Геннадий Стерник: «Нынешний рост цен – это начало нового витка»

Сегодняшний рост цен на жилье в Москве и Петербурге – это временный всплеск или нечто большее? Вопрос, волнующий сейчас многих, мы адресовали профессору кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова, главному аналитику Российской гильдии риэлторов Геннадию Стернику.

- Геннадий Моисеевич, у многих вызывает недоумение достаточно высокий рост цен на жилье в двух столицах, начавшийся с января этого года. Даже не все аналитики берутся объяснить этот факт. Напомню, за последнюю неделю февраля в Москве недвижимость подорожала почти 2%, в Петербурге – на 1,5%. Что это?

- Должен сказать четко: на мой взгляд, это начало нового ценового витка. И я его прогнозировал уже в 2006 году, в том числе и в своем выступлении на Петербургском ипотечном форуме. После того, как я начал готовить свои среднерыночные ценовые прогнозы не на один, а на два-три года вперед, со всей очевидностью вскрылся то обстоятельство, что рынок недвижимости развивается циклично. И период этого цикла как раз составляет два с половиной – три года. За последние восемь лет цены на жилье выросли в восемь раз. Обычно это происходило неравномерно: год стабилизации сменяется годом активного роста. Наиболее ярко этот рост проявился в 2006 году. Сейчас мы будем переживать нечто подобное.

- Неужели Вы хотите сказать, что наступает горячее лето 2006-го?

- Это в Петербурге пик тогда пришелся на лето, в Москве он был зафиксирован в конце 2005 -начале 2006 года. Совсем необязательно, что ныне повторятся те же темпы роста и что они будут сопровождаться таким же ажиотажем.

Но остановка и поворот к стабилизации наступят только после того, как цены поднимутся на 80%-100%. Кстати, после того, как расчеты в Санкт-Петербурге перешли на национальную валюту, мне постоянно приходится вносить корректировки в свой краткосрочный прогноз. Пересчет на доллары все время дает большую погрешность.

- Полагаю, расчеты сбиваются потому, что «обменный курс» устанавливают сами продавцы и, естественно, с завышением.

- Скорее всего, так оно и есть. Но, возвращаясь к первому вопросу, хотел бы добавить, что предпосылки для роста кроются, как ни банально это звучит, в соотношении спроса и предложения. В декабре 2007 года ВЦИОМ (в нем, кстати, работают и мои ученики – сертифицированные аналитики рынка недвижимости) провел масштабное исследование общественного мнения в столице. Респондентам был задан вопрос: планируете ли вы в 2008 году покупать квартиру в Москве? Подчеркиваю: именно покупать, а не получить бесплатно от города или в наследство. Так вот, на этот прямой вопрос 4% ответили утвердительно. Это означает, что порядка 140 тысяч москвичей образуют платежеспособный спрос. К ним нужно прибавить минимум 50 тысяч иногородних. Даже в лучшие времена число квартир, предлагаемых на рынке столицы к продаже, не превышало 120 тысяч в год.

Сегодня вследствие сокращения числа новостроек «на продажу» (жилье, передаваемое городу, не в счет) 100 тысяч – цифра недостижимая. Но если даже предположить такое счастье, все равно мы имеем двукратное превышение спроса над предложением. Подсчитано, что когда объем предложения квартир в Москве падает до 12-14 тысяч в месяц, начинается «бешенство» рынка, цены взлетают. Сейчас экспонируется самое большее 16-17 тысяч.

Основная, фундаментальная причина – это отложенный спрос. Который за весь 2007 год пополнился дополнительными накоплениями граждан. При этом объем строительства и предложения квартир в Москве остались на прежнем уровне.

В итоге, по моим расчетам, к концу 2008 года средняя стоимость квадратного метра будет равняться $8 тыс., а прирост за год составит около 60%.

