прироста цен на столичное жилье эконом-класса выросли (измерение идет в долларах). При этом за последний квартал 2007 года стоимость квадратного метра поднялась на 10,5%, а в течение января 2008 года этот рост составил 4%. За две недели февраля стоимость квадратного метра увеличилась на 3,4%. Таким образом, к середине февраля цена предложения столичного жилья эконом-класса превысила $4,9 тыс. за кв. м, а к концу месяца стоимость квадратного метра «перевалила» и за $5 тыс.

Схожие результаты предлагает портал irn.ru, который пишет о том, что только за последнюю неделю февраля средний уровень стоимости жилья в столице прибавил почти 2% и вплотную приблизился к отметке в 5.000 пунктов (приравненных фактически к доллару). Такое увеличение цены дали старые пятиэтажки и современные панельные дома, которые росли быстрее всех. По мнению аналитиков irn.ru, дело в том, что в игру вновь включилось ослабление доллара. Курс доллара снизился за прошедшую неделю до уровня 24 рублей, потеряв примерно 50 копеек, или почти на 2%. Цены в рублях замедлили свой рост. Более того, есть и другие причины, указывающие на недолгосрочный характер нынешней волны подорожания квартир в Москве, считают аналитики портала.

Корпорация «Инком» говорит тоже о росте на 1,9% за последнюю неделю февраля, однако средний уровень цен обозначает как $6,9 тыс. за «квадрат», или 165,5 тыс. руб. Откуда берется такая разница в среднем уровне цен, «Собственник» рассказывал чуть ранее, но главное, что совпадает динамика. Главная тенденция, которая позволяет аналитикам говорить о возможном дальнейшем росте цен, – это объем предложения квартир.

Объем предложения тает

По данным RRG, объем предложения существенно снизился. Если весной прошлого года, в период разгара стагнации, на рынке экспонировалось 25-27 тыс. квартир, осенью – 16-19 тыс., то на сегодняшний день – не более 13-15 тыс. и даже меньше. Аналитики компании «Инком» говорят о наличии на рынке Москвы 22,9 тыс. объектов. Откуда берется такая разница в цифрах, опять же, можно обсуждать, но понятно, что квартир на рынке мало. Вопрос в том, критически мало или нет.

По данным RRG, аналогичный объем предложения наблюдался в период сверхактивного роста цен весной 2006 года, когда месячный их прирост составлял около 10%. И, добавляют аналитики компании, таким образом, можно с уверенностью говорить об очередном интенсивном росте цен в краткосрочной перспективе.

«Основная причина такой ситуации – рост спроса, – считает Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group (RRG). – Окончание стагнации, которая длилась около 11 месяцев, стало очевидным еще в августе 2007 года: рынок, отдохнув от предыдущего роста цен, уверенно возобновил движение вверх. Причем темпы роста были набраны очень быстро. Сказался так называемый отложенный спрос: те, кто выжидал дальнейшего удешевления квартир, осознали, что цены начали расти и тянуть с покупкой больше не стоит. Свою роль сыграл и кризис фондового рынка: в настоящий момент мы можем констатировать рост инвестиционного спроса в жилом сегменте рынка недвижимости и, как следствие, нерыночных спекулятивных тенденциях».

Тает объем предложений о продаже и на рынке новостроек: московское правительство намерено в дальнейшем возводить в городе примерно 75% социального жилья, и лишь 25% – коммерческого. Аналитики irn.ru, говоря о том, что строительство социального жилья – это хорошо, добавляют, что именно увеличение его доли является основной причиной роста цен на квартиры в Москве, которые становятся практически недоступными для основной массы работающего среднего класса. По оценкам www.irn.ru, чтобы окупать 75% социального жилья, рыночные цены должны быть на уровне $7-8 тыс. за метр, то есть еще выше, чем сейчас.

К гадалке не ходите

Аналитические прогнозы, которые в конце года были более чем единодушными – подорожание в 2008 году на 10-20% (так называемая поправка на инфляцию), сейчас сменились более разнообразными предсказаниями. Осторожные аналитики говорят, что резкий рост цен уже идет на спад, не находя адекватного спроса на рынке. Согласно небольшому опросу риелторов, проведенному нами, в феврале было весьма мало сделок, и подтвердить, готов ли рынок к росту цен или спрос не готов следовать за активно растущим предложением, пока не представляется возможным. Рынок замер в ожидании квартир, которые придерживались до выборов или до какого-то другого события, в преддверии которого жилье могло бы подорожать еще сильнее.

Что произошло в начале марта? У адептов подорожания кончились аргументы в пользу нестабильности: выборы прошли более чем по плану, деноминации что-то не видать, фондовые рынки немного оправились от потрясений, мировые цены на недвижимость падают, даже в благополучном Лондоне не обошлись без этой тенденции. К тому же идет ужесточение банковской политики: ипотечные кредиты сейчас дают через раз, и ипотечных покупателей на рынке несколько поуменьшилось.

У адептов «стабильного» пути развития рынка – и стабильного же подорожания жилья в пределах инфляции – аргументы пока есть. Это и инфляция, которую, как признают федеральные власти, не удастся в этом году сдержать в рамках, и куда более комфортное функционирование рынка в таких условиях: как для риелторов, так и для клиентов. И не успевающий за ростом цен рост спроса и зарплат. Аналитики «Инкома» говорят о том, что спрос на рынке за последнюю неделю снизился, возвращаясь к своему «нормальному» уровню, и наступает время реальных сделок.

Из аналитических данных очевидно, что на рынке сейчас назрела очередная критическая ситуация. Кризисы на российском рынке, похоже, наше все, и жить мы без них не можем… В какую сторону качнутся весы свободного рынка в этот раз, покажет март.

Дата публикации: 11:52 05 марта 2008

Источник: bpn.ru