- В связи с исследованиями рынка жилой недвижимости всегда возникает вопрос о том, насколько объективна картина, представленная исследователем. Не секрет, что зачастую компании, публикующие ценовые обзоры, опираются всего лишь на опыт собственных продаж.

- Многое зависит также и от различий в методиках подсчета, а чаще всего эти методики вообще не описываются. Увы, даже и данные аналитических групп порой грешат тем, что в статистику не включается сегмент элитного жилья, как бы «искажающий общую картину». На самом деле средняя цена – она и есть средняя и должна включать все предложения на рынке. Я доверяю, прежде всего, собственным базам данных и расчетам. Но также и расчетам аналитиков рынка недвижимости, прошедших сертификацию в Российской гильдии риэлтеров, то есть тех, кто работает по проверенной нами единой методике. Кроме того, иногда – ради достоверности оценки – использую прием осреднения данных двух-трех сертифицированных аналитиков со своими данными.

- Помнится, ранее Вы использовали такие термины, как «нефтяной рост», или «юбилейный рост» - конкретно для Петербурга в 2002-2003 годах. Сейчас внешние факторы носят уже второстепенный характер?

- Внешние факторы, безусловно, влияют, но, как правило, в рамках общих тенденций. Собственно говоря, корректировка прогнозов и необходима для того, чтобы учесть их влияние. Фондовый кризис в США, если Вы на него намекаете, стал одним из таких внешних обстоятельств. Начало нынешнего роста, что в Москве, что в Питере, по моим прогнозам должно было начаться немного позже. Но весна на рынке недвижимости наступила раньше срока.

- Стоит ли пугать граждан, что цены опять удвоятся, Геннадий Моисеевич?

- Как я уже сказал, в изменчивости цен на жилье существует своя цикличность. Исходя из этого, в ближайшие два года жилье подорожает вдвое. В 2008 году произойдет бурный рост, который где-то к середине 2009-го закончится удвоением цен.

Фундаментальные причины, которые привели меня к таким прогнозам: объем платежеспособного спроса населения увеличится, и что бы ни говорили и не писали, никакого пика он еще не достиг. В Москве спрос вообще неисчерпаем.

Сюда приезжают люди из регионов с деньгами. И, в конце концов, есть ипотека и кредиты продолжают выдавать. Люди, которые не могли взять ипотеку раньше, уже накопили на первоначальный взнос.

Единственная надежда на то, что наконец-то пошел процесс ускорения темпов ввода объектов, предусмотренный национальным проектом «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Правда, реализация его началась со значительным опозданием. Но, возможно, это все-таки послужит остановке роста цен на рынке жилья.

После стремительного скачка цен в 2006 году рынок недвижимости стабилизировался. Однако рост цен продолжается, и данная тенденция будет иметь место и в дальнейшем. Этому способствуют несколько причин.

В страну приходит крупный капитал, что стимулирует население к реализации отложенного спроса, подкрепленного существенным повышением реальных доходов и накоплений. Увеличились цены на нефть, вырос объем инвестиций в экономику со всеми вытекающими отсюда последствиями для рынка недвижимости. Укрепление рубля и всплеск инфляции вызвали новую волну недоверия населения к состоянию валютно-финансовой системы государства, что стимулировало интерес инвесторов к рынку недвижимости.

Думаю, что к концу 2008 года жилье в Петербурге будет стоить порядка $4 тыс. за кв. м.

Так что никакого запугивания нет – один математический расчет. Я всегда говорил, что есть только один способ снижения долгосрочных темпов роста цен – кардинальное увеличение объемов строительства.

- В этом плане, у Петербурга, наверное, больше шансов сохранить статус-кво: на подходе начало продаж в так называемых проектах-миллионниках, по крайней мере, первом из них – «Балтийской жемчужине».

- Необходимо учитывать еще и такой фактор, как миграция населения. В ближайшие годы Петербург столкнется с ним почти в той же мере, что и Москва. На Западе трудовая и жилищная миграция неразрывно связаны. А в Москве преобладает трудовая, которая тянет за собой жилищную. Сюда едут в первую очередь на заработки, за карьерой, учиться... Большинство - не имея достаточно средств на приобретение жилья в Первопрестольной. Невероятных усилий, влезая в громадные долги, часть мигрантов спустя годы обзаводится московской недвижимостью.

И высокие цены не останавливают этот поток, они могут только ослабить его. В последние годы начинает проявляться такая тенденция: в поисках качественного образования, карьерных перспектив амбициозные, но небогатые провинциалы начинают отказываться от Москвы в пользу Екатеринбурга, Новосибирска, Киева. Но в первую-то очередь – в пользу Петербурга.

- Очевидно, что покупатели жилья при существующих ценах рассчитывают в первую очередь на заемные средства. И в Северной столице в четвертом квартале минувшего года наблюдалась очень интересная вещь. Несмотря на повышение процентных ставок по ипотеке, число выданных кредитов резко увеличилось. Доходило до того, что банки не выдавали кредиты только потому, что у них не хватало на это средств.

- В прошлом году ипотека хорошо развивалась и, конечно, перспективы у нее еще более значительные. Но произошел ипотечный кризис в США, и наши банки, испугавшись, ужесточили условия кредитования. В принципе, это давно уже пора было сделать, потому что в кредитование уже начали вовлекать совершенно неготовых к этому по своим доходам людей, либерализация зашла слишком далеко. Темпы роста объемов ипотечного кредитования замедлятся в будущем году. Здесь точно такие же колебания, как и с ценами на рынке жилья. Только происходят они в противофазе: растут цены на жилье – снижается количество ипотечных сделок (при высоком спросе на ипотечные кредиты), цены на жилье останавливаются – темпы роста ипотеки увеличиваются. Я назвал этот процесс «ипотечными качелями».

«Ипотечные качели» - это устойчивая закономерность рынка ипотечных сделок с жильем: при стабильных ценах и значительном объеме предложения на рынке, даже если общий спрос снижается, происходит увеличение объема и особенно доли ипотечных сделок. При возросшем спросе, снижении объема предложения и высоких темпах роста цен – замедление роста объема и доли ипотечных сделок. Так что прямой зависимости, и это давно замечено, между снижением или повышением процентных ставок (или либерализации других условий кредитования) и ростом объемов кредитования не существует. Петербургский пример конца 2007 года – одно из ярких тому подтверждений.

- Исходя из Ваших заключений, уменьшение темпов роста ипотеки именно сейчас и начнется?

- Теория «ипотечных качелей» пока еще очень молода, она не намного старше ипотечного рынка России. Полагаю, что именно 2008 год станет определяющим в ее судьбе. Если ее положения подтвердятся, значит она безусловно имеет право на жизнь.

- В этом году на Третьем Петербургском ипотечном форуме Вы, по традиции, будете вести секцию «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и ипотечного кредитования». Чем будет отличаться работа секции в 2008 году от того, что было раньше?

- Наверное, главное отличие в том, что в работе секции не будут участвовать банкиры. Наша секция все-таки задумывалась для ипотечных брокеров, и мы исследуем тенденции не рынка ипотечного кредитования, а рынка ипотечных сделок с жильем. Приятно, что в этом году будут выступать докладчиками представители фундаментальной науки, в том числе академик РАН Виктор Меерович Полтерович. Будут представлены и страны «ближнего зарубежья».

В программе уже значится доклад директора компании GOFMA-Consulting из Молдовы. Раскрою маленький секрет – приедет и посланец Украины. Ее будет представлять руководство одной очень крупной девелоперской фирмы.

Аналитики смогут сравнить свои прошлогодние прогнозы с тем, что произошло на рынке на самом деле, - это всегда интересно.

Дата публикации: 15:40 07 марта 2008

Источник: bpn.ru